境外企業(yè)是購(gòu)購(gòu)人群

上海老洋房主要分為花園洋房、新式里弄房以及老式公寓房三種形態(tài)。目前上海的老洋房主要集中在徐匯、靜安、長(zhǎng)寧和盧灣等區(qū)。美聯(lián)物業(yè)愚園分行高端營(yíng)業(yè)經(jīng)理張蓉介紹，由于現(xiàn)時(shí)股市清淡，房產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)老投資客重返現(xiàn)象。這些短線投資者看中老洋房的高租金收益，以謀取較高的。這類人群占到購(gòu)購(gòu)人群的80%。

出乎大家意料的是，很少有老外購(gòu)洋房的。史丹福老洋房租售副總經(jīng)理蔡芒華介紹說，在過去老洋房的購(gòu)購(gòu)群體中，本土企業(yè)占相當(dāng)比例，但近兩年來，境外企業(yè)占到大多數(shù)，此外，還有部分江浙一帶的金融界人士和一些比較成功的私營(yíng)業(yè)主。蔡芒華認(rèn)為，今后還將有大量的境外人士陸續(xù)進(jìn)入，尤其是來自英、法、德等一些特別重視老式建筑保護(hù)的人士，即使這些人暫無購(gòu)房意向，也會(huì)推動(dòng)老洋房的租賃市場(chǎng)。

老洋房交易涉及的資金比較大，一般花園洋房至少要1500萬元一幢。本身總價(jià)較高，加上交易稅費(fèi)也一直比普通物業(yè)高，對(duì)購(gòu)房者資金實(shí)力有相當(dāng)高的要求。不過也正因?yàn)槿绱?，才容易把大部分投機(jī)客擋在門外。

月租萬元老公寓較受歡迎

史丹福老洋房租售有關(guān)人士介紹說，根據(jù)地段和周邊環(huán)境的不同，分層租賃的老洋房如果面積在100平方米以內(nèi)，月租金在1萬-1.5萬元左右；面積在100－200平方米的，月租金可達(dá)到1.6萬－4萬元；整幢租賃的老洋房（帶花園），月租金可高達(dá)12萬－15萬元。

據(jù)了解，在租賃市場(chǎng)中，較受歡迎的老洋房通常都是區(qū)域環(huán)境幽靜、面積相對(duì)較小、生活配套較為完善的城市老洋房，其中以武康路、永嘉路、建國(guó)西路的老洋房較受租客歡迎。在實(shí)際交易中，租金1萬元/月的老公寓或者帶一個(gè)樓面的花園洋房比較受歡迎。租賃客戶多為商務(wù)人士、高端白領(lǐng)，以及外籍高收入。

美聯(lián)物業(yè)瑞金分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理榮睿介紹，3－5月本來就是傳統(tǒng)的租賃旺季，因此老洋房的租賃市場(chǎng)在春季尤為活躍。再加上目前部分老洋房業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，所以有更多的老洋房租賃物業(yè)被帶入市場(chǎng)。伴隨著有需求租客數(shù)量的不斷增多，未來的租金勢(shì)頭仍有期待。

在售花園洋房不到50套

盡管本市花園洋房的總數(shù)并不少，例如，僅溧陽(yáng)路上就有48幢花園洋房，但實(shí)際上，目前市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)清晰且在售的不到50套。因此，實(shí)際上新式里弄和老式公寓才是上海老洋房市場(chǎng)的供需主力。

史丹福老洋房租售副總經(jīng)理蔡芒華告訴記者，由于歷史原因和個(gè)人原因，比如原業(yè)主早已過世，或是一幢洋房被劃給了“七十二家房客”，導(dǎo)致部分花園洋房產(chǎn)權(quán)不清晰，而這些產(chǎn)權(quán)不清晰的洋房，是不能投入市場(chǎng)交易的。房東要想賣獨(dú)立的花園洋房的話，該洋房必須擁有其完整的、獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。

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