實際購賣中的營銷紅利包括定性的抽象與定量的數(shù)字兩大塊。

　　定量的如帶租約銷售/承諾回報或固定回報的銷售/售后回購/附銷售。這些措施的推出，只會增加價格數(shù)字而不會降價，本質(zhì)內(nèi)容的產(chǎn)品并無變化，但就因為營銷操作讓投資特點被無限放大，受者并不少，且因為集群效應(yīng)，往往呈現(xiàn)高開高走的局面，即使在現(xiàn)在的所謂房地產(chǎn)冬天里，SOHO中國依然豐收。

　　對住宅購賣而言，營銷紅利沒有實質(zhì)意義，購賣過程中應(yīng)不在考慮之列，大約包括：帶租約銷售本身就沒有多大的保障，因為租約存在時間性并且誰是埋單之人并無法律意義上的準(zhǔn)確人選；承諾回報或固定回報銷售的物業(yè)，往往是舊瓶裝新酒并大幅抬升其價格，價值并無變化，相反因為購家在營銷引導(dǎo)下將其視為投資品，而且一旦回報無法兌現(xiàn)，誰也無法保障投資者的利益；而售后回購實際是由開發(fā)商占用時間價值與資本再運轉(zhuǎn)價值，再加上通脹或物價整體呈漲勢的原因，相當(dāng)于開發(fā)商參與消費者對用資效益的分享，把你賣了你還幫人家數(shù)錢說的就是這個理；附銷售，據(jù)我所知，開發(fā)商訂價必然是加計了附成本與供應(yīng)商利潤之后再將其打入房價，從消費者付款中取回。

　　定性的主要體現(xiàn)于一些時鮮的賣點，通過會員消費或俱樂部的形式，或樣板間示范形式，轉(zhuǎn)嫁予消費者，大約包括樣板間全屋銷售/成品房銷售/功能空間/面積服務(wù)功能的戶型哲學(xué)影響下的各式變異產(chǎn)品。

　　會員或俱樂部消費的形式起源于文化營銷，如同近年相對眾多的卡式營銷，其做法就是形成集群后產(chǎn)生恐慌性購購，這種恐慌性購購不來自于市場產(chǎn)品的缺少，來自于眾多消費者對某一緊缺產(chǎn)品或戶型的爭奪，從而產(chǎn)生營銷紅利并推漲了房價；樣板間示范銷售中，先進有價值的銷售是真實的樣板間，原始意義上的樣板間，因為開發(fā)商要讓樣板間起到示范效應(yīng)，以樣板間進行了非常充實與高額的投入，購得值，其他如樣板間銷售后再比照著定制，這實際是預(yù)約銷售，由于量升并且?guī)Ъs定性質(zhì)自然開發(fā)商不會象投入自己當(dāng)做示范的樣板間那樣去進行裝修與相關(guān)配置，成品房銷售與此類似，至少中間供應(yīng)商如裝修與材料這兩方面的利潤是可以節(jié)約出來的；在結(jié)構(gòu)調(diào)控下許多開發(fā)商做出了戶內(nèi)外一比一點五及以上的戶型，消費者初次接觸這類產(chǎn)品，以為多余這么多空間購得劃算，實際上，開發(fā)商一次訂價時基于可售面積進行折算的時候就加入了戶外空間的價格組成，其次在營銷過程中，又將這類產(chǎn)品單獨拿出來進行公開購賣，從而吸引了購家之間的價格爭奪；而面積服務(wù)功能的戶型哲學(xué)一直是營銷教科書上的準(zhǔn)確說法，比如六七十平米的小三房，如二三十平米的單套居室，這些產(chǎn)品其實分?jǐn)傁禂?shù)非常之大，二次裝修使用率過低，屬于非市場化產(chǎn)品，或言是政策性產(chǎn)品，除非結(jié)合于地段的投資價值非常大，否則按照市場價格購購并不劃算。

　　以上是如何識別的問題，那么目前由于大家都知道的原因，我們可以將上述營銷紅利看做是砍價的部分，要求開發(fā)商還原其本來面目，并且這些是開發(fā)商目標(biāo)利潤之外的產(chǎn)物，也會接受消費者的砍價要求。

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