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　　購房一百個誤區(qū) 要加倍注意

　　購房小貼士：房價普跌 哪幾類房子較容易貶值

　　打扮過的房子

　　2003年底，周先生通過中介花了60多萬元從上家李某手中購了一套二手房。2004年2月入住時，他發(fā)現(xiàn)天花板和地板上都有細微的裂紋，當時沒太注意。

　　后來，周先生發(fā)現(xiàn)房子屋頂和地板的裂縫越來越大。特別是主臥室的天花板上有一條裂縫，足足5厘米寬。經(jīng)過詢問，周先生發(fā)現(xiàn)小區(qū)其他房屋也有類似裂縫，周先生購的房子是經(jīng)過上家粉刷過的，所以當初他才沒發(fā)現(xiàn)。于是，周先生和其他業(yè)主要求開發(fā)商就房屋裂縫給個明確說法。而開發(fā)商認為，天花板和地板的裂縫屬于溫度裂縫，是目前國際上無法解決的問題，他們的解決方案也只能是在保修期內(nèi)進行處理。數(shù)次協(xié)商無果后，周先生又找到賣方，要求退房。賣家以房屋過戶已經(jīng)半年，并聲稱當初不知道有裂縫，拒絕承擔責任。

　　提醒：實地看房時，應注意觀察房子的裝修是否新舊統(tǒng)一。為賣房粉刷房屋，不像為自住裝修那樣徹底，仔細觀察，總能發(fā)現(xiàn)蛛絲馬跡。同時，合同中應增加“出現(xiàn)房屋質(zhì)量瑕疵應該如何處理”的具體約定。

　　樓上有“惡鄰”

　　攤上一個“惡鄰”怎么辦？會讓你后悔得恨不得立刻搬出這套房子。

　　王先生樓上的鄰居是位木匠。一開始，王先生發(fā)現(xiàn)樓上鄰居周末鋸木頭、釘釘子，吵得人不得安生。王先生上去找鄰居交涉，說明周末不能裝修。鄰居也應承了一番。王先生以為裝修很快會完工，半年過去了，樓上還是“裝修”聲音不斷，問了樓組長才知道，樓上鄰居是個木匠。

　　提醒：這種“瑕疵”，看不見摸不著，只有住進去才能體會到，但給人帶來的精神折磨和傷害卻極大。想避免遇到這種情況雖然很難，但可以多方打探，特別是要與周邊鄰居交流詢問，這樣可以減少“中彩”的概率。

　　靠近高壓線

　　時下，有些樓盤推出較大的優(yōu)惠幅度，很有誘惑力。銷售人員往往說是市場原因促銷，實際上中間可能暗藏“玄機”。

　　在上海有一知名大盤，曾經(jīng)推出的一幢樓，單價在1.2萬元～1.8萬元，面積為97.63～134.7平方米。1.2萬元的單價，可以說是近幾年新低，一時間“大盤六折賣房”的新聞讓人“熱血沸騰”。該盤之前已經(jīng)賣到2萬元/平方米左右，即使位置比較差的房源，也能賣到1.8萬元/平方米，但是這批房源較低價賣到1.2元/平方米，相當于打了6.7折。另據(jù)透露，這次促銷，完全沒有對外公布，全部賣給了老客戶。

　　實際上，住在該小區(qū)的一位業(yè)主透露，該幢樓價格確實比較優(yōu)惠，比小區(qū)掛牌在售的二手房價格還低，但該幢樓不僅是非景觀房，相距80多米處還有高壓線，這是低價促銷的原因。

　　提醒：隨著樓房越造越多，高壓線附近?？梢娋用裥^(qū)。出于安全和健康方面的考慮，不少人認為，電磁輻射會對人體帶來不利影響，高壓線附近不宜居住。據(jù)專家介紹，常見的通過居民小區(qū)的高壓線是10千伏電壓等級的，而一個10千伏的變電站周圍的電場和磁場強度，通常比居民家中的電場和磁場還低。有資料顯示，輸電線5米至10米以外的磁場和電場水平只有一個開著的電吹風機產(chǎn)生磁場的1/7、電熱毯的1/5。人處在較低的電場和磁場強度中，還沒有必要擔心。但如果電場和磁場強度很高，確實會對人體產(chǎn)生影響。

　　置業(yè)顧問

　　■辦不下貸款我能退房嗎

　　市民孫先生：我今年1月份在城陽區(qū)購購了一套商業(yè)網(wǎng)點房，頭付掏了140萬元，但是直到現(xiàn)在貸款遲遲辦不下來。原因是銀行規(guī)定，商業(yè)網(wǎng)點房必須驗收合格后才予以貸款，但是這些房子目前還沒有通過驗收。請問銀行是不是有如此規(guī)定？現(xiàn)在貸款辦不下來我能不能申請退房，并且要求開發(fā)商賠償我這段時間損失的利息？

　　山東文錦律師事務所于欽杰律師：關于銀行對驗收合格證的要求，這是銀行出于貸款風險考慮作出的限制，由銀行自行規(guī)定，每個銀行可以有所不同。如果雙方在商品房購賣合同中約定了無法辦理貸款的處理方法，那么就按照約定來執(zhí)行。如果合同中沒有約定，那么可以有以下兩種參考意見：一、如果這套房子在房屋竣工驗收后具備辦理貸款的條件，建議孫先生稍微等一段時間；二、如果這套房子存在無論如何都無法辦理貸款的可能，并且無法辦理貸款的原因不在孫先生身上，那么孫先生必須選擇退房，他交納的5萬元定金開發(fā)商也不能扣除，同時他也可以要求賣方賠償140萬元的實際利息損失，如果合同中有相關違約金約定，還可要求違約金賠償。

　　購房再支招：

　　房價普跌 哪幾類房子較容易貶值？

　　房產(chǎn)品固然都是空間之下，之上，但內(nèi)涵與功能決定了其保值基因的不同，再基于政策調(diào)控與市場非規(guī)范與非理性，因此在基于房價普漲環(huán)境下購置的大量房產(chǎn)，將因為房價普跌出現(xiàn)速度與力度不同的貶損。其中以下四大類房子較容易在房價或其預期發(fā)生普跌環(huán)境下遭遇貶損。

　　一、地王身邊的成品房

　　原因之一，地王出現(xiàn)讓存量地存量房重新評估，以新房換價來獲得更高的售價；

　　原因之二，地王旁邊的房子會因為地王的出現(xiàn)，重新定位，帶動豪宅類似的檔次提升，但實質(zhì)并沒有提升，價格反而上去了；

　　原因之三，地王出現(xiàn)后區(qū)域品質(zhì)檔次提升后，成品房裝修標準水漲船高，其中裝修成本部分較易貶值；

　　原因之四，地王的出現(xiàn)與城市未來規(guī)劃發(fā)展有關聯(lián)，開發(fā)商出手重的區(qū)域都是城市的或交通要地，前景與錢景相互作用后才產(chǎn)生必欲得之而后快的地王，而毗鄰樓盤會將該地王產(chǎn)生的諸多背景轉(zhuǎn)化為漲價基因，從而將未來透支到房價中；

　　原因之五，地王往往與規(guī)模與配套掛鉤，周邊樓盤極可能將該地王可能的配套納入考慮范圍而計價。

　　二、軌道旁邊的公寓房

　　與地王身邊的原因之四有關，軌道交通是城市化過程中帶動房價上漲的主要誘因但不是主因，是開發(fā)商將未來進行透支并轉(zhuǎn)嫁于消費者身上的結(jié)果。

　　為什么軌道旁邊的公寓房容易受損而其他象高端商品房與中低密度的住區(qū)不易貶值呢？主要是因為軌道因素帶動房價上漲沒有地王的影響那么大而明顯，相反，軌道旁邊的公寓房往往帶有一定的前瞻性開發(fā)，而公寓形式集中為一些有實力的大開發(fā)商所為，建筑細部與產(chǎn)品品質(zhì)的提升帶來出售價提高，實際這些提升房價的因素在房價普跌環(huán)境下，品質(zhì)與細部差異被剝離，剩余的就是地段價值，而軌道交通能否提升地段價值還依賴于未來一段時期的發(fā)展以及旗艦商業(yè)是否引進，未知數(shù)比較多，故貶損容易。

　　三、高房價時期的高層塔樓

　　早期的商品房現(xiàn)在看來都是精品，因為他們在密度、高度、覆蓋率與綠地率方面與現(xiàn)如今的高端商品房指標類似甚至超過。

　　產(chǎn)生于高房價時期的塔樓則類似建筑垃圾，完全是為了稀釋樓面成本與提高利潤所為，并不是開發(fā)商基于用地效率以及提高集約程度所做出的。而在房價劇漲時期，房子的投資功能被無限夸大而其品質(zhì)內(nèi)涵與其他與升值相關的因素沒有被投資者所考慮或考慮不全，由此決定在房價普跌時期這些房子面臨出手難而宜居性差，出手完全受制于價格因素等不利方面，從而導致這類房子易出現(xiàn)貶值或相對性貶值。

　　四、投資性公寓

　　這是指違規(guī)銷售的一類產(chǎn)權式物業(yè)，基于高房價，開發(fā)商對這類產(chǎn)品均開出了較豐厚的回報，用以帶動房子銷售?，F(xiàn)在看來，投資人是賺了，開發(fā)商是賺了，但有一個基本前提，就是房價會隨著地價上漲或地段而升值，一旦出現(xiàn)普跌的情形，從哪兒來？商業(yè)入駐者可以放棄裝修與前期形象費用選擇退出，但承諾與投資人的現(xiàn)實回報的基本信托卻成了空中樓閣，自然受損面相當大。

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