——浙江一起購房糾紛案的啟示

新華社記者黃深鋼

房屋土地使用年限究竟多少年？浙江一購房者與房開商因?qū)Α巴恋厥褂媚晗蕖苯庾x不同而發(fā)生糾紛。臺州市中級法院和臺州市椒江區(qū)法院近期審理了這起購房合同糾紛案。

購房者提出：購房合同上注明“土地使用年限為７０年”，辦理房產(chǎn)證等文件時卻發(fā)現(xiàn)實用年限４０年，要求賠償相關(guān)費用。

房開商稱：根據(jù)我國相關(guān)法律，商業(yè)用房較高年限４０年，“７０年”是對整宗土地使用年限的概括描述，購房者明知規(guī)定卻要求賠償，是無理取鬧。

購房者：房開商“欺詐”

２００４年９月２３日，臺州商人趙章未與浙江萬達房地產(chǎn)有限公司簽訂商品房購賣合同，購購位于臺州市椒江區(qū)凱悅大廈１憧１層０２號商業(yè)用房，建筑面積５４．９３平方米，每平方米１６１００元，總價８８４３７３元。合同條約定，土地使用年限為７０年（自２００１年９月１０日起至２０７１年９月９日）。

合同訂立后，趙章未付了款，房產(chǎn)公司交付了房屋。２００５年９月２８日，浙江萬達房地產(chǎn)有限公司變更登記為富爾達集團有限公司。２００７年４月８日，趙章未在辦理土地證房產(chǎn)證等證書時發(fā)現(xiàn)，土地使用時間登記為４０年。趙章未感覺“上當”了，與他同等遭遇的還有另外１１家商戶。

與房開商多次交涉未果后，趙章未向臺州市椒江區(qū)法院起訴，要求富爾達集團有限公司退還多收的３０年土地出讓金３７９０１７元（按７０年分攤商品房總價款）。

開發(fā)商：索賠無理

一審中，被告方辯護律師稱，雙方簽訂的商品房購賣合同中記載了國有土地使用權(quán)的方式為“出讓”，明確土地使用年限商業(yè)用地４０年、住宅用地７０年、辦公用地５０年。合同條應(yīng)當是大廈項目建設(shè)依據(jù)的介紹，并不是開發(fā)商向購房者作出的“商業(yè)用房國有土地使用權(quán)年限”的承諾條款。

在合同第三條中，房開商明確告知購房者的房屋用途為“商業(yè)用房”。我國城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例和浙江省城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法均明確規(guī)定，商業(yè)用地國有土地使用權(quán)出讓年限較高不得超過４０年。被告方辯護律師稱，這些規(guī)定屬公開事項，在簽訂商品房購賣合同時，購房者應(yīng)該知道這些基本規(guī)定。購房者在簽訂合同３年后才提出質(zhì)疑，“不排除惡意訴訟可能，嚴重違背了合同法中的誠信原則?！?

被告方還辯稱，購房者購購商業(yè)用房支付的是房款，不是土地出讓金。

椒江法院一審認為，合同中載明項目建設(shè)土地使用年限自２００１年９月１０日至２０７１年９月９日，該條款應(yīng)理解為“開發(fā)商向購房者說明該地塊的規(guī)劃用途以及使用年限，而非向購房者承諾土地使用年限為７０年?！?

法院認為，開發(fā)商并未在合同中向購房者承諾出讓的商品房土地使用年限為７０年；作為購房者，應(yīng)知道商業(yè)用途土地使用權(quán)年限較高不超過４０年。因此，購房者認為開發(fā)商違約，要求退還土地出讓金的訴訟請求缺乏法律依據(jù)。判決駁回購房者訴訟請求。

原告為何敗訴？

一審宣判后，趙章未又提出上訴。臺州市中級法院公開審理此案。

法庭辯論中，購房者提出，合同中的“７０年”到底如何理解？房開商片面強調(diào)自己與有關(guān)部門的合同沒有這樣約定，但沒有將這份合同給購房者，購房者并不知情。此外，合同中也沒有其他條款反映出商業(yè)用房年限為４０年，只是在合同條中約定土地使用年限為７０年，顯然是房產(chǎn)公司設(shè)的圈套。

開發(fā)商堅持：“商業(yè)用地年限４０年，國家已實行了１０多年，已形成慣例，在合同中不用約定。”

１０月２９日，臺州市中級法院作出“維持原判”的終審判決。

判決后，主審法官在認同一審判決意見基礎(chǔ)上，對判決理由予以補充說明：法院審查認為，該合同條的標題為“項目建設(shè)依據(jù)”，應(yīng)理解為房開商向購房者說明該地塊的規(guī)劃用途以及使用年限。其具體涵義應(yīng)理解為：“規(guī)劃用途分為商業(yè)、住宅、辦公用地，用途不同，使用年限不同，其中較長年限７０年，總的使用年限７０年?！标P(guān)于商業(yè)用地的使用年限，中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例明確規(guī)定為４０年。房開商并未向購房者承諾商業(yè)用房的使用年限為７０年。

趙章未代理律師王以德說，購房者中了房開商“７０年使用權(quán)”的陷阱，才用較貴的價格購購了那里的房產(chǎn)。（新華社專稿）

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