根據(jù)滿堂紅佛山分公司公布的數(shù)據(jù)，剛過去的11月他們的成交量環(huán)比上升了20%。隨著二手市場的逐步回暖，越來越多市民購購二手房，近期本報的樓市小靈通接到了不少市民關(guān)于購房二手房問題的咨詢，我們采訪了相關(guān)的律師和中介人士，總結(jié)了幾個比較常見了問題，為打算購二手房的您提個醒。

　　選擇有房產(chǎn)證的房屋

　　案例：張先生打算購購一套西樵的房子，已經(jīng)談好價格，但業(yè)主卻遲遲不能拿出房產(chǎn)證給他看。在他一再追問之下，業(yè)主才告訴他房產(chǎn)證抵押在銀行了，要還清貸款才能取出來進(jìn)行交易。

　　提醒：律師提醒房產(chǎn)證是證明業(yè)主對房屋享有所有權(quán)的先進(jìn)憑證，購購沒有房產(chǎn)證的房子具有極大的風(fēng)險。如果業(yè)主將房產(chǎn)證進(jìn)行抵押或者轉(zhuǎn)賣，購購者將得不到任何保障。因此較好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。如果確實想購購抵押的房屋，可讓業(yè)主還清貸款取出房產(chǎn)證再行交易。

　　而中介則提醒，有些房屋存在多人共有的情況，例如夫妻共有、繼承人共有等，在這種情況下，購房人必須要與全部共有人簽訂房屋購賣合同才有效。因為如果只是部分共有人擅自處理共有財產(chǎn)，這樣的購賣合同一般將是無效的。

　　明確雙方稅費(fèi)責(zé)任

　　案例：李女士在某大型中介的介紹下，與中介、業(yè)主簽了三方協(xié)議，要購購禪城城南某套不足五年的二手房。當(dāng)時李女士由于喜歡該套房子，在中介的游說之下已經(jīng)答應(yīng)幫業(yè)主支付2萬元的營業(yè)稅。然而天，該中介告知李女士，由于她簽訂的協(xié)議是購方支付全部稅費(fèi)，她還需要幫業(yè)主支付2萬元個人所得稅，李女士頓時覺得自己被騙了。

　　提醒：針對李女士這樣的案例，某中介從業(yè)人士告訴記者，目前佛山市場盛行的業(yè)主實收其實存在不少陷阱，因為較后該單交易到底產(chǎn)生多少費(fèi)用很難預(yù)料。他指出，在簽定合同中一定要明確成交價格、交易時間、交易稅費(fèi)，還有稅費(fèi)由購賣雙方的哪一方負(fù)責(zé)等。從現(xiàn)行稅收政策來看，房產(chǎn)購賣過程中歸賣方繳納的稅費(fèi)為：營業(yè)稅、個人所得稅；歸購方繳納的稅費(fèi)為：契稅、土地出讓金（房改房需繳納）。雙方都需要繳納的費(fèi)用為：印花稅（各承擔(dān)50%），交易手續(xù)費(fèi)（各承擔(dān)50%）。

　　所有細(xì)節(jié)必須寫入合同

　　案例：市民管先生介紹，今年6月份他在桂城購購了一套二手房，當(dāng)時業(yè)主定的價格還算合理，于是很快就成交了。同時業(yè)主提出，雖然房子成交了，但必須到10月份才能交房，介于成交價格相對低管先生也就答應(yīng)了，但轉(zhuǎn)眼間到了12月，原來的業(yè)主因為新房裝修問題一直沒有搬走，管先生想收取一定的租金，但之前又沒有這方面的約定。

　　提醒：簽訂二手房購賣合同時，一定要明確購賣雙方的責(zé)任。如果有一方出現(xiàn)違約責(zé)任，另一方應(yīng)擁有怎樣的權(quán)益，在簽定合同時雙方利益上得到怎樣的補(bǔ)償都要約定清楚，違約金的數(shù)量以及交付時間也應(yīng)寫得毫無異議，確保雙方出現(xiàn)拖欠或其他情況時有據(jù)可依，并維護(hù)好自身的權(quán)益。

　　對于此類事件的發(fā)生，有中介表示，二手房的交易較好還是交給一些中介辦理，因為二手房交易的手續(xù)比較多，而大多數(shù)又是初次購房者，不一定能考慮的那么全面。

　　物業(yè)交割要清楚

　　案例：汪女士前不久在東方廣場附近購了一套二手房，但入住不到一個月就收到一大堆賬單，找之前的業(yè)主結(jié)算這筆錢時，電話卻怎么也打不通了，雖然數(shù)額并不多，但心理總覺得不舒服，購這套房子的時候業(yè)主一分錢都沒有降，態(tài)度也比較強(qiáng)硬，到較后還要幫他承擔(dān)一些雜七雜八的費(fèi)用，心理上實在無法平衡。

　　提醒：業(yè)內(nèi)人士提醒認(rèn)為，物業(yè)交割是購房的較后一個環(huán)節(jié)，在二手交易中卻起到至關(guān)重要的作用，如果此環(huán)節(jié)被疏忽，將會為消費(fèi)者的未來居住生活造成比較大的麻煩，因此對于購房客戶來說，千萬千萬不要忘記物業(yè)交割。要確定所購房屋的水、電、煤氣、有線電視費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用結(jié)清，購賣雙方都要在物業(yè)交割單上簽字存檔。

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