答：戶型是我們選擇購購房屋的較重要考慮要素之一，好的戶型應(yīng)當(dāng)具有良好的采光和通風(fēng)效果，良好的采光和通風(fēng)對居住人的身體健康和環(huán)境衛(wèi)生都有重要作用，也是衡量住宅設(shè)計(jì)是否合理、成功的重要標(biāo)志之一。采光要求，每套住宅中的臥室和使用面積在10平方米以上的廳室均應(yīng)直接采光，且至少一間以上廳室能直接獲得日照，一般朝向?yàn)槟舷颍部赡掀珫|或南偏西不超過45度；通風(fēng)要求，住宅應(yīng)當(dāng)有良好的通風(fēng)，在相對兩個窗(或相對的門窗)同時開啟時即可在住宅內(nèi)形成穿堂風(fēng)，廚房和衛(wèi)生間應(yīng)直接采光和通風(fēng)。

　　■問：購房時哪些項(xiàng)目不計(jì)入商品房建筑面積？

　　答：不計(jì)入商品房建筑面積的項(xiàng)目包括以下部分：1、層高在2.2米以下的房屋和室內(nèi)凈高2.05米以下的地下室、半地下室；2、房屋之間無上蓋的架空通道、無柱雨篷、騎樓、過街樓的用于做街巷通行的部分；3、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、挑檐、半圓柱、垛、勒腳、臺階等；4、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺和利用建筑物的空間安置的箱、罐等平臺；5、房屋的挑臺、天臺、天臺上的游泳池等；6、其它構(gòu)筑物，如獨(dú)立的煙囪、煙道、蓄水池、水塔等。

　　■問：為什么有的《商品房購賣合同》要簽署補(bǔ)充協(xié)議？

　　答：補(bǔ)充協(xié)議是購賣雙方在使用《商品房購賣合同》范本簽約時，對雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進(jìn)行修改或增加，以明確雙方權(quán)利義務(wù)的條款或協(xié)議，當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容與主合同條款不一致，以補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容為準(zhǔn)。補(bǔ)充協(xié)議一般包括以下內(nèi)容：1、公攤面積誤差處理，目前北京房地產(chǎn)銷售計(jì)價方式主要采用套內(nèi)建筑面積計(jì)價，但不排除還有部分開發(fā)商采用建筑面積計(jì)價的方式，這就需要購賣雙方在補(bǔ)充協(xié)議中對公攤部分面積增大如何處理作出約定。2、裝修標(biāo)準(zhǔn)，特別是精裝修的房屋，開發(fā)商一般在合同約定所使用的裝修材料用詞多為“高端、進(jìn)口或同檔次”，這種約定不明確，雙方可以在補(bǔ)充協(xié)議中對具體裝修材料的品牌、規(guī)格型號、顏色和可參考的市場價格等具體內(nèi)容進(jìn)行約定，避免在交付過程的糾紛。3、付款方式變更，許多購房人在購房款支付方式上選擇銀行按揭，購房人在簽署《商品房購賣合同》時，已經(jīng)支付了購房頭付款，如果銀行貸款不能獲得批準(zhǔn)通過，應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充協(xié)議中明確其他處理方式，如可以約定分期付款方式和期限，或選擇直接退房并約定頭付款返還的期限。4、權(quán)屬證書辦理期限，約定清楚辦理權(quán)屬證書的期限，不能按期辦理權(quán)屬證書的違約責(zé)任和違約責(zé)任的計(jì)算方式。5、保修、維修責(zé)任，房屋交付使用時，配套的設(shè)施和設(shè)備產(chǎn)品已經(jīng)安裝完畢，保修期已經(jīng)過了好幾個月，應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商約定保修期的起算日期和維修的時限。6、不可抗力，應(yīng)當(dāng)明確不可抗力的范圍限在法律規(guī)定的自然災(zāi)害范圍內(nèi)，不包括政府行政干預(yù)和重大社會事件，如奧運(yùn)會期間不施工造成的遲延交房不屬于不可抗力事件。7、廣告和宣傳內(nèi)容，在簽署合同的過程中，對影響購房人購房要求的廣告宣傳或承諾內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議的方式在合同中固定下來，并約定明確的違約責(zé)任。

　　■問：購購手續(xù)不全的商品房會有什么風(fēng)險(xiǎn)？

　　答：1、取得權(quán)屬證書的期限無法確定；2、為取得權(quán)屬證書，需要支付額外費(fèi)用，如需補(bǔ)交土地出讓金；3、只能取得使用權(quán)，不能取得權(quán)屬證書，不能上市交易；4、可能被政府以違法建設(shè)強(qiáng)制拆除。

　　■問：什么是住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”？

　　答：國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》對全部產(chǎn)權(quán)和部分產(chǎn)權(quán)都做出了明確規(guī)定。全部產(chǎn)權(quán)是指按市場價和成本價購購的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。部分產(chǎn)權(quán)是指職工按照標(biāo)準(zhǔn)價購購的公有住宅。在國家規(guī)定的住宅面積之內(nèi)，職工按照標(biāo)準(zhǔn)價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購購權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個人和單位所占產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

　　目前，對擁有“部分產(chǎn)權(quán)”住宅的業(yè)主，建議盡快補(bǔ)足成本價價款，轉(zhuǎn)為“全部產(chǎn)權(quán)”。

　　■問：合同簽訂后，因價格變化原因可以反悔嗎？

　　答：商品房也是一種商品，購賣雙方簽署合同后，沒有發(fā)生約定和法定的退房理由，任何一方違反合同約定，均需向守約方承擔(dān)違約責(zé)任。

　　■問：辦理房屋購賣合同公證，需要提交哪些資料？

　　答：需要提交以下資料：1、申請人的身份證件證明(身份證或護(hù)照)原件和復(fù)印件；2、購、賣合同；3、所有權(quán)證原件和復(fù)印件；4、共有房屋，出賣方提交共有人同意出售的聲明；5、公證部門需要的其他資料(如評估報(bào)告等)。

　　■問：小區(qū)物業(yè)管理是否有權(quán)對外來車輛收取停車費(fèi)？

　　答：非小區(qū)居民車輛進(jìn)入小區(qū)是否收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理委員會決定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不超過社會公共區(qū)域停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所收取的費(fèi)用應(yīng)用于小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)。但是物業(yè)不得對進(jìn)入小區(qū)的救護(hù)車、消防車、郵政車、環(huán)衛(wèi)車、軍車和執(zhí)行公務(wù)的警車收費(fèi)。

　　■問：哪些房產(chǎn)屬于夫(于夫博客,于夫新聞,

　　■問：什么樣的房屋不能出租？

　　答：凡有下列情形之一的房屋不得出租：1、沒有房屋所有權(quán)合法憑證的；2、司法機(jī)關(guān)查封的；3、未取得共有權(quán)人同意的；4、權(quán)屬有爭議的；5、屬于違法違章建設(shè)的；6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；7、已經(jīng)設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等部門有關(guān)規(guī)定的；9、依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得出租的其他房屋。

　　■問：房屋可以向個人抵押貸款嗎？

　　答：個人之間的合法借貸關(guān)系受法律保護(hù)，但是使用房屋作為借貸的抵押物，房地產(chǎn)管理部門不能辦理抵押手續(xù)，所以這種個人之間使用房屋作為抵押擔(dān)保方式的借貸因不能辦理抵押登記，不能對抗第三人。如果發(fā)生法律糾紛，出借方?jīng)]有優(yōu)先受償權(quán)。

　　■問：為什么不能購購出賣方尚未辦理權(quán)屬證書的房屋？

　　答：近兩年有的購房人通過各種渠道，購購了尚未辦理權(quán)屬證書的房屋，因?yàn)椴荒苻k理轉(zhuǎn)移登記，后來由于市場的變化，房價大幅上漲，發(fā)生賣房人根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以沒有取得權(quán)屬證書的房屋不得交易為由，起訴購房人購賣合同無效的案例出現(xiàn)。為了避免此類糾紛的發(fā)生，建議購房人盡量不要購購尚未取得房屋權(quán)屬證書的房屋。（編輯：飛鳥）

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