利用好“政策紅包”

　　一定不要錯(cuò)過(guò)房貸“政策紅包”。購(gòu)在政策鼓勵(lì)期，可以省下不少錢(qián)，“七折優(yōu)惠”是必須強(qiáng)烈爭(zhēng)取的，而各個(gè)商業(yè)銀行界定的范圍和指標(biāo)都略有不同，要根據(jù)購(gòu)房人不同的自身?xiàng)l件由銀行審核后決定。

　　另?yè)?jù)了解，在2007年加息周期中，已在建行辦理固定利率貸款的客戶，在進(jìn)入降息周期后，為減少利息損失，現(xiàn)在可以申請(qǐng)將固定利率轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率執(zhí)行還款。少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶還是有望獲得一定的利率優(yōu)惠。一銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不同的銀行對(duì)于此項(xiàng)政策的限制條件不同：有些銀行可以給存量房貸自動(dòng)轉(zhuǎn)7折利率，但是在還款的過(guò)程中必須沒(méi)有逾期還款記錄，原合同不是簽訂的固定利率等。

　　“轉(zhuǎn)按揭”想跳就跳

　　“轉(zhuǎn)按揭”是指還清原貸款銀行的錢(qián)，然后重新在新貸款行辦理貸款，同時(shí)可享受7折優(yōu)惠。

　　據(jù)了解，大部分銀行都可辦理無(wú)交易轉(zhuǎn)按揭。但在實(shí)際操作中，個(gè)別銀行為積極爭(zhēng)取客戶，更加愿意提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，并能給出更優(yōu)惠的貸款利率。現(xiàn)在專(zhuān)業(yè)按揭機(jī)構(gòu)一般并不對(duì)購(gòu)房者收取服務(wù)費(fèi)用。需要注意的是，辦理房屋貸款的提前還款應(yīng)是已經(jīng)貸款在1年以上的客戶，這樣多數(shù)銀行才不收取違約金。理財(cái)專(zhuān)家提醒消費(fèi)者，在辦理前先要看清楚自己的貸款合同。對(duì)于固定利率的貸款客戶，則要按著合同約定向銀行支付提前還款的違約金。

　　等額本息法還是等額本金法？

　　當(dāng)前房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。等額本金還款是將貸款本金平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月，同時(shí)購(gòu)房者需付清上一還款日至本次還款日之間的利息；等額本息還款是把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月，購(gòu)房者每個(gè)月還給銀行固定金額。

　　理財(cái)專(zhuān)家認(rèn)為，等額本息法比較適合年輕的、職業(yè)穩(wěn)定的購(gòu)房人，此種方法可以減輕還款人早期壓力并更多享受生活，后期隨著收入水平的提高，實(shí)際的還貸壓力也會(huì)下降。而等額本金法較適合中年以上的購(gòu)房者，以應(yīng)對(duì)退休后收入下降的情況，不易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

　　公積金貸款仍是頭選

　　從2009年1月1日起，我市2008年個(gè)人住房公積金貸款利率的連續(xù)5次下調(diào)將集中“兌現(xiàn)”。而廣州新一年度的公積金繳存調(diào)整工作已經(jīng)啟動(dòng)，從7月1日起，職工將按照新的基數(shù)和比例繳存公積金。隨著2008年職工月均工資的增長(zhǎng)，今年廣州公積金每月較高繳存額將從去年的3349元調(diào)高為3796元，基數(shù)增加了2235元。因此公積金貸款完全是購(gòu)房貸款必須利用好的“錢(qián)袋子”。

　　市住房公積金管理貸款處的負(fù)責(zé)人給記者算了一筆賬：以公積金貸款20萬(wàn)元20年選擇等額本息還款法為例，按照2008年初的利率，每月還款額為1344.34元，如果利率不變的情況下滿期還完，應(yīng)還本息共計(jì)322641.60元；5次降息后，每月還款1198.30元，少還146.04元，如果在此利率下滿期還完貸款后，共少還35049.60元左右。

　　如果想貸款購(gòu)房且符合條件，公積金貸款仍是頭選。目前五年以上的公積金利率為3.87%，比商業(yè)房貸基準(zhǔn)利率的七折還要低。同時(shí)，借款人可用活賬戶里的公積金用于一次性還清、提前部分還貸或委托逐月提取公積金還貸，尤其是使用公積金提前部分還貸和委托逐月提取公積金還貸的優(yōu)勢(shì)是商業(yè)房貸無(wú)法比擬的。

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