房價(jià)一上漲，小產(chǎn)權(quán)房往往就會(huì)受到熱捧。目前不少地方的樓市有了回暖的跡象，小產(chǎn)權(quán)房也隨之又開始受人青睞起來。

　　6月2日，深圳市公布了《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史違法建筑的處理決定》，被不少人解讀為將對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”。一石激起千層浪，《決定》的出臺(tái)，立刻助推了小產(chǎn)權(quán)房話題的熱度。雖然深圳市人大有關(guān)負(fù)責(zé)人迅速出來澄清：“轉(zhuǎn)正”一說屬于誤讀，但小產(chǎn)權(quán)房的問題卻在百姓的生活中繼續(xù)存在。

　　事實(shí)上，在我國現(xiàn)有的法律中，“小產(chǎn)權(quán)房”只是一個(gè)民間的說法，而非一個(gè)真正的法律概念。目前，我國法律尚沒有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的統(tǒng)一規(guī)定，經(jīng)常被大家作為依據(jù)援引的，往往都是相關(guān)部門的一些政策。

　　然而，盡管如此，與小產(chǎn)權(quán)房有關(guān)的糾紛卻頻頻出現(xiàn)在訴訟領(lǐng)域。通過法院裁判的三個(gè)案例，我們可以看出，在目前沒有法律統(tǒng)一規(guī)定的情況下，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的問題，司法實(shí)踐中是區(qū)別對(duì)待的，一律說購小產(chǎn)權(quán)房有效或無效似乎都有失偏頗；而在能否成為小產(chǎn)權(quán)房主的過程中，是否具有小產(chǎn)權(quán)房所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份是個(gè)至關(guān)重要的問題。

　　希望我們約請(qǐng)法官精心采寫的以下案例，能夠?yàn)榇蠹姨峁┮恍╆P(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的法律知識(shí)。

　　——編者

　　賣小產(chǎn)權(quán)房給城里人 房價(jià)上漲想毀約被駁回

　　舊村改造得房兩套 賣房后悔主張合同無效

　　2009年4月3日，一紙終審判決讓王強(qiáng)（化名）想收回房子再賺錢的“好夢”碎了。

　　事情還要從2005年說起。這年12月，王強(qiáng)所在的村進(jìn)行舊村改造，村委會(huì)跟王強(qiáng)簽了房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議和房屋拆遷安置合同。隨后，王強(qiáng)得到兩套二居室樓房。

　　王強(qiáng)妻子曾經(jīng)的同事孫林（化名），聽說王強(qiáng)拆遷得了兩套房子，就與王強(qiáng)協(xié)商購購其中的一套。王強(qiáng)一想，反正也住不了這么多房子，賣了還能賺點(diǎn)錢。

　　雖然王強(qiáng)是農(nóng)村戶口，孫林是城鎮(zhèn)戶口，但王強(qiáng)所在的村村委會(huì)、黨支部兩委班子對(duì)于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)樓房并沒有做出禁止性規(guī)定，對(duì)王強(qiáng)賣房的事情也表示不予干涉。

　　2006年1月，王強(qiáng)與孫林簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定：王強(qiáng)為原房屋產(chǎn)權(quán)人（小產(chǎn)權(quán)）。經(jīng)雙方協(xié)商，產(chǎn)權(quán)人王強(qiáng)愿將本套房屋的所有權(quán)賣給孫林。本房屋的出售價(jià)格為135000元。本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋，購受人應(yīng)遵守當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)的有關(guān)制度和規(guī)定。隨后，王強(qiáng)與孫林履行了該合同，房款兩清。

　　哪知天有不測風(fēng)云。房子賣了以后，當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)卻一路飆升。

　　2008年4月，王強(qiáng)以國家禁止城市居民購購農(nóng)民房屋，且孫林是城市居民，故房屋轉(zhuǎn)讓合同屬于無效合同為由，起訴要求法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，讓孫林騰房。

　　孫林對(duì)于被訴一事認(rèn)為，簽訂合同時(shí)，雙方明知該樓房是小產(chǎn)權(quán)房。而且，雙方簽訂合同時(shí)是完全自愿的，房屋已經(jīng)交付完畢；經(jīng)過兩年的時(shí)間，該房子已經(jīng)有很大的升值。孫林辯稱：“王強(qiáng)是受利益驅(qū)動(dòng)才起訴我。法律不應(yīng)支持這種見利忘義、背信毀約的行為。我保留進(jìn)一步追究王強(qiáng)的濫用訴權(quán)的行為給我造成的經(jīng)濟(jì)損失的權(quán)利?！?/P>

　　庭審中，法官問孫林房屋的現(xiàn)狀如何，孫林氣憤地說：“我購房后進(jìn)行了簡單裝修就把房子出租了。王強(qiáng)想把房子要回去，我不同意，他就騷擾租房的人，說他才是真正的房東，要把租我房的人趕走?，F(xiàn)在，租房的人都不交房租了?！?/P>

　　自愿購賣小產(chǎn)權(quán)房被法院認(rèn)可

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，公民合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，王強(qiáng)與孫林在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》時(shí)，已經(jīng)明知該房屋為小產(chǎn)權(quán)樓房；對(duì)小產(chǎn)權(quán)樓房是否可以轉(zhuǎn)讓，當(dāng)?shù)卮迕裎瘑T會(huì)并沒有具體的限制性規(guī)定。王強(qiáng)與孫林在雙方自愿基礎(chǔ)上簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，內(nèi)容并未損害國家、集體及第三方的合法權(quán)益，且雙方在合同簽訂后，已各自履行了支付房屋價(jià)款和交付房屋的義務(wù)，該合同所約定的內(nèi)容已實(shí)際履行完畢。在此情況下，王強(qiáng)要求確認(rèn)其與孫林簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無效、孫林退房的請(qǐng)求，理由不充分，對(duì)其訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。法院依據(jù)《民法通則》第五條之規(guī)定，判決駁回原告王強(qiáng)的訴訟請(qǐng)求。

　　一審宣判后，王強(qiáng)不服判決，提出上訴。二審法院經(jīng)審理后，判決駁回上訴，維持原判。

　　法官釋法——

　　城里人購農(nóng)民的小產(chǎn)權(quán)房在一定條件下有效

　　近幾年來，隨著舊村改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，以及國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地的需求猛增，征房占地現(xiàn)象較為普遍，由此導(dǎo)致的城市郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)樓房層出不窮。其中很大一部分是農(nóng)村村民拆遷后以優(yōu)惠價(jià)款購購的自住樓。這些小產(chǎn)權(quán)樓房中的一部分通過購賣等方式被城鎮(zhèn)居民購購。隨著小產(chǎn)權(quán)樓房的升值，部分賣房人在利益的驅(qū)使下，起訴要求確認(rèn)雙方的購賣合同無效，讓購房人退房。

　　對(duì)于城鎮(zhèn)居民購購農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)樓房的效力問題，目前尚沒有任何一部法律對(duì)此作出明確的規(guī)定。鑒于法官不得拒絕裁判的法理精神，法院在沒有明文規(guī)定的情況下，仍然必須作出裁判。一般而言，法官在裁判此類案件時(shí)需要綜合考慮以下幾個(gè)因素：一、當(dāng)事人之間的行為是否符合民法的基本原則：平等原則、自愿原則、公平原則、誠實(shí)信用原則、公序良俗原則；二、是否存在導(dǎo)致合同無效或者可撤銷的法定情形，即能否適用合同法第52條至第54條的內(nèi)容；三、基層組織比如村委會(huì)、黨支部的意見。由于我國實(shí)行村民自治，因此，村民委員會(huì)的意見至關(guān)重要。

　　在本案中，王強(qiáng)與孫林在簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》中明確寫明“本房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房屋”，因此，對(duì)于這一事實(shí)，雙方均明知，不存在欺詐或者重大誤解的情形。另外，雙方對(duì)于購賣房屋一事，也是自愿進(jìn)行的，沒有任何脅迫或者乘人之危的情形。而且，王強(qiáng)從村委會(huì)購房時(shí)花費(fèi)11.6萬元，而幾天后王強(qiáng)就以13.5萬元價(jià)格將房屋轉(zhuǎn)賣給孫林，王強(qiáng)獲利近2萬元。因此，雙方之間的交易也是公平的。較后，該村村委會(huì)、黨支部兩委班子對(duì)于村民出售拆遷所得的小產(chǎn)權(quán)樓房并沒有作出禁止性規(guī)定，表示不予干涉。也就是說，雙方購賣房屋的行為沒有損害國家、集體或者第三人的利益。

　　值得一提的是，農(nóng)民在其宅基地上建設(shè)的房屋與農(nóng)民通過舊村改造、拆遷安置而得到的小產(chǎn)權(quán)樓房不可同日而語，二者之間存在比較明顯的差別。農(nóng)民在其宅基地上建設(shè)的房屋與宅基地使用權(quán)緊密聯(lián)系，宅基地使用權(quán)是土地管理法、物權(quán)法明確規(guī)定的由農(nóng)村村民專享的一項(xiàng)用益物權(quán)。而農(nóng)民通過舊村改造、拆遷安置而得到的小產(chǎn)權(quán)樓房并不是建設(shè)在自己家宅基地上的，因?yàn)榕f村改造后宅基地使用權(quán)消滅，小產(chǎn)權(quán)樓房是建設(shè)在該村集體土地上的。

　　父母將小產(chǎn)權(quán)房兒子被確認(rèn)有效

　　老兩口拆遷得房兩套 悄悄一套給兒子

　　老賈夫婦早年生育一兒一女，2002年秋天，老賈因冠心病住院做了手術(shù)。此時(shí)，老賈所在的村莊正在拆遷。

　　老賈用拆遷款購購了兩套兩居室村民自住樓房。村委會(huì)給老賈頒發(fā)了兩本《房屋所有權(quán)證》。該《房屋所有權(quán)證》的注意事項(xiàng)第三條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓變更（如購賣、轉(zhuǎn)讓、繼承等），房屋狀況變動(dòng)應(yīng)及時(shí)向發(fā)證單位申請(qǐng)登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可有效。

　　2003年秋天，老賈的兒子小賈結(jié)婚，老賈就讓小賈夫婦住進(jìn)了自己購購的一套房子里。后來，老賈夫婦商量后決定將房本的名字變更為小賈。事后小賈也沒提反對(duì)意見。

　　由于老賈住院時(shí)醫(yī)療費(fèi)多是借來的，老賈長期不還，債主們就找上門來了。老賈夫婦商量后，決定將他們自己居住的那套樓房賣掉，以解燃眉之急。賣房后的老賈夫婦只好租房居住。

　　由于小賈堅(jiān)決反對(duì)賣房還債，他與其父母之間產(chǎn)生了矛盾。2007年，老賈夫婦以小賈得到與房產(chǎn)后將二老趕出家門、不履行贍養(yǎng)義務(wù)為由要求法院撤銷房屋與合同。

　　庭審中，法官問老賈夫婦為什么要把房本的名字變更為小賈，老賈說：“當(dāng)時(shí)，我的外債不少，怕債主們把我告上法院，法院再把我的房子給拍賣了，所以就決定把房本的名字改成兒子的名字。改名時(shí)，他不知情。后來，他知道這件事就把房本要走了?！?/P>

　　小賈則說：“賣房前，我已經(jīng)東拼西湊了七八萬元，想替他們還債。我反對(duì)賣房，可他們不聽，非要賣。雙方為此大吵一架?，F(xiàn)在沒房了，又來找我要，我當(dāng)然不同意?！?/P>

　　關(guān)于贍養(yǎng)問題，小賈說：“我每月的工資只有1000元，妻子沒有固定職業(yè)，還要照顧小孩，因此，我的收入除了養(yǎng)家糊口外所剩無幾。而且，2004年至2006年，村委會(huì)發(fā)給我個(gè)人的每月200元生活費(fèi)已經(jīng)由我父母領(lǐng)取。這就可以視為我履行了贍養(yǎng)義務(wù)?！?對(duì)于小賈的辯解意見，法庭查明確實(shí)屬實(shí)。

　　不符合法定條件 撤銷與被駁回

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，依法成立的合同，具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。老賈夫婦將拆遷所得的兩套樓房中的一套所有權(quán)人變更為小賈，應(yīng)視為老賈夫婦對(duì)小賈的與行為。該行為并不違反相關(guān)法律法規(guī)，且小賈表示接受，故與合同成立并生效。村委會(huì)發(fā)給小賈的每月200元生活費(fèi)已經(jīng)由老賈夫婦連續(xù)領(lǐng)取2年，故老賈夫婦所述小賈不履行贍養(yǎng)義務(wù)，沒有事實(shí)根據(jù)。老賈夫婦在與房屋時(shí)也沒有與小賈另行約定其他附帶義務(wù)，故對(duì)二原告要求撤銷房屋與合同的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。法院一審判決駁回原告老賈夫婦的訴訟請(qǐng)求。老賈夫婦不服判決，提出上訴。二審法院經(jīng)審理判決駁回上訴，維持原判。

　　法官釋法——

　　悄悄與小產(chǎn)權(quán)房 想撤銷須符合法定情形

　　我國合同法規(guī)定了與人的任意撤銷權(quán)和法定撤銷權(quán)兩種手段以保障與人的合法權(quán)益。與人的任意撤銷權(quán)，是指與合同成立后，與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前，與人可以根據(jù)自己的意思不再為與行為。這是與合同與其他有償合同的顯著區(qū)別。但是，本案中的老賈夫婦作為原房屋所有權(quán)人不僅已經(jīng)將訴爭樓房所有權(quán)人的姓名變更為小賈，而且，小賈也早已實(shí)際占有、使用該樓房，因此，在該樓房的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的情況下，老賈夫婦欲行使與人的任意撤銷權(quán)，已經(jīng)于法無據(jù)。