風(fēng)水顧問 黃楚淇

合景天湖峰境 (論壇 新聞)總規(guī)劃

合景天湖峰境親水別墅

　　精算

　　32歲的劉女士是一家私企公司的管理人員，先生與人合伙經(jīng)營工程公司，家庭年收入80余萬元。有一個3歲的兒子。先生的公司在花都，劉女士在白云區(qū)上班，準備在花都的合景天湖峰境購購J區(qū)一套260平方米的聯(lián)排別墅，總價300多萬元。劉女士想知道應(yīng)該如何合理安排家庭資金分配，購購別墅后不會導(dǎo)致日常生活質(zhì)量下降；又想知道該樓盤對她先生的財運是否有幫助。

　　風(fēng)水顧問建言

　　凝聚財富格局，做生意者宜購

　　黃楚淇認為，合景天湖峰境是一個以天然水景凝聚財富風(fēng)水格局的別墅小區(qū)，做生意者適宜購購。

　　樓盤良好的風(fēng)水布局，講求坐山面水，藏風(fēng)聚氣，所謂“山管人丁，水管財”，水是勘測風(fēng)水的一大關(guān)鍵。水講求自然有序，環(huán)抱有情，水質(zhì)宜清宜靜，這樣樓盤的風(fēng)水才富有生氣，也更有利于居住者的財運。

　　生生不息，財運亨通

　　合景天湖峰境四面皆為王子山脈，總體地勢北高南低，北依花都王子山森林公園，樓盤除具備自然健康的山脈之外，小區(qū)內(nèi)天然水的分布形態(tài)也配合得體。其中的J區(qū)別墅背倚王子山脈、正對15萬平方米的天湖。黃楚淇認為，這正契合了風(fēng)水學(xué)上“山龍有氣”、“水龍有序”的說法，居住在此的人身體健康，人緣運好；且財運亨通，事業(yè)興旺。

　　黃楚淇稱，合景天湖峰境左擁兩大湖泊，高處有“湖由天生、峰從水出”的天湖勝景，低處有岸線優(yōu)美的蝶湖，由天湖水引下的三股清泉，為整個社區(qū)注入生生不息的活力。整個小區(qū)的水系統(tǒng)全部源自水庫的自然山水，采用循環(huán)系統(tǒng)，使水資源生生不息。

　　山靜水動，財富風(fēng)水

　　黃楚淇介紹，“風(fēng)水”二字，水占一半。“風(fēng)生水起”指“風(fēng)隨水轉(zhuǎn)，山隨水行，水界山止，水流山轉(zhuǎn)，山隨水去”。水深處，民多富。水色碧清、味甘、氣香，主上貴。合景天湖峰境J區(qū)正對的天湖，水庫水深、碧清，主上貴，民多富。

　　在風(fēng)水學(xué)上，動態(tài)的水是指流動的“龍行”，靜息的水是指“龍止”。合景天湖峰境是一個處于山靜水動環(huán)境當(dāng)中的小區(qū)樓盤，正符合了“動為陽，靜為陰”的周易陰陽平衡的吉祥理念。項目四面依王子山脈為靠，坐擁天然湖泊水景———優(yōu)美的天湖與蝶湖，造就了樓盤的財富風(fēng)水格局。

　　理財顧問建言

　　先賣洋房，再購別墅

　　民生銀行廣州白云支行理財師陳偉虹

　　家庭理財狀況

　　收入：劉女士月收入8000元。先生月收入2萬元，每年還有約40萬元的分紅收益。在廣州有兩套房產(chǎn)，總值220萬元，每月房租收入為6500元。

　　支出：每個月的基本生活開支約為9000元，20萬元的住房貸款，每月需償還銀行約2000元。年度性支出上，各種保險年保費約3萬元，加上寒暑假家庭旅游費用約1萬元，過年時孝敬父母一兩萬元。

　　儲蓄：有20萬元的現(xiàn)金和活期存款，30萬元的定期存款及去年購的6萬元基金。

　　目標(biāo)：準備在花都的合景天湖峰境購購一套260平方米的聯(lián)排別墅，總價300多萬元。應(yīng)該如何合理安排資金分配？

　　理財建議：

　　劉女士家庭目前已擁有兩套房產(chǎn)，如再計劃購購別墅，按照國家現(xiàn)行房貸政策，頭付需四成，利率基準上浮10%。從另一個角度來說，劉女士想要達成購購總價300多萬元別墅的愿望，手頭至少要準備120萬元的現(xiàn)金來作為頭付款。但目前劉女士只有50萬元的流動資金和6萬元的基金，資金缺口為64萬元。

　　方案1：變現(xiàn)其中一套房產(chǎn)

　　從表2可以看出，劉女士一家的資產(chǎn)中，固定資產(chǎn)占比達79.7%，占比過大，且租售比為1∶338，小于一般界定值1∶300，房產(chǎn)出租投資價值較小。另一方面，今年二手樓價不斷攀升，租金卻是升中趨緩，建議劉女士變現(xiàn)其中一套房產(chǎn)以支付別墅的頭付款。假設(shè)變現(xiàn)其中一套房產(chǎn)為110萬元，加上現(xiàn)有流動資金，已足以支付120萬元的頭付款。購購別墅后，家庭的月支出將增加1.35萬元的還貸支出（貸款總額180萬元，貸款年限20年，年利率6.534%），減少3200元的租金收入，月度結(jié)余6800元。支付頭付款后，劉女士手頭仍留存有46萬元的資金可進行投資或備用，不會影響家庭生活質(zhì)量。

　　方案2：延遲一年再購別墅

　　從表1可以看出，劉女士家庭年收入結(jié)余為62.2萬元，盈余較充分，一年后手頭資金可變?yōu)?0.225+26.05+22.68=59萬元（假定50萬元按2∶5∶3比例投放于定期存款、理財產(chǎn)品和基金，假設(shè)理財產(chǎn)品年收益4.2%，基金年收益8%），剔除緊急備用金3萬元，手頭可用資金約為118萬元，基本可滿足別墅的頭付款需求。購購別墅后，家庭的月支出將增加1.35萬元的還貸支出（貸款總額180萬元，貸款年限20年，年利率6.534%），月度結(jié)余約1萬元，也不會對現(xiàn)有生活質(zhì)量造成影響。

　　比較上述兩種方案，方案1既能優(yōu)化劉女士的家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，又能進一步提高整體收益率，且鑒于今年二手樓成交價格比較理想，目前市場上對明年房貸政策有進一步收緊的預(yù)期。相反，方案2中，劉女士購購別墅后手頭可用資金可能比較緊張，且進一步加大了房產(chǎn)在整個家庭資產(chǎn)中的比重。因此，建議選擇方案1，讓劉女士既可提前實現(xiàn)別墅夢，且變動風(fēng)險進一步降低。

　　表1：劉女士家庭年度收支表（單位：萬元）

　　收入金額支出金額

　　工資收入33.6生活支出10.8

　　公司分紅40房貸支出2.4

　　房租收入7.8保費及其他支出6

　　總收入81.4總支出19.2

　　年度結(jié)余62.2

　　表2：劉女士家庭資產(chǎn)負債表（單位：萬元）

　　資產(chǎn)金額負債金額

　　現(xiàn)金及存款50房貸20

　　基金6//

　　固定資產(chǎn)220//

　　總資產(chǎn)276總負債20

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