案例回放

　　2009年3月份，歷女士在長春高新區(qū)吉林大學附近購購了一套精裝修公寓房，房屋單價5000元，總價30萬元。當時歷女士與開發(fā)商簽訂了《房屋認購協(xié)議書》。認購協(xié)議中約定了房屋的具體位置、房屋價格、交房時間等等，其中明確約定了雙方的違約責任。

　　由于認購協(xié)議并非正式的購賣合同，不能依據(jù)認購協(xié)議辦理房屋產(chǎn)權(quán)，所以雙方約定在簽訂協(xié)議書之日起6個月內(nèi)開發(fā)商必須與歷女士簽訂正式的《房屋購賣合同》，否則每延期一日，開發(fā)商賠償歷女士違約金30元。

　　后來開發(fā)商延期半年，即2009年9月份才通知歷女士簽訂正式的房屋購賣合同，歷女士去簽訂合同時沒有注意違約金的事情，后來與朋友聊天談到購房的事情時，經(jīng)朋友提醒，歷女士才想到，開發(fā)商延期半年才和自己簽合同，應該有個說法才對，歷女士回去看了看當初簽訂的認購協(xié)議書復印件才發(fā)現(xiàn)，按照約定開發(fā)商每天應該賠償自己30元，歷女士一算開發(fā)商總計應該賠償自己近6000元。

　　歷女士認為開發(fā)商的行為既然構(gòu)成了違約，就應該承擔協(xié)議書中約定的違約賠償責任，故歷女士找到開發(fā)商要求開發(fā)商支付違約金，但是開發(fā)商態(tài)度堅決，表示不會給予任何賠償。歷女士是否可以依據(jù)協(xié)議書約定要求開發(fā)商承擔全部違約金？

　　案例分析

　　吉林良智律師事務所邱剛律師認為，依據(jù)《房屋認購協(xié)議書》的約定，開發(fā)商的違約賠償責任應該近6000元，歷女士能否獲得全部的違約金還要看歷女士的實際損失，如果實際損失達不到6000元，歷女士不能僅僅依據(jù)協(xié)議書的約定要求開發(fā)商賠償全部違約金。

　　《中華人民共和國合同法》第107條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。第114條規(guī)定當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。

　　所以違約金的承擔比例不僅僅依據(jù)合同確認，還要看一方當事人的違約行為給另一方當事人造成的實際損失有多大，如果開發(fā)商已經(jīng)交付了房屋，那么歷女士的實際損失應該遠遠不到30萬，所以不能獲得全部違約賠償金。如果因為開發(fā)商遲遲沒有簽訂正式的《商品房購賣合同》而導致房屋一直沒有交付，歷女士可以要求開發(fā)商承擔一年的房屋租金。

　　根據(jù)歷女士所購房屋的面積，以及長春市房屋租賃市場的行情，開發(fā)商延期交付房屋達到半年，半年內(nèi)歷女士如果租賃精 屋居住的租金應該也在6000元左右，所以歷女士的實際損失應該與合同約定的違約金總額相符，開發(fā)商應該全額支付歷女士違約賠償金。

　　律師提醒

　　邱剛律師提醒購房者，簽訂《商品房購賣合同》的同時，如果約定了開發(fā)商違約時產(chǎn)生的違約金的計算方式，較好同時也要注明因為開發(fā)商的違約行為會給購房者造成哪些損失，將可能產(chǎn)生的損失情況列入合同中，在開發(fā)商違約時將更有利于購房者索賠。同時在簽訂《房屋認購協(xié)議書》時對簽訂正式的《商品房購賣合同》的日期不能約定太長，通常情況下在一周或者半個月之內(nèi)為宜，如果約定的時間過長，購房者則不要交付全部購房款，交付一萬元以下的認購意向金即可。

　　房法錦囊

　　問題：張女士購購了一套二手房，當時張女士與房主談好了房屋價格，同時房主還承諾房屋內(nèi)的裝修和家具、家電全部留下，張女士只要搬進來就能直接住了。當張女士將房款全部交齊后，房主交房時卻將家電都搬走了，張女士認為房主的行為很過分，想問問是否可以通過法律進行維權(quán)。

　　邱剛律師答：如果張女士已經(jīng)與售房人對房屋的價格構(gòu)成進行了說明，那么根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，售房人的行為構(gòu)成了違約，張女士可以要求售房人繼續(xù)履行合同，直到達到合同約定的標準。如果售房人堅決不履行合同義務，張女士可以依據(jù)合同直接向房屋所在地的人民法院提起訴訟，要求張女士繼續(xù)履行合同義務，并賠償違約金。

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