隨著4月17日“國(guó)十條”與4月30日“京十一條”的相繼下發(fā)，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)猶如經(jīng)歷了一場(chǎng)“過(guò)山車”，繼之前的大熱后轉(zhuǎn)變?yōu)榇罄?，在這一個(gè)月內(nèi)的多項(xiàng)調(diào)控影響下，北京一、二手房成交量出現(xiàn)大幅下降，但價(jià)格依然堅(jiān)挺，購(gòu)方、賣方都出現(xiàn)了明顯的觀望情緒。而至于本次政策的調(diào)整周期要持續(xù)多久，房?jī)r(jià)究竟何時(shí)見(jiàn)底的不確定性則是導(dǎo)致目前市場(chǎng)上觀望情緒普遍存在的主要原因。

　　可以看到，近期政府連續(xù)出臺(tái)新政，主要針對(duì)的是房?jī)r(jià)整體增幅過(guò)快，以及投資客投機(jī)性購(gòu)房造成的樓市泡沫。而這種較大手筆的政策出臺(tái)后，市場(chǎng)一般都需要一年左右的時(shí)間來(lái)適應(yīng)與消化，調(diào)控周期較長(zhǎng)，樓市價(jià)格在短期內(nèi)大幅調(diào)整甚至觸底的可能性是不太高的。

　　就目前市場(chǎng)情況來(lái)看，購(gòu)房者的“抄底”時(shí)機(jī)還未到來(lái)，主要原因有以下兩條：

　　，目前的政策還未下定論?！熬┦粭l” 采取了"臨時(shí)性措施限定新購(gòu)房套數(shù)",暫定同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)購(gòu)一套商品住房。這項(xiàng)行政指令是政策所沒(méi)有提及的特色嚴(yán)厲政策,會(huì)對(duì)擠壓泡沫打擊炒房的調(diào)控目的起到中短期內(nèi)的效果。但同時(shí)也明確了北京新政為臨時(shí)性政策,限購(gòu)、限貸均為"暫定"。而“暫定”的持續(xù)時(shí)間有多長(zhǎng)，目前沒(méi)有人可以明確預(yù)估，市場(chǎng)上的相關(guān)討論也一直沒(méi)有停止。而政府之后還會(huì)不會(huì)有進(jìn)一步政策出臺(tái)，例如房產(chǎn)稅的征收以及本次相關(guān)政策的執(zhí)行力度到底多強(qiáng)也都給了市場(chǎng)及消費(fèi)者一個(gè)繼續(xù)觀望的理由。

　　，炒房者還未大規(guī)模拋盤。由于過(guò)去一年房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的火爆情況，無(wú)論是一手房還是二手房的經(jīng)理人手中都積攢了兩至三個(gè)專職炒家。這部分炒家的主要特點(diǎn)在于將手中大部分的資金用于購(gòu)房，而用少部分資金進(jìn)行還貸。假設(shè)某炒家手中有500萬(wàn)元的資金，一般而言，炒家會(huì)動(dòng)用400萬(wàn)元左右的資金交付四至五套房子的頭付或定金，其中當(dāng)然包括一手房和二手房，而剩下的100萬(wàn)用來(lái)每月還貸款。在目前的市場(chǎng)情況下，由于銀行對(duì)房貸的審核愈加嚴(yán)格，以這種方式炒房的職業(yè)炒家還貸壓力逐步加大。但大部分炒家對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)還抱有期望，目前仍處于觀望期及持有期，需等待市場(chǎng)情況進(jìn)一步明朗再做打算。

　　而之前由于市場(chǎng)被炒熱，原本計(jì)劃在幾年后購(gòu)房的人群擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)仍會(huì)快速上漲，所以導(dǎo)致購(gòu)房計(jì)劃提前，未來(lái)的市場(chǎng)需求被提前釋放，市場(chǎng)需求量大增，才出現(xiàn)了之前住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的火爆局面。而在當(dāng)前的政策下，這部分購(gòu)房者的需求將被抑制，市場(chǎng)需求量的縮減將導(dǎo)致職業(yè)炒家手中的房源無(wú)法成交。如果“國(guó)十條”及“京十一條”等相關(guān)政策得到有效執(zhí)行，并無(wú)放松跡象的話，自有資本較少又擁有多套住房的中小型炒家將會(huì)步離場(chǎng)，因?yàn)楹ε孪乱徊綍?huì)有更嚴(yán)厲政策的出臺(tái)，也為了盡快收回資金，炒房者有可能會(huì)選擇了降價(jià)促銷。新政推行一段時(shí)間后之后，賣家毀約、坐地漲價(jià)的現(xiàn)象將會(huì)大量減少，而且在交易時(shí)，賣家還會(huì)選擇出讓一部分利潤(rùn)以期盡快成交，市場(chǎng)上有可能出現(xiàn)集體拋盤的情景，預(yù)計(jì)這一情況將在四至五個(gè)月后顯現(xiàn)。

　　當(dāng)大量房源被拋向市場(chǎng)的時(shí)候，供給量大大增加，房?jī)r(jià)將會(huì)逐步松動(dòng)，購(gòu)方市場(chǎng)逐漸形成，如果此時(shí)成交量出現(xiàn)上升的話，則說(shuō)明市場(chǎng)之前被壓抑的剛性需求開(kāi)始釋放。而市場(chǎng)上有無(wú)放量將成為房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要分水嶺，當(dāng)市場(chǎng)房源供給充足，購(gòu)房者有權(quán)在同一品質(zhì)的房源內(nèi)進(jìn)行橫向選擇的話，“抄底”購(gòu)房的好時(shí)機(jī)便到了。此時(shí)房?jī)r(jià)下跌部分的多為之前被職業(yè)炒家快速提升的利潤(rùn)空間，當(dāng)多余的利潤(rùn)空間被逐漸削減，房?jī)r(jià)恢復(fù)到正常范圍內(nèi)時(shí)，市場(chǎng)將會(huì)在一定時(shí)間內(nèi)保持穩(wěn)定甚至回升，此時(shí)再不出手便錯(cuò)過(guò)了較佳時(shí)機(jī)。

　　由于市場(chǎng)上多種不確定性因素的存在，購(gòu)房及賣方對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)估及期望也不盡相同，所以未來(lái)的幾個(gè)月內(nèi)市場(chǎng)上還將保持觀望情緒，有意“抄底”的購(gòu)房者還是要密切關(guān)注市場(chǎng)上的房源情況，爭(zhēng)取在市場(chǎng)放量增多，價(jià)格松動(dòng)的時(shí)候“抄底”成功！

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