一、購房是消費行為和投資行為的集合體，都有投資性

　　房地產是什么？頭先具體到產業(yè)屬性上，房地產屬于第三產業(yè)，服務業(yè)，是虛擬經濟，與股票一樣，是一種金融資產。當然因為它所承載的文化、社會價值而被人們賦予了更多的意義。但是在實質上，購房和炒證券、炒黃金期貨一樣具有投資性。

　　其次，購房者都是消費行為和投資行為的集合體，都有投資性。一般而言，對于客戶的劃分大家習慣于按照客戶從基礎到高端的層次來劃分，樓市的消費者主要是有剛性需求、改善性需求和投資性需求購房構成；從置業(yè)經歷的由少到多來劃分，可以分為頭次置業(yè)，二次置業(yè)和多次置業(yè)。一般剛需是頭次置業(yè)的多，二次置業(yè)多為改善性需求，投資性需求往往是多次置業(yè)。

　　然而具體到客戶本身來說，有時候似乎并不那么清楚。投資客需要住房，炒房自然是典型的投資行為；改善性需求往往是自住兼投資人群，是二次置業(yè)或多次置業(yè)。他們不是職業(yè)炒房客，但也不是頭次置業(yè)的剛需，其實也不是純粹改善需求的二次置業(yè)者，典型的二次置業(yè)者是為了改善居住條件，以純自住為購房目的，而這些所謂的自住兼投資人群顯然也是投資客，不過是業(yè)余投資客。

　　剛需的購房有沒有投資性呢？我們發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，在市場不景氣的預期狀況下，越是剛性需求越表現(xiàn)的不夠旺盛，反倒是改善性需求受影響較少，所以剛需是有很大彈性的。如何判斷價格走勢并出手購購？到底是信息不對稱造就了價格分歧還是需求彈性造就了價格分歧？如同張五常的賣橘者說，我傾向于前者。在市場的博弈與參與當中，購購力一般的剛需們是弱勢群體，市場不景氣時候他們的“剛需”主動或被動的被壓縮，踩準節(jié)拍出手的人往往與剛需無關。在樓市高點購入甚至被套的恰恰可能是剛需，他們在樓市的起伏中難以賺取充分的財富。

　　所以，“剛需”到底是什么？其實中國沒有真正的“剛需”，幾乎所有的購房者都是自住和投資的結合，所有人購房都會關心房產的保值升值的問題，而非僅僅房子本身。

　　這種情況下，如何進行價值投資？這是一個問題。

　　二、可行投資渠道單一，房產不失為一個較好選擇

　　國內資金非常多，目前國內本外幣存款超70萬億元，其中居民儲蓄存款超30萬億元，這是什么概念？2009年全國房地產銷售面積創(chuàng)歷史記錄，達到9萬億平米，這些居民存款如果只動用10%，就可以購光所有供應量（房地產市場供需平衡其實還未充分緩解，未來半年或一年會好一些，但是中長期購購需求依然很大）。既有的投資渠道其實很多，筆者以為歸納起來大致分為兩種。一是非參與式投資，一種是參與式投資。參與式就是投錢于某一項事業(yè)，并參與管理。比如投資企業(yè)、工廠或開店，但是這對于普通資金持有者來說有一定困難。一方面往往沒有這方面的精力和經驗，更主要的是現(xiàn)在的投資環(huán)境其實還很不好，民營個體企業(yè)在市場競爭中地位還有待提高。

　　所以很多的人投資都選擇非參與式投資。也就是投資股票、黃金、現(xiàn)貨商品、期貨、債券、外匯，還有投資房產?，F(xiàn)貨商品的盈利空間很大，炒作辣椒、大蒜等商品只需要購購市場總量的10%，就可以充分撬動價格，因為需求剛性，但是需要動用很多資金，且需要聯(lián)手運作，非專業(yè)投資者做不起來。黃金呢？大家雖然看到較近幾年黃金價格上漲的很快，目前在1200美元/盎司以上。但是眼光放長遠一點可以發(fā)現(xiàn)，1980年黃金即達到850美元/盎司，如果考慮到通貨膨脹，黃金長期套牢了很多人，連起碼的保值商品都算不上。股票等證券資產呢？較近幾年大家應該也看的很清楚。

　　排除了之后，房地產似乎是不錯的選擇。尤其是過去幾年，購房者都賺了盆滿缽滿。尤其是之前寬松的政策和快速發(fā)展中的不成熟的市場，低頭付、低利率、炒房號發(fā)了很多人，也進一步堅定了嘗到甜頭者的信心，瘋狂入市。事實上，中長期來看（10-20年），樓市平穩(wěn)并向上發(fā)展是可以預見的，博客中多有探討，此處不再贅述。

　　三、跨代投資不確定性因素多，風險大

　　經驗不足以指導未來！因為目前的市場在逐漸走向成熟，尤其是目前的房貸政策和嚴厲的監(jiān)管逐漸堵死了以往簡單可行的盈利空間，所以對于購房要十分慎重！

　　但是越來越多的人將余錢投入樓市。目前的房二代數(shù)量越來越多，年齡越來越小。一些老人在資金富于的情況下給尚處嬰兒階段的孫子孫女購房，作為未成年子女房產。筆者以為，這種投資不確定因素多，風險大。

　　一是財產處置權問題，如果嬰幼兒成為先進房主，則對房屋擁有充分產權，別人難以進行分割或處置。二是婚姻的不確定性?，F(xiàn)在城市離婚比例和結婚比例大約1:4，如果夫妻離婚，嬰兒房東會使得家庭財產分割產生麻煩。三是養(yǎng)老問題。未成年房主擁有房產而背棄充分的養(yǎng)老義務，會使老人束手無措。四是捧殺問題。子女從小巨額財富加深，對于其健康成長和價值觀的養(yǎng)成未必是好事。如若如此，對家庭可能是災難。五是社會動蕩風險。在動蕩的社會中，房產由于其變現(xiàn)性差，價值會大幅縮水。這種動蕩的可能是很大的。文革以來我們經歷了近四十年的安定發(fā)展時期，但是封建社會至今，中國幾乎沒有任何一個時期可以六十年或更長時間是完全穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。所以社會劇烈變革或動蕩的風險是完全存在的。六是經濟蕭條帶來深幅調整風險，中國經濟在未來將逐步進入平穩(wěn)發(fā)展期，國際化的加深也決定了我們難以一直持獨立行情，會受到國際經濟波動的更多影響。這會使得房價其間存在較大調整的可能。七是行業(yè)發(fā)展周期風險。前文已經說過，房價在二十年后極有可能進入價值大幅縮水的階段。如果把身家壓在上面并認為其可以維持后代可持續(xù)的體面生活的話，可能要打很大的折扣。

　　四、價值投資原則

　　既然說房產在相當長時間內是不錯的投資之選，那么購什么樣的房子可以保值升值？在購房的浪潮中，很多人隨大流，購張不購跌，跟風購盤，不知道自己該購什么樣的房子。對于購了能不能保值、升值，可能思考尚未深入。

　　筆者建議有投資渠道者不妨選擇將自有資金分散投資，如果沒有合適的出路只有購房較合適的話，筆者認為以下樓盤是具有保值增值潛力的：

　　一是品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤，品牌是具有一定的溢價的，比如仁恒、萬科、中海 (論壇 新聞)的房屋比周邊同類房屋貴10-30%左右是正常的。如果品牌開發(fā)商定價合理，可以考慮。

　　二是價值低估樓盤。比如新開盤的大盤，頭次開盤的價格比較低，如果不急著入住的話，可以考慮。還有一些有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，這個要結合城市發(fā)展的走向而定。

　　三是城市核心與未來導向并重。稀缺性和高度成熟性決定了主城區(qū)房價具有很好的抗跌性，也往往是房價反彈的先鋒和領漲者，當然房價不菲。更多是發(fā)現(xiàn)城市的未來發(fā)展方向。需要注意的是，地方政府引導的方向未必真有前途。因為政府任期的有限性，所以有些為了政績而匆忙進行新城開發(fā)，未必從可持續(xù)角度關注城市發(fā)展。所以，要從城市規(guī)劃和發(fā)展規(guī)律的角度去認知，去把握。

　　四是回避不良因素。保值增值要回避的就是不良因素，比如有污染的房源，不會成為中上垂青的地域，升值空間會非常有限，轉手也會困難；還有要回避老舊房源，由于承接者價格承受力有限，價格上漲速度也遠低于新房或次新房。

　　順帶提一句，不必太看重交通因素比如**。目前的**開發(fā)更多是地方政府購地利益驅動下的政績作風，未來的城市，交通將不會是太大的問題，更應看重居住價值本身的東西，比如就業(yè)購物、休閑娛樂、文教衛(wèi)生等便利性。（作者孟祥遠系城市社會學博士）

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