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年底上演房產(chǎn)促銷大戲 開發(fā)商試探購房人底線

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 848 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  被業(yè)內(nèi)視為“風(fēng)向標(biāo)”的萬科,在武漢高調(diào)促銷。11月,萬科武漢公司旗下在售的五個樓盤:萬科紅郡、萬科金域華府 (論壇 新聞)、萬科魅力之城、萬科高爾夫、萬科城,共同推出優(yōu)惠活動,每周每樓盤各推出10套“一口價”房源,購房即11888元家電基金等。

  2007年底,王石的“拐點(diǎn)論”和萬科的降價大旗祭出后,國內(nèi)樓市步入了近兩年的大調(diào)整。

萬科今年在武漢的區(qū)域促銷行動,雖未被業(yè)內(nèi)視為房價全面轉(zhuǎn)向的信號,但還是動搖了部分開發(fā)商盲目樂觀的信心,調(diào)整營銷策略準(zhǔn)備“過冬”已成為不少房企的選擇,各種花樣的變相降價行為正在一些區(qū)域上演,以試探消費(fèi)者的底線。

  促銷風(fēng)生水起

  臨近年底,部分開發(fā)商打起了促銷牌。近日,萬科官網(wǎng)掛出消息,武漢的萬科金域華府推出約68平方米的兩居,至11月底,每周持續(xù)推出10套“一口價”房源。而某房產(chǎn)網(wǎng)武漢頻道顯示,11月19日起,萬科金域華府推出了85平方米的江景房,一口價80萬元,每平方米不足萬元,而此前金域華府的均價顯示為13000元/平方米。

  在武漢萬科高爾夫項目,每套房源也推出了不同幅度的優(yōu)惠。售樓小姐稱,原價80萬元的房子現(xiàn)在折扣下來75萬元左右,較便宜的70萬元左右,而如果想要一線觀湖的戶型,還是需要82萬元以上。

  在萬科武漢公司宣布促銷活動后,武漢樓市有40多個項目開始打折促銷,其影響力可見一斑。而根據(jù)萬科10月份的銷售報告,在8月實(shí)現(xiàn)單月銷售超百億元之后,萬科已經(jīng)連續(xù)三個月創(chuàng)造銷售新紀(jì)錄。截至10月底,萬科累計實(shí)現(xiàn)銷售面積731.8萬平方米,銷售金額869.3億元。僅萬科在武漢市場今年前十個月銷售額就達(dá)到了41億元,而2009年武漢萬科全年銷售只有24.01億元。

  對于萬科武漢公司的大幅優(yōu)惠活動,萬科總部表示,將堅持用合理價格出售房屋,以保持較快的銷售速度,一般以項目推盤當(dāng)月銷售率達(dá)到60%為比較理想的水平。在這一總體原則下,各地分公司會因地制宜,根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅木唧w環(huán)境靈活制定銷售策略。

  在深圳,萬科也打出促銷廣告。萬科第五園的尾盤直降20萬元,萬科金色沁園和萬科金色半山也推出了優(yōu)惠10萬元和8萬元。萬科相關(guān)人士表示,萬科第五園僅余一些尾盤在售,由于戶型朝向等略差,降價不足為奇,金色半山即便推出優(yōu)惠后仍有17000-18000元/平方米的單價,較周邊樓盤高出不少。

  萬科在武漢的突然促銷行動,不禁讓人聯(lián)想起2008年在其他地產(chǎn)同行仍在猶豫時,萬科率先打出降價大旗,推出降價促銷,涉及幾乎所有在售項目,結(jié)果不僅回籠了資金還大大提高了市場占有率。

  業(yè)內(nèi)人士分析,此番萬科武漢和深圳推出優(yōu)惠活動,與2008年萬科全面降價有不同之處。這一次萬科選擇的是區(qū)域性的營銷措施,不是集團(tuán)的全國統(tǒng)一行動。武漢公司率先促銷,可能與武漢房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、項目本身銷售速度有關(guān)。

  試探市場承受力

  21世紀(jì)不動產(chǎn)市場總監(jiān)林蕾認(rèn)為,4月份“國十條”調(diào)控政策出臺以后,萬科曾在深圳等幾個城市試探性的進(jìn)行打折促銷,五六月份多采取面積優(yōu)惠或低價開盤策略,深圳的萬科第五園、金色沁園和清林徑都在促銷中取得不錯銷售業(yè)績。萬科這輪降價,不排除仍是對市場的一次試探。

  2010年,恒大、龍湖、SOHO中國等多數(shù)房企均已提前完成全年銷售計劃。萬科、保利等房企的銷售也是迭創(chuàng)新高。11月4日萬科公布,公司10月實(shí)現(xiàn)銷售面積130.7萬平方米,銷售金額155.1億元,分別同比增長114.9%和137.3%。這是萬科在8月份實(shí)現(xiàn)單月銷售超百億元之后,連續(xù)第三個月創(chuàng)造銷售新紀(jì)錄。今年全年,萬科銷售有望突破千億元大關(guān)。

  “面對今年的銷售形勢,萬科等企業(yè)沒有必要在年底進(jìn)行促銷。近期不少房企的變相降價,一是甩尾盤,二是試探市場的價格承受能力?!笔缆?lián)地產(chǎn)董事長陳勁松指出。

  亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示,政策調(diào)控讓開發(fā)商也陷入觀望,很多擬入市的項目遭遇“定價難”,尤其是在明年市場走勢完全不明朗的背景下。開發(fā)商嘗試放出少量低價盤,如果認(rèn)購率符合預(yù)期,就可以此為依據(jù)進(jìn)行定價。如果認(rèn)購不理想,則新盤定價再行下調(diào)。

  業(yè)內(nèi)人士指出,今年靚麗的銷售業(yè)績僅代表過去,明年的銷售計劃正在制定中,此次促銷,便是為明年的銷售做準(zhǔn)備。另一方面,多數(shù)地產(chǎn)商注重資金周轉(zhuǎn),快速銷售和拿地擴(kuò)張并舉,這一定程度上造成了房企資金鏈的緊張。

  三季報顯示,A股房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為-884億元,而去年同期達(dá)到522億元。與此同時,上市房企的存貨比年中增加。在嚴(yán)厲調(diào)控打壓下,一旦明年銷售不暢,房企將面臨資金周轉(zhuǎn)困難甚至是資金鏈斷裂。萬科在三季報中便指出,“開發(fā)企業(yè)資金面趨緊仍是主要趨勢”。

  變相降價花樣多

  為了盡快回籠資金,一些開發(fā)商已經(jīng)變相降價,手段可謂花樣百出。

  上海、廣州等地一些小開發(fā)商,自掏腰包推出墊頭付活動。頭次購房者可先支付兩成,由開發(fā)商墊付一成,頭付提升至五成的二次購房者,可以先支付二至三成,剩余部分由開發(fā)商墊資,這部分墊資可在兩三年內(nèi)付清。業(yè)內(nèi)預(yù)計,隨著萬科促銷戰(zhàn)的打響,樓市變相降價活動將逐步蔓延。

  地產(chǎn)業(yè)人士透露,部分區(qū)域的開發(fā)商已開始選擇變相促銷手段。較近一周,為推銷上海周邊城市某樓盤,開發(fā)商實(shí)行一成頭付的促銷措施,向購房者提供為期3年的免息購房借款。無獨(dú)有偶,北京、廣州等周邊城市的樓盤也向購房者提供借款,以幫助他們避開限制外地人購房的政策。

  一般而言,開發(fā)商不會直接降低銷售中房源的價格,而會選擇變相降價,比如低開高走就是一種很普遍的模式。在這種模式下,就算有跌價,今后一旦市場好轉(zhuǎn)還可以補(bǔ)漲回來。

  除了一些拿地成本頗為低廉的大型開發(fā)商會舍得大幅讓利之外,多數(shù)開發(fā)商不會選擇輕易降價。通常,開發(fā)商會找個由頭,如企業(yè)十周年、五,或者慶祝節(jié)假日等進(jìn)行優(yōu)惠活動。目前,廣州、深圳,以這種形式變相降價的方法已很普遍。

  分析師薛建雄指出,萬科等大型開發(fā)商都是采用賺現(xiàn)金流的快速滾動開發(fā)模式,在建項目的投資和銀行貸款的歸還壓力非常大。一旦出現(xiàn)調(diào)控銷售下滑,開發(fā)商就必須想辦法促進(jìn)銷售。

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