從算術(shù)角度看，房價虛高主要表現(xiàn)為價格高出成本及合理的地段升值很多。但實際上，購房者除了覺得房價太高外，也沒有什么辦法評價到底虛多少，結(jié)果比來比去，較后是在肯定房價的有效構(gòu)成基礎(chǔ)上，矮子中拔長子，或在無可奈何中選擇了“自己的如意”，現(xiàn)在的房子已經(jīng)無法從景觀差異、外觀不同、戶型優(yōu)適方面進行區(qū)分。

　　事情又得說回來，選房之時也就應(yīng)該適當(dāng)掌握一些比較與識別房價中虛高成分，這一點往往會因為美好的初衷無法兌現(xiàn)。公里候?qū)懽魑牡臅r候，碰到新近發(fā)明的好詞總是舍不得，選房時間越多，越有這個感覺，因為你為即將獲得自己一生的窩子在花寶貴的時間與，肯定有點舍不得本來就比較好、開發(fā)商又渲染得如天堂的房子，較終不得已而為之。

　　如何識別房價中的泡沫成分，主要思路如下。

　　頭先要對一個城市的總體發(fā)展適當(dāng)參考一下，注意三個地方：新城（

　　針對城市發(fā)展分析地段，只能用排除法。這幾個地兒的房子價格水分會比較少：一是地段爛尾樓重新啟動的項目、地段老地塊新建項目、地段的非豪華項目（外觀、體量、高度都不大與地段相符），這些項目價格相對實在。二是毗鄰商業(yè)圈的小型項目，完全符合居住功能但沒有多大的商業(yè)價值，正因為商業(yè)的缺失讓其價格顯得比較實在。此外，與繁華地帶交通距離不遠的多層住宅性價比非常實在，不存在漫天要價的條件。

　　上述主要是確認(rèn)一下你選房的區(qū)域問題，區(qū)域的選擇剔除交通限制與生活設(shè)施必須型要求外，主要遵循上段的說法。下面談?wù)劸唧w到一個區(qū)域如何判定價格中的泡沫成分。

　　1、看所選房子距離職場地帶的遠近 (論壇

　　為什么提及離職場地帶的遠近，許多開發(fā)商進行項目訂價的時候考慮了項目的投資客戶，如果所選房子離就業(yè)區(qū)域比較近，則開發(fā)商因為借助于投資客戶，訂價起點高于一般類項目的開盤價格走勢，并不是所有盤子都會低開高走。

　　2、看所選房子距離主力商圈的遠近。

　　靠近主力商圈的地盤越來越緊張，用地的稀缺使得這類地塊的項目價格上漲幅度非常大。生意經(jīng)里講求一個陰面與陽面，十字路口型式的商業(yè)布局，停車非常不便，在停車不便的區(qū)域建設(shè)的項目，其房價的虛高成分比較多。 距離主力商圈遠近也是參考房子商業(yè)投資價值的一個因素。緊鄰商圈的房子容積率高，間距基本在政策較低許可范圍做文章；還有就是政府進行出讓地規(guī)劃條件設(shè)置的時候，這類項目的容積率遠高于其他項目，所以用地效率如此高的項目，開發(fā)商訂價主要從地段來確定，價格自然有些是“冤枉加上去”的。

　　3、看所選房子周邊三公里的休閑業(yè)態(tài)。

　　休閑業(yè)態(tài)的存在對房價提升作用在大城市非常明顯。只要你所選擇的房子三公里范圍存在休閑集中型業(yè)態(tài)，則房價必然有虛高的一面。這是因為商業(yè)人氣、休閑產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的住房消費是非價格型的、還有只可意會不可言傳的因素左右這類房子的消費，我的建議是符合這個條件的房子或我或少存在一定水分。

　　4、看所選房子周邊一公里的教育資源是否有品牌效應(yīng)。

　　現(xiàn)在，老百姓的指望也就是一個房子一個孩子一個老子?？拷逃Y源明顯的地域房子的出租率、投資率、商業(yè)空間均被較為普通的一般投資人所看好，尤其是主流城市周邊小城市的高端客戶，往往會選擇教育資源優(yōu)勢在此進行居住與商業(yè)、投資的復(fù)合置業(yè)。需求的力量增加讓開發(fā)商捕捉到訂價中的高位因素，值得注意。

　　5、看所選房子戶型定位方向。

　　一般小區(qū)的戶型定位方向不外兩種：一是麻雀雖小五臟俱全的那種，從小到大一應(yīng)俱全；二是或如營銷上所說的“量身訂做”，戶型比較集中適合于一類人群。顯然后者訂價的起點、規(guī)劃建設(shè)中的成本支出、服務(wù)及收費都會含有“人以群分”的因子，價格中的泡沫量肯定大于小麻雀式戶型定位。

　　6、看所選房子宣傳或?qū)嵕爸械木坝^做法。

　　老百姓有一種看法是對的，開發(fā)商的無謂支出越多，他們所背負(fù)的就越多。所以選房子可以考慮一下所選房子宣傳與實景中的許多開支是否合理。如樣板間標(biāo)明近二十萬的裝修、如未建房子先建景觀并且景觀是靠堆砌的、如售樓處的裝修與設(shè)置超豪華，這些都是無謂的支出，較終負(fù)擔(dān)人是后期購家。

　　尤其是一些人為景觀，后期維護成本往往包含于房價，但是否會為業(yè)主后期所用，打上問號。這類項目的房價至少在無謂支出及后期維護一塊是可以省下許多的。

　　7、看所選房子建筑外觀設(shè)計的細節(jié)與成本是不聽掛鉤。

　　現(xiàn)在，一方面是老百姓只要一個窩子就可以，另一方面因為攀比及開發(fā)商為自己及自己熟悉的一類人群在造房子，許多支出成本對購房者而言是無效的。如何看待這個問題，我認(rèn)為較主要的就是從建筑外觀分析。為什么呢？因為建筑外觀是許多不高明開發(fā)商的高明之舉，傾注了開發(fā)商的心思與想法。

　　建筑外觀只須按照建設(shè)部的標(biāo)準(zhǔn)去做就可以了，如果花的心思越多，此房訂價的虛高成分越明顯。

　　8、看所選房子的物業(yè)服務(wù)提供商。

　　自有品牌物業(yè)的，價格無這項貼補；如果舉著高端的服務(wù)提供商，則值得注意。有些標(biāo)注為豪宅的當(dāng)屬例外，如沒有特別注明是豪宅，而其服務(wù)提供商是高端的，有兩種情況，一種是務(wù)虛的品牌輸出，沒有實質(zhì)意義只會多交錢與加價；有一種是來真的，這就要考慮物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　9、看所選房子的先天優(yōu)勢。

　　房子建設(shè)發(fā)展到如今的地步，先天優(yōu)勢都進入到房價里了。所以，開發(fā)商宣傳的先天優(yōu)勢越多，計入房價的不良成分就越多。

　　10、看所選房子的開發(fā)商的生意理念。

　　開發(fā)商中不乏真正做事業(yè)者、真正認(rèn)知到房子建設(shè)的系統(tǒng)工程者，他們會認(rèn)真給房子定價并且在確定價格后舍得花銷，對產(chǎn)品進行夯實。如果開發(fā)商是其他行業(yè)次轉(zhuǎn)業(yè)的，得注意，這類開發(fā)項目的訂價完全出自于中介營銷商。只要涉及分成的，價格中一定有虛報的部分。

　　11、看所選房子的戶型新鮮程度。

　　屋總是以稀為貴，新戶型其實也就是缺點不明顯或較少或沒有的戶型，因為老百姓的見識有限，看到新鮮的房子總有點愛不釋手。當(dāng)?shù)厝狈Φ膽粜蛢r格中含有的壟斷成分是存在的。

　　12、看所選房子的宣傳力度。

　　區(qū)分兩種情況，一種是把價格訂高了只好通過大力宣傳來推廣；另一種是人為拔高定位，增加宣傳支出。無論哪種情況，都要注意購賣時間，一般開盤，開發(fā)商既要回款，又開支比較明顯，故價格比較剛性，中期涉及項目整體銷售的定性，價格實在些。

　　13、看所選房子的入住率與合理入住率的差異程度。

　　入住率可以看出房價中的不合理萬分。比如一個區(qū)域的項目，現(xiàn)房時期還有叫賣，入住率很低，則說明其價格定位已經(jīng)超出了投資人的承受范圍。作為自住消費，自然偏離了正常值。

　　14、分析一下所選房子所在地的區(qū)域人氣及大約構(gòu)成。

　　在大城市這是個注意因素。訂價中，如果一個項目所面臨的主流人群非常明顯，房價中的泡沫成分一開始就存在。如北京的區(qū)、亞運村、外資高管集居的酒吧地帶等。

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