海南省高端人民法院近日通過《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(試行)》，頭次就近年來出現(xiàn)的涉“限購令”商品房購賣糾紛、涉“保障性住房”購賣糾紛、“小產(chǎn)權(quán)房”購賣糾紛等新案件的審理進(jìn)行規(guī)范。尤其在涉“保障性住房”購賣糾紛中，分別對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購賣糾紛、限價(jià)商品房購賣糾紛和單位集資合作建房購賣糾紛案件的審理做出了指導(dǎo)。

　　意見規(guī)定，在預(yù)約購房情況下，未訂立認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等的，擬購房人有權(quán)要求開發(fā)商退回認(rèn)購金、訂購金、誠意金等；訂立了認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)認(rèn)購協(xié)議內(nèi)容、認(rèn)購金數(shù)額、約定簽訂正式商品房購賣合同時(shí)間等區(qū)別對(duì)待。

　　同時(shí)規(guī)定，認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房購賣合同的主要內(nèi)容時(shí)，開發(fā)商可以拒絕與擬購房人簽訂正式購房合同，但應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等具備了商品房購賣合同的主要內(nèi)容，在收取的認(rèn)購金、訂購金、誠意金等為認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等中約定的購房款數(shù)額時(shí)，認(rèn)購協(xié)議、預(yù)購協(xié)議及意向書等認(rèn)定為是正式的商品房購賣合同；若開發(fā)商僅收取了少量認(rèn)購金、訂購金、誠意金等，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，因開發(fā)商原因不能繼續(xù)履行的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

　　在正式合同訂立后，合同有繼續(xù)履行可能的，要求解除合同的訴求一般不予支持，但有3種情況例外，即：雙方約定、房屋抵押給第三人或未經(jīng)備案登記房屋出賣給第三人。

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