隨著限購(gòu)令的重磅出臺(tái)和銀根的不斷緊縮，不少市民在房產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)以及貸款等事情上遭遇了麻煩，也令略顯冷清的房地產(chǎn)市場(chǎng)又陷入房產(chǎn)糾紛的“怪圈”。針對(duì)其中具有代表性的案例，記者采訪了江西云龍律師事務(wù)所周斌律師。

　　案例一：開發(fā)企業(yè)應(yīng)書面提示限購(gòu)政策

　　2月21日，陳先生在灣里區(qū)看中了一套房子，當(dāng)時(shí)就交了5萬元的定金，并約定兩周內(nèi)付款。

　　南昌新版限購(gòu)令3月1日正式實(shí)施，按規(guī)定已有兩套住房的他不能在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房，沒能在三月前付款的他，自然也無法簽訂購(gòu)房合同。3月2日，其前去繳納房款，得知無法購(gòu)房。由于工作忙，定金直到現(xiàn)在才去退，但開發(fā)企業(yè)卻以違約不予退定金。

　　周斌律師：從開發(fā)企業(yè)角度講，其作為專業(yè)和行業(yè)組織，如果在明知限購(gòu)政策生效日期的情況下，還是把付款的截止時(shí)間約定在限購(gòu)政策生效時(shí)間之后，說明開發(fā)商存在過失。開發(fā)企業(yè)本來就應(yīng)該在簽訂定金合同時(shí)書面提示限購(gòu)政策生效日期，更何況其約定的付款時(shí)間已經(jīng)跨越了限購(gòu)政策生效日期，更應(yīng)該鄭重提醒。

　　綜上所述，陳先生在約定時(shí)間內(nèi)履行付款義務(wù)，并未違約。由于限購(gòu)政策導(dǎo)致其不能購(gòu)房并付款的，是由于開發(fā)商的過失造成的。所以，開發(fā)商應(yīng)退還定金給陳先生。

　　案例二:按揭辦理是否延期視合同而定

　　今年年初，羅女士賣了一套房。1月25日收到頭付款后，她就陪同購(gòu)方辦理了過戶手續(xù)。雙方約定在購(gòu)房按揭辦理完畢后進(jìn)行交房。但現(xiàn)在4月份都快過了，按揭還沒辦下來。羅女士認(rèn)為是由于購(gòu)方未能及時(shí)辦理按揭手續(xù)，導(dǎo)致延期交房，應(yīng)該由購(gòu)房承擔(dān)這3個(gè)月的房屋維護(hù)成本，購(gòu)賣雙方產(chǎn)生分歧。

　　周斌律師：雙方約定的交房時(shí)間，是“在購(gòu)房按揭辦理完畢后”，說明交房時(shí)間的長(zhǎng)短，取決于購(gòu)房按揭辦理的時(shí)間長(zhǎng)短，雙方在約定合同條款時(shí)應(yīng)該對(duì)此有所預(yù)見。所以正確的做法是在合同中同時(shí)約定購(gòu)房按揭辦理的期限。如果沒有約定，就難以確定屬于購(gòu)方違約，作為賣方的羅女士不能以此為理由要求對(duì)方承擔(dān)房屋維護(hù)成本。

　　正確的做法是，羅女士應(yīng)該主動(dòng)了解購(gòu)房按揭遲遲不能辦妥的原因，是政策原因，還是購(gòu)方信用瑕疵。如是購(gòu)方信用瑕疵，羅女士可以書面要求其限期辦妥，否則解除合同并要求對(duì)方賠償包括房屋維護(hù)成本在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)損失。

　　案例三：“子母房”遭遇限購(gòu)令可退房

　　2008年，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見》，意見明確：各地新建住房結(jié)構(gòu)比例，即凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房\(含經(jīng)濟(jì)適用住房\)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

　　因此，南昌也出現(xiàn)“子母房”，即兩套房合為一套進(jìn)行銷售，但實(shí)為兩套房的房產(chǎn)證。購(gòu)房子母房的群體多為改善型需求，家庭已經(jīng)擁有一套或多套房。限購(gòu)令的出臺(tái)，“子母房”的銷售辦法自然是行不通。

　　周斌律師：子母房本來就是開發(fā)商規(guī)避國(guó)家政策的一種手段，不受法律保護(hù)。還是按兩套房來算，受限購(gòu)政策約束。限購(gòu)令之下，合同不能履行，只能解除。

　　如果開發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂購(gòu)賣合同時(shí)沒有書面告知屬于兩套房?jī)蓚€(gè)房產(chǎn)證，還可以追究開發(fā)企業(yè)的責(zé)任。

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