銀行信貸資金的全面收緊，使得信托等融資渠道再次“走俏”，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重要資金來(lái)源的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，也再一次在金融風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整中“崛起”，重新占據(jù)了信托市場(chǎng)的“半壁江山”。本報(bào)記者通過(guò)走訪調(diào)查了解，與以往相比，此次房地產(chǎn)信托產(chǎn)品市場(chǎng)的火爆高潮表現(xiàn)在其信托公司融資數(shù)量巨大、融資渠道翻新、借貸利率猛高等方面，在信用風(fēng)險(xiǎn)考量上應(yīng)更加謹(jǐn)慎。

　　5月18日上午10點(diǎn)，本報(bào)記者如約來(lái)到了位于北京市四環(huán)附近的一家信托公司，接打電話的聲音在這層寫(xiě)字樓里此起彼伏。 

　　“較近很忙，有太多事情要處理，手機(jī)電池每天差不多都要打得沒(méi)電了。”該公司負(fù)責(zé)人劉建偉(化名)邊招呼本報(bào)記者坐下邊說(shuō)著話。 

　　盡管日前銀監(jiān)會(huì)已兩次澄清，5月份沒(méi)有出臺(tái)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)新規(guī)的計(jì)劃，但近期市場(chǎng)上關(guān)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)收緊的傳聞不斷。 

　　“雖然只是虛驚一場(chǎng)，可是房地產(chǎn)信托收緊是必然趨勢(shì)，今后銀監(jiān)會(huì)肯定會(huì)有大的動(dòng)作，我們現(xiàn)在雖然還在做信托產(chǎn)品，但已經(jīng)在逐漸減少，同時(shí)我們也在做兩手準(zhǔn)備。”劉建偉告訴本報(bào)記者。 

　　今年以來(lái)房地產(chǎn)信托行業(yè)的“瘋狂”，把這個(gè)游走于銀行和民間借貸之間的“第三者”推到了“風(fēng)口浪尖”。 

　　利率逼近“紅色警戒線” 

　　雖然上有政策，但是持續(xù)走高的收益率，讓房地產(chǎn)信托公司對(duì)這塊到嘴邊的“肥肉”欲罷不能，進(jìn)而鋌而走險(xiǎn)。 

　　“18%。”上周，一家來(lái)自于河北的房地產(chǎn)企業(yè)找到劉建偉，為了他們公司的別墅及部分商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資1.3億元，并報(bào)出了這個(gè)“高利息數(shù)字”。該項(xiàng)目五證俱全，即將部分封頂。 

　　“18%是年貸款利息，如果是去年上半年，這個(gè)數(shù)字的確很誘人，而且這個(gè)項(xiàng)目能很快包裝成一個(gè)年收益10%的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品推出。但是現(xiàn)在，面對(duì)這個(gè)數(shù)字，極少信托公司愿意接洽這單生意。”劉建偉說(shuō)。 

　　河北企業(yè)為何要舍近求遠(yuǎn)跑到北京融資？劉建偉的解釋是，雖然銀監(jiān)會(huì)沒(méi)有明文叫停房地產(chǎn)信托，可是二三線市場(chǎng)的信托公司有些已經(jīng)停了，主要是沒(méi)錢(qián)，或者不想去冒任何一點(diǎn)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)。 

　　“這家企業(yè)也咨詢(xún)了幾個(gè)信托公司，他們給出的數(shù)字一般都是25%，我們給出的也是25%，這也是沒(méi)有辦法，同行都這么高，我們也不能低，這是業(yè)內(nèi)較基本的游戲規(guī)則。”劉建偉說(shuō)。 

　　中國(guó)人民銀行貸款一年利率為6.31%，而25%只比銀行的年貸款利率的4倍25.24%少了0.24%。 

　　“國(guó)家有法律規(guī)定，如果借貸利率超過(guò)央行年貸款利率的4倍以上，將會(huì)受到處罰，所以我們都很緊張，其實(shí)大家心里面都有譜，誰(shuí)都不會(huì)觸碰‘紅色警戒線’，就在它極限值下徘徊。”劉建偉表示。 

　　劉建偉告訴本報(bào)記者，目前北京的房地產(chǎn)信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品的以二、三線城市項(xiàng)目居多，且以小型房企為主，一般情況下，房地產(chǎn)信托的收益率在8%到10%之間，再加上渠道費(fèi)用占比3到4個(gè)百分點(diǎn)，和大型開(kāi)發(fā)商的信托融資成本在12%到15%左右相比較，小型開(kāi)發(fā)商的信托融資成本一般在20%左右，有的甚至高達(dá)25%以上。 

　　“能做多少做多少，我們都是抱著能拿到較高收益為目標(biāo)，如果真有問(wèn)題再及時(shí)修補(bǔ)，這就是我們信托行業(yè)的原則。”劉建偉笑呵呵地說(shuō)。

　　繁榮之下潛藏巨大風(fēng)險(xiǎn) 

　　“今年以來(lái)融資的房地產(chǎn)公司非常多，光我們主動(dòng)拒絕掉的公司差不多有一半，現(xiàn)在長(zhǎng)三角一帶、一線城市的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成了我們的主要客戶(hù)，一些小公司、小項(xiàng)目卡得很死，幾乎不去碰。”5月19日，一家大型信托公司業(yè)務(wù)經(jīng)理周蘭(化名)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)。 

　　周蘭說(shuō)，過(guò)去兩三年，都是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)找上門(mén)來(lái)，大的開(kāi)發(fā)商很少，今年以來(lái)，大的企業(yè)比較多，小的企業(yè)很少，“需要錢(qián)的企業(yè)越來(lái)越多，企業(yè)在市場(chǎng)中的感受是很強(qiáng)烈的，可以接受的融資成本也越來(lái)越高。” 

　　周蘭告訴本報(bào)記者：“如果是銀行拒絕的客戶(hù)，我們會(huì)進(jìn)行全面詳細(xì)的調(diào)查了解，不一定給它做融資。” 

　　“當(dāng)然也有一些信托公司，今年基本上不碰房地產(chǎn)信托，主要是觀望，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)暗礁是他們要考慮的問(wèn)題。”周蘭表示。 

　　房地產(chǎn)信托爆發(fā)式增長(zhǎng)的繁榮景象下隱藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。 

　　周蘭所說(shuō)的“暗礁”是指：“那些不計(jì)融資成本、對(duì)資金需求十分迫切的企業(yè)。這類(lèi)企業(yè)恰恰有著資金面臨巨大困難、資質(zhì)一般、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高等共性，它們的資金鏈一旦斷裂，信托公司將面臨產(chǎn)品到期無(wú)法兌付的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，繼而可能引發(fā)信托公司利益嚴(yán)重受損或者破產(chǎn)的可能。” 

　　“已經(jīng)開(kāi)展信托產(chǎn)品的公司，則在強(qiáng)調(diào)自己的風(fēng)險(xiǎn)控制如何到位、對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)的監(jiān)控以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流向的控制如何嚴(yán)格，我們要對(duì)自己負(fù)責(zé)。”周蘭告訴本報(bào)記者。 

　　某信托公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，監(jiān)管?chē)?yán)格、資金鏈緊張，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作也更加謹(jǐn)慎，要求也更加苛刻。 

　　“一方面房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量巨大，意味著風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高；另一方面來(lái)談合作計(jì)劃的開(kāi)發(fā)商絡(luò)繹不絕，挑選余地很大，自然也要選擇資質(zhì)杰出、口碑良好的企業(yè)。”上述某信托公司相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。 

　　用益信托頭席分析師李旸表示：“今年前幾個(gè)月房地產(chǎn)信托發(fā)行很多，雖然房地產(chǎn)信托是銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的合法業(yè)務(wù)，但為了配合宏觀政策，不能把其他融資渠道都堵上了，但是這里還打開(kāi)門(mén)戶(hù)，宏觀調(diào)控將大打折扣了，再次調(diào)控是很有可能的。”

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　　“網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)借貸”涉足個(gè)人借貸 

　　5月19日，本報(bào)記者通過(guò)熟人聯(lián)系介紹，一起來(lái)到了北京另外一家信托公司。跟其他信托公司不同的是，他們多了一項(xiàng)新業(yè)務(wù)———“網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)借貸”。 

　　“這是我們的新業(yè)務(wù)，就是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)借貸平臺(tái)，來(lái)給那些購(gòu)房的人提供貸款，但是一般數(shù)額都不大，上限是30萬(wàn)元，沒(méi)有下限，時(shí)間上限是3年，下限是1個(gè)月。主要用于購(gòu)房人不足的房產(chǎn)頭付款或者房子裝修時(shí)所需的款項(xiàng)等，應(yīng)該算是小額貸款吧。”這家信托公司業(yè)務(wù)經(jīng)理張峰(化名)向本報(bào)記者介紹說(shuō)。 

　　張峰告訴本報(bào)記者，他們從今年1月份開(kāi)始做這項(xiàng)業(yè)務(wù)，現(xiàn)在生意還不錯(cuò)，“其實(shí)就是以往普通信貸的‘升級(jí)版’，主要是比普通的貸款操作起來(lái)過(guò)程更方便、程序更簡(jiǎn)潔，但這不是我們的主營(yíng)業(yè)務(wù)，我們還是以信托基金產(chǎn)品為主。” 

　　“其實(shí)這就是我們一個(gè)網(wǎng)上貸款平臺(tái)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，借款人只需要在這個(gè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上發(fā)帖子，并上傳自己的相關(guān)材料，我們通過(guò)程序就會(huì)把貸款給借款人，但是利息比較高，一般年利率都在16%到20%之間。”張峰公司的一位唐姓業(yè)務(wù)員說(shuō)。 

　　唐姓業(yè)務(wù)員告訴本報(bào)記者，網(wǎng)上借貸平臺(tái)還有自己的“信用評(píng)價(jià)”體系，除了查驗(yàn)借款人的身份證件、學(xué)歷、收入外，還要求公開(kāi)博客、MSN來(lái)讓別人考查自己的信用。 

　　“這種網(wǎng)絡(luò)貸款運(yùn)營(yíng)模式簡(jiǎn)單，無(wú)擔(dān)保、無(wú)抵押，其實(shí)網(wǎng)站作為中介，起到為借貸雙方‘搭橋’的作用，我們和借款人之間都簽有協(xié)議，相當(dāng)于咱們民間普通寫(xiě)借貸條一樣。”他說(shuō)。 

　　當(dāng)本報(bào)記者問(wèn)及借款人還款日期以及還款程序的時(shí)候，他說(shuō)：“日期是我們以借款人的實(shí)際還款意愿為主，不強(qiáng)制固定時(shí)間，雙方通過(guò)商量一般都是每個(gè)月的1日或者15日左右，借款人把錢(qián)數(shù)打到我們指定的賬戶(hù)上，之后，雙方通過(guò)銀行，借款人出具存款回執(zhí)單，我們出具收款回執(zhí)單。” 

　　但即使有多種信用認(rèn)證方式，幾乎每個(gè)月還是會(huì)面臨“老賴(lài)”的情況。對(duì)這些拖欠不還的借款人，公司將通過(guò)電話催收、網(wǎng)絡(luò)黑名單公示的方式進(jìn)行懲戒。“現(xiàn)在我們的壞賬率一般在2%到3%，每個(gè)月較多2到3個(gè)吧，并不是非常高。”唐姓業(yè)務(wù)員說(shuō)。 

　　“一般情況下借款人都會(huì)還的，因?yàn)閿?shù)額也不多，年限也不是很長(zhǎng)，而且簽有白紙黑字的協(xié)議，還是受法律保護(hù)的，好借好還，再借不難嘛。”他說(shuō)。 

　　盡管這家公司在其網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)頭頁(yè)上注明，不吸收存款，只是搭建一個(gè)借貸平臺(tái)。采訪結(jié)束后，朋友神秘地告訴本報(bào)記者：“如果有存款的時(shí)候他們也做，就看存款人要求利息是多少了，只不過(guò)是私下里暗箱操作，他們有錢(qián)不賺是傻瓜啊。”

　　尋求“突圍”線路未明 

　　感到“寒意”愈來(lái)愈強(qiáng)的信托公司，眼下考慮較多的或許就是如何“轉(zhuǎn)型”。 

　　“今后我們的策略將會(huì)轉(zhuǎn)向保障房信托，眼下也正在進(jìn)行一些項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，但是這或許不是我們的業(yè)務(wù)，只是一種策略而已。”劉建偉說(shuō)。 

　　據(jù)本報(bào)記者了解，國(guó)內(nèi)已有數(shù)家信托公司發(fā)行了保障房信托產(chǎn)品，有研究機(jī)構(gòu)根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，目前發(fā)行規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)58.9億元。 

　　劉建偉告訴本報(bào)記者：“說(shuō)實(shí)話，當(dāng)前發(fā)行保障房的信托基金數(shù)量小，主要是因?yàn)橛龅蕉喾矫胬щy。不少開(kāi)發(fā)商尤其是二三線城市開(kāi)發(fā)商，打著保障房旗號(hào)申請(qǐng)商品房貸款，信托項(xiàng)目遴選需要耗費(fèi)大量時(shí)間。另外，相比商品房信托，保障房7%左右的收益率太低，投資者興趣不大。” 

　　“此外，很多保障房項(xiàng)目都由政府主導(dǎo)，承建主體沒(méi)有土地所有權(quán)，這將帶來(lái)還款風(fēng)險(xiǎn)，地方政府融資平臺(tái)還可能

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