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物業(yè)糾紛頻現(xiàn) 臺灣經(jīng)驗(yàn)可鑒

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 815 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
北海市“海寧新區(qū)”2300多居民日前結(jié)束了多日來“黑燈瞎火”的日子,經(jīng)有關(guān)部門協(xié)調(diào),供電部門在電費(fèi)被拖欠的情況下暫時(shí)恢復(fù)供電,但小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的爭執(zhí)仍未結(jié)束,一方認(rèn)為“對方服務(wù)不善”要堅(jiān)決辭退,一方卻以“投入費(fèi)用未收回”拒絕撤出。幾乎是同時(shí),北海市一個(gè)叫“碧雅苑”的別墅區(qū)也發(fā)生業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的沖突。 近年來,全國各地住宅小區(qū)因物業(yè)管理產(chǎn)生的糾紛明顯增多。以“物業(yè)管理、糾紛”為關(guān)鍵詞在“google”搜索,共有多達(dá)125萬項(xiàng)符合條件的查詢結(jié)果。在“海寧新區(qū)”住了六年的臺胞羅鎮(zhèn)平說,臺灣上個(gè)世紀(jì)60年代城市物業(yè)管理開始起步,從來沒有聽說過業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司會發(fā)生這樣的糾紛,“兩者的關(guān)系就是東家與管家,哪有管家與東家叫板的事?” 66歲的羅先生祖籍臺灣省臺中市,自述“既當(dāng)過業(yè)主委員會主任,也開過物業(yè)管理公司”。他介紹,與大陸相仿,臺灣的住宅小區(qū)管理涉及的同樣是業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司,業(yè)主委員會的產(chǎn)生、招標(biāo)聘請物業(yè)管理公司的過程也差不多,但在“關(guān)鍵的環(huán)節(jié)”有所不同。一是住宅小區(qū)管理的相關(guān)事務(wù)均由業(yè)主“自主”決定,包括選舉業(yè)主委員會、是否聘請物業(yè)管理公司、確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,均與“政府房地產(chǎn)行政主管部門、物價(jià)部門”無關(guān);二是受聘的物業(yè)管理公司不能直接向業(yè)主收管理費(fèi),而是由業(yè)主委員會收取后存入專門賬戶,按月向其撥付,業(yè)主委員會的“監(jiān)察委員”和“財(cái)務(wù)委員”履行“會計(jì)、出納”的職責(zé),共同負(fù)責(zé)撥付費(fèi)用。 羅先生說,“業(yè)主委員會”與“物業(yè)管理公司”性質(zhì)完全不同,前者不是“經(jīng)營機(jī)構(gòu)”,收取的是“管理費(fèi)”,不是“經(jīng)營收入”;后者是“經(jīng)營機(jī)構(gòu)”,必須向“經(jīng)濟(jì)部”申領(lǐng)經(jīng)營執(zhí)照,在物業(yè)管理中獲得利潤并納稅?!拔飿I(yè)管理公司參加競標(biāo)時(shí),一般按管理成本加上10%的利潤、5%的稅來確定投標(biāo)底價(jià),低價(jià)者中標(biāo);個(gè)別住宅小區(qū)不聘物業(yè)管理公司,由業(yè)主委員會自己管理,管理人員沒有薪酬,類似義工,可以給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。一般來說,業(yè)主委員會自己管理費(fèi)用會低一些,但交給物業(yè)管理公司管理更為專業(yè)。”業(yè)主委員會一般兩年選舉一次,對物業(yè)管理公司則一般一年一聘,業(yè)主委員會有權(quán)解聘或續(xù)聘,根本無需政府部門介入,更不可能發(fā)生住宅小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備被物業(yè)管理公司擅自出租、占用、改造等現(xiàn)象。 羅先生認(rèn)為,目前大陸不少住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主與物業(yè)管理公司的糾紛,主要是政府監(jiān)管“錯(cuò)位”和“越位”。“建設(shè)階段監(jiān)管不到位,如開發(fā)商沒有留出‘專項(xiàng)維修基金’就不應(yīng)該允許其售房,或者在其向業(yè)主委員會移交時(shí)強(qiáng)制其將維修基金撥付業(yè)委會;避免到了后期矛盾在業(yè)主與物業(yè)管理公司之間爆發(fā),不得已要政府出面處理應(yīng)由業(yè)主自主決定的事項(xiàng)?!? 記者從有關(guān)部門了解到,目前各地房地產(chǎn)開發(fā)“重建輕管”現(xiàn)象十分突出,許多住宅小區(qū)建設(shè)過程管網(wǎng)設(shè)施不達(dá)標(biāo),與市政不配套,小區(qū)共用設(shè)施物權(quán)產(chǎn)權(quán)不清。除了不按規(guī)定預(yù)留專項(xiàng)維修基金,還有一些項(xiàng)目將公用服務(wù)配套設(shè)施,如會所、運(yùn)動場所、車棚等違規(guī)抵押,給后期物業(yè)使用的管理留下“后遺癥”。 有關(guān)人士認(rèn)為,隨著住宅小區(qū)使用年限增加,費(fèi)用不菲的公用設(shè)施的更新、改造將引發(fā)越來越多的物業(yè)管理的矛盾,應(yīng)引起足夠重視,減少糾紛的發(fā)生。

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