“從這個(gè)月開始，我每個(gè)月的還款額將從原來(lái)的1300美元增加到1800美元。更可怕的是，由于房?jī)r(jià)下跌，我現(xiàn)在的個(gè)人房屋資產(chǎn)已經(jīng)縮水為零?！泵鎸?duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的持續(xù)低迷，家住新澤西州米德爾頓的羅伯特·馬睿甚是擔(dān)憂。

馬睿的擔(dān)憂不無(wú)道理。美國(guó)商務(wù)部9月19日較新公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份房屋開工數(shù)量

下滑2.6%，降至自1995年以來(lái)的較低點(diǎn)，營(yíng)建許可也降至12年較低。房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)疲弱加劇了人們對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)前景的看淡?！胺课蓍_工率再度顯示，惡化的基本面持續(xù)令樓市承壓，今年復(fù)蘇的希望消退?！泵楞y證券分析師Gary Bigg稱。

“誘惑利率”成罪魁禍頭

馬睿在紐瓦克自由國(guó)際機(jī)場(chǎng)做維修工作，年收入在9萬(wàn)美元左右。2002年開始，馬睿通過“可調(diào)整利率抵押貸款”購(gòu)購(gòu)了一套26.5萬(wàn)美元的房子。那時(shí)他并不太在意，可現(xiàn)在當(dāng)5年的超低利率優(yōu)惠期即將結(jié)束，面對(duì)與日俱增的還款壓力和節(jié)節(jié)下跌的房?jī)r(jià)，他顯得語(yǔ)無(wú)倫次，“我的生活被完全打亂了。越來(lái)越多的還款額簡(jiǎn)直令人崩潰，我不知道今后該怎么辦?！?

和馬睿一樣，在美國(guó)龐大的次級(jí)抵押貸款大軍中，有45萬(wàn)借款人未來(lái)3個(gè)月內(nèi)將不得不面臨還款額上漲的窘境，其中有20多萬(wàn)人甚至可能失去房屋，陷入三難境地——還不起款、賣不成房、融不到資，而美國(guó)政府推出的住房援助計(jì)劃也和他們沾不上邊兒，違約成了不可避免的事情。

這兩年興起的“可調(diào)整利率抵押貸款”，如今成了不少美國(guó)人流離失所的罪魁禍頭。當(dāng)初，對(duì)于那些低收入或信用評(píng)級(jí)較低的貸款購(gòu)房者來(lái)說，“可調(diào)整利率抵押貸款”不僅讓他們?cè)缛瞻徇M(jìn)了大房子，其中一部分人還只需支付很低的利息。但是享受了幾年“誘惑利率”的貸款者，一旦優(yōu)惠期結(jié)束，房貸的利率就會(huì)從1%-2%的超低利率上升到正常市場(chǎng)利率。

全美的抵押貸款數(shù)據(jù)和分析公司First American Loan Performance稱，目前已經(jīng)有27%的貸款者拖欠過一次房貸，這也使得他們被劃出上個(gè)月布什總統(tǒng)制定的聯(lián)邦住宅管理局援助名單之外。“如果抵押貸款會(huì)出現(xiàn)問題，很有可能就是這兩年的可調(diào)整利率抵押貸款。”該機(jī)構(gòu)在較近的研究報(bào)告中表示。

次貸危機(jī)僅僅是個(gè)開端

美國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款分為普通貸款和次級(jí)貸款兩種，前者針對(duì)信用記錄良好、償債能力較強(qiáng)的貸款人，后者針對(duì)信用等級(jí)較差、償債能力較弱的貸款人；按照付息方式，又可分為固定利率貸款和可調(diào)整利率貸款。

2004年后，隨著房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，利率不斷調(diào)高，許多借款人轉(zhuǎn)而尋求非標(biāo)準(zhǔn)付款形式的房貸，以減輕其還本付息的壓力。

美國(guó)Core Logic研究所數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)三個(gè)月內(nèi)，這些曾經(jīng)享有“誘惑利率”的貸款者，月還款額將平均增長(zhǎng)26%，約400美元。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)下跌和未售出房屋數(shù)量增加，讓次級(jí)抵押貸款者們看不到任何“新生”的希望。

分析人士指出，次級(jí)抵押貸款和可調(diào)整利率貸款的迅猛發(fā)展很大程度上使美國(guó)住宅市場(chǎng)得以在2004年到2005年延續(xù)繁榮。次貸危機(jī)或許僅僅是一個(gè)開端，更大規(guī)模的危機(jī)很可能隨更多可調(diào)整利率貸款的優(yōu)惠期結(jié)束而爆發(fā)。

“大蕭條”以來(lái)頭跌

“現(xiàn)在很多人的抵押貸款額都超出了房屋價(jià)值，不少人說不定要被掃地出門了?！狈抠J市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)Wholesale Access Mortgage Research& Consulting主席戴維·區(qū)德偉說，“這樣將有更多房屋在市場(chǎng)上出售，現(xiàn)在已經(jīng)有很多了?！?

而美聯(lián)儲(chǔ)本周二公布的0.5%降息政策，對(duì)這部分可調(diào)整利率抵押貸款人的正面影響很小，加州大學(xué)洛杉磯分校安德森預(yù)測(cè)研究院主任利默說：“這不會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，以及糾正違約等行為?！?

“利率重置帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)一次性爆發(fā)，而會(huì)在接下來(lái)的5年中蔓延，雖然一些違約事件在2006年就爆發(fā)了，但是大多數(shù)可調(diào)整利率貸款的優(yōu)惠期會(huì)在2007年、2008年甚至更晚些時(shí)候結(jié)束，所以利率重置的風(fēng)險(xiǎn)要好幾年才能徹底釋放?！泵绹?guó)地產(chǎn)分析師Christopher L. Cagan指出。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家們紛紛預(yù)言，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷時(shí)期遠(yuǎn)未結(jié)束。芝加哥全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)高端經(jīng)濟(jì)學(xué)家尤恩甚至警告，美國(guó)房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)自上世紀(jì)30年代經(jīng)濟(jì)大蕭條以來(lái)的頭次下跌。就在上一周，美國(guó)全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)第9次調(diào)低房屋銷售預(yù)期，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退將延遲到2008年，新房銷售額預(yù)計(jì)下跌24%。

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