美國1994年洛杉磯地震

洛杉磯是全美僅次于紐約，以商業(yè)及旅游業(yè)為主要產業(yè)的特大城市，經濟總量占全美的 6．45％。

1994年1月17日，美國北部山脈地帶發(fā)生 6．7級地震，離洛杉磯市只有32．19公里，此次地震造成洛杉磯經濟損失高達300億美元。其中，62人死亡，9000多人受傷，25000人無家可歸，毀壞建筑物2500余座，洛杉磯城市內部高速公路損壞，通向洛杉磯市區(qū)及其他地區(qū)的 11條城際主干道被迫關閉。

洛杉磯房地產市場從地震影響中迅速恢復除了經濟穩(wěn)步、溫和的長期增長因素外，更重要的是政府持續(xù)投入大量重建資金，以財政政策的傾斜保證洛杉磯經濟與社會的穩(wěn)定，同時也確保了當?shù)厣虡I(yè)復蘇。

在1994年，洛杉磯受災區(qū)大約60％的房屋缺乏地震保險。為了促進房地產市場與災區(qū)經濟穩(wěn)步恢復，美國洛杉磯政府將總計高達120億美金財政調撥與公眾捐助，分配組裝成7個互為補充的住宅恢復計劃。

按住房重建階段，美國洛杉磯住房重修計劃如下：

過渡臨時安置階段。1993年美國正經歷經濟緩慢復蘇階段。政府通過財政支付轉移，修建部分臨時安置房，分配給災區(qū)人民。同時為了刺激資產市場，將未能分配到臨時居住房的災區(qū)人民，發(fā)放臨時居住補貼(給于2-3個月較高達 1150美金／月的租金資助)與為低收入房屋租賃者提供18個月的住房租金補貼。

恒久性房屋修建階段。政府為刺激經濟增長，提高災區(qū)經濟恢復能力，放松各類小商業(yè)貸款，為各中小型商業(yè)機構提供較高可達150萬美金的、利率為4％-8％的低息商業(yè)貸款，用于重新啟動商業(yè)活動，創(chuàng)造災區(qū)良好的經濟貨幣政策環(huán)境。

針對房屋銷售市場，政府為吸引各住房投資機構參與災區(qū)重建的興趣，加大對集資住宅項目的信貸批準力度，為集資住宅項目提供金額較高可達1億美元的無息貸款建設貸款；與此同時，政府成立SBA小業(yè)主貸款 (Small Business Administration)，為小業(yè)主提供較高達20萬美金、利率為4％～8％的低息貸款，用于維修住房、房屋抵押貸款等，提供住房消費支持。針對部分貧窮客戶，政府提出高達1萬美元的房屋補貼，作為SBA未滿足需求的補充。

針對租賃市場，政府為住房租賃者提供較高可達12200美金的租賃補貼，作為SBA租賃客戶未滿足需求的補充。

日本1995年阪神大地震

1995年1月17日，日本兵庫縣南部發(fā)生 7．2級地震。這次地震是日本次襲擊市區(qū)的大地震，影響范圍波及整個日本大經濟圈——關西經濟圈(該經濟圈產值占日本國內生產總值的17％)，造成經濟損失1000億美元，人員死亡6433人，災民32萬人。

其中，震中神戶市作為兵庫縣頭府，面積 544平方公里，人口近143萬，地處日本第三大工業(yè)區(qū)和交通樞紐地帶——阪神工業(yè)區(qū)。阪神工業(yè)區(qū)有日本大城市大阪和第六大城市神戶，制造業(yè)產值占全國的13％，工廠數(shù)占全國的 15％，鋼鐵產量占全國的24％，紡織業(yè)占全國的 20％，機械制造業(yè)占全國的19％，電器產值占全國的10％。阪神工業(yè)區(qū)還生產汽車零部件、化學制品，造紙、造船業(yè)發(fā)達。

震災對日本經濟造成的損失不 于阪神工業(yè)區(qū)，還波及到鄰近工業(yè)地帶和日本的對外貿易。神戶市作為受災較嚴重的地區(qū)，死亡5471人，房屋損壞67421間。

日本政府為了降低阪神大地震對房地產和股市的影響，1995年期間采取了較為激進的貨幣放松政策，一年內平均貸款利率大幅下調約1．5個百分點，從年初的3．5％下降至年末的2．0％，對房地產形成有力的金融支持。相對于1999年-2005年間每年的地價指數(shù)變化，1995年-1998年間每年地價指數(shù)下跌的幅度相對較小。1995年阪神大地震后，日本土地價格指數(shù)與住宅地價指數(shù)僅是小幅下降(1995年和1996年日本“全國所有地價指數(shù)”分別下降3％和4％，其中“全國住宅地價指數(shù)”下跌幅度更小，只分別下跌1．6％和2．6％)，遠低于1993和1994年的下降幅度。這說明阪神大地震并沒有顯著加劇當時的日本房地產市場的下跌趨勢。

地震在短期內對自住購購者與投資者的影響巨大。日本房屋與城市發(fā)展部用4年時間，對1995年阪神大地震后奈良縣的購房消費者進行了詳細研究，結果顯示：地震后，購房意愿由震前的50．4％迅速下降為14．5％，降幅高達71．23％，而對公屋(我國所稱的廉租房)與私人商品房的租賃需求大幅上揚。公屋租賃需求由震前的46．1％上升為79．1％，升幅為71．58％；私人商品房租賃需求由震前的2．6％上升為 5．6％。

日本抗震體系經歷了38年發(fā)展，每次地震后都在原有標準上進行調整修改。目前，日本抗震體系貫穿房屋建筑施工要求、使用質量監(jiān)控與房屋交易管理三階段。

在施工階段，施工方按日本建筑抗震要求(主要由“日本建筑抗震規(guī)范”與“日本建筑抗震設計方法”構成)進行建筑施工。值得注意的是，日本的抗震標準要求跟隨地震災害演變發(fā)生、建筑新材料的發(fā)明使用、建筑結構技術的進步，平均每3年—5年進行一次修正完善。

日本1998年建立“建筑監(jiān)管局”，主要負責按照較新的建筑抗震要求，對所有在建與已建各類商品房進行質量鑒定，并向公眾公示權威鑒定書，接受咨詢質疑。

仿照美國，日本建立地震特別研究區(qū) (SSZ)，要求房地產中介機構在對二手房交易進行推薦時，按照SSZ規(guī)范對房屋抗震能力進行介紹，并向消費者出示“建筑監(jiān)管局”出具的房屋質量鑒定。

從國外經驗看汶川大地震對我國樓市的影響

根據對以上案例分析，本次汶川大地震對房地產市場中觀層次的影響可以概述為如下幾個方面。

房地產市場恢復周期。處于經濟復蘇期 (GDP增長率3％以上)的洛杉磯大地震采取了中性的貨幣政策支持方法，對當?shù)胤康禺a市場的影響恢復期大約為23個月。而處于經濟衰退期(GDP增長率1％-1．5％)的日本阪神大地震采取了放松的貨幣政策支持方法；只對股市形成了大約持續(xù)6個月的小幅沖擊，并沒有加劇當時日本房地產市場的下跌趨勢。

根據對中國宏觀經濟形勢判斷，在經濟基本面不發(fā)生重大改變的前提下，可以預計：本次地震只會對四川區(qū)域內的資產市場造成短期負面沖擊；但是由于四川房地產市場前期已處于宏觀調控期，且開發(fā)商、特別是品牌開發(fā)商囤積了大量土地，面臨銀根緊縮，急需回現(xiàn)的困境，初步估計成都房地產市場的恢復周期將可能超過6個月的時間，具體的恢復時間將取決于市場信心的建立速度、貨幣政策的金融支持力度。

房地產一級市場。在寬松的貨幣金融支持下，日本土地價格指數(shù)與住宅地價指數(shù)僅是小幅下降，且遠低于1993年和1994年的下降幅度，可見地震對衰退期日本的土地價格影響并不如想象中巨大。處于宏觀調控中的中國房地產市場，今年土地價格與去年相比已近腰斬。

根據前述對房地產二級市場走勢的判斷，預計在災區(qū)保持寬松的貨幣政策的前提下，若配合地震險等配套政策，二級市場剛性需求將得到釋放。但考慮到開發(fā)商緊張的現(xiàn)金流，土地市場的走勢可能不會處于明顯的上升趨勢。若二級市場繼續(xù)保持調整狀態(tài)，二級市場價格下調空間有限，預計土地市場將處于震蕩調整。

城市格局與規(guī)劃執(zhí)行。本次汶川地震將對成都市城市規(guī)劃與規(guī)劃執(zhí)行產生重大深遠的影響，片面追求集約化土地利用的策略可能將在規(guī)劃執(zhí)行、土地出讓階段受到市場的質疑。均質高密度的城市規(guī)劃格局策略將可能實現(xiàn)局部調整：在成都二環(huán)以內土地功能將發(fā)生轉變，以高密度公建為主，結合建筑技術革新，消除消費市民對高密度建筑的恐慌。而在二環(huán)以外，將以低密度建筑為主。

由于目前處于汶川大地震災區(qū)重建前期，相關政策、制度、方案尚未完全形成。本文所有結論均基于現(xiàn)有政策及市場條件。我們會繼續(xù)跟蹤后續(xù)政策，不斷調整與細化地震對房地產市場影響的結論。

(本文由正合地產提供)

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