購房流程和注意事項(xiàng) 　　1.購房目標(biāo)的確定 　　理性和有規(guī)劃的消費(fèi)——購房的前提。根據(jù)自己的收入、支出等實(shí)際情況來確定適合自己的樓盤。不要一購房就是要購三室兩廳，做到一步到位；而是從自己的實(shí)際情況出發(fā)，好好規(guī)劃一下，其實(shí)能滿足基本的居住需求就好，避免出現(xiàn)不必要的額外負(fù)擔(dān)，而培養(yǎng)有梯度的消費(fèi)觀很重要。 　　2. 購房范圍的篩選 　　選擇適合自己的樓盤——購房量力而行。 面積小、頭付少、總價(jià)底的樓盤適合年輕人。建議可購購市的二手小房子或是新開盤的小戶型。二手小房子的優(yōu)勢(shì)是交通便利、配套方面成熟、價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠；此外，由于年輕人的工作流動(dòng)性還相當(dāng)大，所以考慮一個(gè)交通合適的地方，即使工作變換而搬遷，出行還能依舊方便。新開盤的小戶型的優(yōu)勢(shì)是戶型更合理、居住舒適性較高、未來率相對(duì)較高。 　　3. 購房費(fèi)用的了解 　　在確定了購房的目標(biāo)和范圍之后，一些購房的基本費(fèi)用是一定要提前計(jì)算的，雖然這些費(fèi)用表面看起來似乎不多，還有些是固定值，但是與以后的房屋總價(jià)結(jié)合起來計(jì)算的話，它們的費(fèi)用還是一筆不小的支出。購購商品房入住后需繳納的物業(yè)管理費(fèi)是大多數(shù)購房人未能考慮到的，而以上所列收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只是普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，其它高端公寓、別墅區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)還會(huì)更高一些。因此提醒購房者在購購前應(yīng)做到心中有數(shù)。另一方面，發(fā)展商或中介商在銷售房屋時(shí)對(duì)這一問題也應(yīng)明確告知購房者。 　　4. 出行時(shí)間成本的節(jié)省 　　購房前還應(yīng)考慮出行的時(shí)間成本。因?yàn)槲覀儾浑y發(fā)現(xiàn)，穿越城市的時(shí)間成本和交通成本正變得越來越昂貴。如果每天花費(fèi)2公里在交通上，那么 　　1月=60公里=2.5天 　　1年=730公里=30天 　　50年=36500公里=1520天=4年 　　提醒要購房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量購房效益和購房質(zhì)量的一個(gè)有效參數(shù)，支出的成本越小，表明所購房屋的性價(jià)比越高。這樣一來，購房后額外付出的錢也會(huì)越來越少。 5. 購房常識(shí)的學(xué)習(xí) 　　學(xué)習(xí)一些地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)——購房的必需。房屋因?yàn)樯婕暗慕痤~巨大，購購它是一個(gè)比較專業(yè)的行為。而在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，有著成熟和專業(yè)的房屋經(jīng)紀(jì)人可以為個(gè)人購房者提供專業(yè)的咨詢和服務(wù)，法律法規(guī)和操作程序也比較規(guī)范，個(gè)人購房已經(jīng)有了一套比較成熟的模式，過程也比較輕松。但是，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有培養(yǎng)出這種專業(yè)的針對(duì)個(gè)人購房者的房屋經(jīng)紀(jì)人。因此，購房前學(xué)習(xí)一些房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)是必需的。 　　6. 購房時(shí)頭先看交通 　　購自住房，不只要看價(jià)格，還要考慮諸多因素。我認(rèn)為頭先要看交通。 　　比如像我這樣30至50歲的購房人，多數(shù)人上有老下有小，購房時(shí)要考慮的更多，如孩子入托、上學(xué)，老人需要照顧等等。但天天都離不開的是交通。 　　我的一個(gè)同事住在近郊區(qū)，每天既要孩子，又要老婆，下來就是一百多公里 　　，如果要加班，其他人也跟著麻煩了。由于住的遠(yuǎn)，為節(jié)省路上的時(shí)間，許多有車族只能錯(cuò)過上下班時(shí)間，早上比別人早半個(gè)公里來，晚上比別人晚半個(gè)公里走。你一定會(huì)說，不是有高速路嗎？高速路是快，但那是有成本的，況且下了高速一進(jìn)城還得闖“三環(huán)”、擠“二環(huán)”。就算是正點(diǎn)下班，從市區(qū)到三環(huán)、四環(huán)，沒有30時(shí)辰不行吧？每天上下班路上少說也得三四個(gè)公里，還不要說夫妻互相接的時(shí)間了。大多數(shù)家庭肯定沒有兩輛車，有兩輛車的經(jīng)濟(jì)實(shí)力也就不購那么遠(yuǎn)的房了。 　　我的想法是從實(shí)際出發(fā)，以實(shí)用為先，即以郊區(qū)選擇的樓盤為參照，降低一點(diǎn)兒檔次選擇城里的房，比如在面積上減少15—20%，即可節(jié)省一部分費(fèi)用，圖的是舒服、夠用。 　　我們也可以換一種思維方式，假如你不購車，而是把省下的一系列費(fèi)用添到房上，在城邊選一套大小適中的商品房，每天搭乘越來越便利的公交車，或是選擇更加自由的方式———騎車加乘車或偶爾打車，節(jié)假日租輛車瀟灑幾天，相信你在精神上會(huì)比每天坐在狹小空間里幾個(gè)公里快慰許多。 7. 怎樣選套好戶型？ 　　和福利分房時(shí)期大不一樣了，現(xiàn)在人們花自己的錢購住宅，當(dāng)然不是要購大的，而是要選好的。什么樣的房子好？是越貴的越好，越大的越好嗎？面對(duì)開發(fā)商提供的各種戶型，購房者應(yīng)該怎樣來選擇呢 　　現(xiàn)在選房，“三大一小”(大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、小臥室)模式已經(jīng)過時(shí)了，因?yàn)椤叭笠恍　笔轻槍?duì)當(dāng)時(shí)住宅面積控制在七八十平方米左右時(shí)提出來的，目的是在有限的總面積里，把房子設(shè)計(jì)得更舒適、實(shí)用。隨著人們居住水平的提高，普通住宅的面積有了穩(wěn)定的擴(kuò)大，一套兩室一廳或三室一廳的住宅基本已達(dá)到90至120平方米，從生存型發(fā)展到了舒適型。面積擴(kuò)大了就要求住宅寬敞，空間功能關(guān)系合理，做到公私分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)，功能要求越來越細(xì)化，比如一個(gè)客廳演變?yōu)橐粋€(gè)客廳加一個(gè)餐廳，增加書房、電腦間、管道間兼貯藏室等。衛(wèi)生間也由洗盆、便器、浴盆這老三件兒，演變?yōu)槎喙δ埽夯瘖y、淋浴間，各種設(shè)備還要實(shí)行分區(qū)使用。在總面積相同的前提下，這些功能配置科學(xué)合理的房子，才是好房子。 　　起居廳和主臥應(yīng)避免互相干擾，相對(duì)獨(dú)立。這種戶型往往會(huì)多一條內(nèi)廊，有人認(rèn)為此內(nèi)廊是浪費(fèi)了面積。其實(shí)廳臥相連的戶型雖然沒有內(nèi)廊，但廳內(nèi)諸多房門附近不好利用，而且臥室受干擾大，動(dòng)靜不分。比較而言，廳臥分開，臥室私密性得到保證，廳臥功能互不干擾，能更好地滿足住戶的各種需求。 　　然后要看廚衛(wèi)的配置是否科學(xué)合理，能否體現(xiàn)潔污分區(qū)的原則。要注意管道的走向安排是否合理，注意房?jī)?nèi)有無公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。較好選擇集中管道外移、各種管道不穿樓板的住房。 　　除此之外，還要考察房子門窗的密閉效果，上下樓板及相鄰的分戶墻是否隔音；施工質(zhì)量如何，有無漏水等 　　8. 購房別忽略五個(gè)空間 　　一、家政空間 　　家是過日子的地方，吃喝拉撒、柴米油鹽，構(gòu)成家居生活的重要部分。因此，選房頭先要考慮就餐、做飯、洗衣、儲(chǔ)物等家政活動(dòng)對(duì)空間的需求，因?yàn)樗鼈儗?duì)于未來生活質(zhì)量有著決定作用，一點(diǎn)兒都不能含糊。 　　二、自由空間 　　家庭的結(jié)構(gòu)和人口是“發(fā)展變化”的，尤其是對(duì)于25—35歲的年輕人來說，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力所限，所購房屋一般為中小戶型，但隨著個(gè)人事業(yè)的進(jìn)步，很快就有了加大空間的需要與資金。因此，居室中有足夠的可變空間是必要的。目前有些居室采用預(yù)應(yīng)力或框架結(jié)構(gòu)，整個(gè)戶型中無承重墻，以滿足自由組合房間的需要；一些項(xiàng)目中的中小戶型居室在相鄰兩戶間留有非承重墻的通道，以滿足客戶必要時(shí)收購鄰居家、二戶合一戶的潛在需求。 　　三、停車空間 　　隨著家庭轎車的逐漸普及，車輛與車位的矛盾日益突出。車庫是住戶無法改變的房屋硬件，如果沒有留出足夠的停車空間，可能對(duì)住戶未來的生活造成極大不便。因此，車庫這種不可變的設(shè)施是否齊備，也應(yīng)考慮。 　　四、溝通空間 　　現(xiàn)在，家的概念已不再局限于居室內(nèi)，人們希望有與鄰居交流的場(chǎng)合。在會(huì)所、社區(qū)庭院中，通過活動(dòng)，鄰居間可以建立良好的溝通，形成融洽的群落。與居室空間相比，社區(qū)空間和車庫一樣，是購房人無法改變的，因此發(fā)展商是否重視園林設(shè)計(jì)、會(huì)所建造是非常重要的，這將直接決定今后你住進(jìn)社區(qū)后是否感覺舒適、融洽。 　　五、網(wǎng)絡(luò)空間 　　IC卡、安防系統(tǒng)、小區(qū)局域網(wǎng)……隨著科技的飛速發(fā)展，用不了多少時(shí)間，這些現(xiàn)在還算領(lǐng)跑的配套很快就將成為住宅設(shè)計(jì)中的必備要素。智能化的主要特征是光纜通訊的大規(guī)模應(yīng)用，智能化、家庭辦公等都建立在光纜入戶這一硬件基礎(chǔ)上。所以做好預(yù)留光纖通道和足夠的出口帶寬是保證服務(wù)超前性的前提。考察房子時(shí)不能忽略這一點(diǎn)。 9. 采暖 　　暖氣，其專業(yè)名稱叫散熱器。從產(chǎn)品換代上可分為：代鑄鐵式散熱器；代為鋼制、鋁制復(fù)合式輕型散熱器；第三代為鋁翼型對(duì)流式散熱器。 　　鑄鐵式散熱器由于工藝落后，生產(chǎn)中能耗高且粗糙笨重、樣式陳舊，尤其不能用于分戶熱計(jì)量的供暖系統(tǒng)中，國(guó)家已將其列為限制淘汰產(chǎn)品。 　　鋼制、鋁制復(fù)合式輕型散熱器，在材料選用和散熱性能上均有很大提高，特別是在運(yùn)用輻射加對(duì)流機(jī)理方面有了很大進(jìn)步。但由于熱效率低，散熱成本下不來，售價(jià)又高，因而被認(rèn)為是過渡性產(chǎn)品。 　　鋁翼型對(duì)流式散熱器是新研制的產(chǎn)品，它把金屬物質(zhì)傳導(dǎo)、輻射和對(duì)流等機(jī)理結(jié)合起來，可使室內(nèi)溫度均勻無冷角，尤其適合熱計(jì)量和高層建筑使用，并增加了裝飾功能，可以說是散熱器領(lǐng)域內(nèi)科技進(jìn)步的一次質(zhì)的飛躍。 　　10. 考察施工現(xiàn)場(chǎng) 　　根據(jù)一些“過來人”的經(jīng)驗(yàn)，您在作出了購購決定之后，如果是期房，您一定要不定期地去現(xiàn)場(chǎng)考察。在查看房屋的內(nèi)部時(shí)，您要對(duì)房屋的建筑面積、使用面積的大小，房屋的建筑質(zhì)量，裝修標(biāo)準(zhǔn)，裝修質(zhì)量，房屋的附屬設(shè)施是否完備，房間的隔音效果如何，天花板、墻壁、地面、門窗是否有損壞，以及內(nèi)部設(shè)計(jì)是否合理等方面進(jìn)行仔細(xì)地考察。 　　此外，在對(duì)房屋外部進(jìn)行查看時(shí)，要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。 　　購房經(jīng)驗(yàn)豐富的人士還要對(duì)戶外景觀、周邊環(huán)境、交通條件以及各種公共配套設(shè)施的設(shè)置等情況進(jìn)行了解。對(duì)一些無法實(shí)地考察到的情況，要向售樓人員了解，同時(shí)，也要多方面打聽相關(guān)的信息。 　　11. 如何判斷開發(fā)商的實(shí)力，樓盤的合法性？ 　　業(yè)內(nèi)專家分析說，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，許多開發(fā)商的實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)可能會(huì)比較有限，您在購房時(shí)，在考察開發(fā)商實(shí)力的同時(shí)，更要判斷出您所要購購的項(xiàng)目的合法性。綜合起來，您要看七證： (1)是開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照， (2)是國(guó)有土地使用證， (3)是建設(shè)規(guī)劃許可證， (4)是建設(shè)開工許可證， (5)是預(yù)售許可證， (6)是銷售許可證， (7)是銀行按揭協(xié)議書。 　　看這些證件，一是為了了解項(xiàng)目的合法性，更是要留意開發(fā)商已付了多少地價(jià)款，這從有多少面積已被批準(zhǔn)規(guī)劃及準(zhǔn)許預(yù)售上就可以看出來。一個(gè)小區(qū)的面積少則十幾萬平方米，多則幾十萬平方米，大部分開發(fā)商都是采取滾動(dòng)開發(fā)，先做期，資金逐步回籠后再分階段開發(fā)后續(xù)工程。有些開發(fā)商的土地款是一次性付清，有些開發(fā)商則是分期付清土地款。由此，

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