當前地產(chǎn)新政形式下，正是考驗地方政府執(zhí)政能力和開發(fā)商把握機遇能力的時候。 　　日漸集中的社會矛盾要化解； 　　地方經(jīng)濟要發(fā)展； 　　國家政策要執(zhí)行； 　　襁褓中的“海南國際旅游島” 　　更不能讓其夭折······ 　　新年初始，國務院“指腹命名”——將海南島定位為“海南國際旅游島”！全國嘩然！海南島繼90年代初至今，國人從來沒有這么高度的關(guān)注過這個南疆海島。此時此刻，我真為當年“大清官海瑞抬棺見駕的壯舉鳴不平”！在元月份短短的十幾天時間里，海南地產(chǎn)幾乎進入一種癲狂的狀態(tài)。在各個開發(fā)商的售樓，聽的較多的話不再是理性的討價還價，而是“你們這里還有房嗎”、“你們這里還有多少房”如此等等······三亞春節(jié)期間的酒店客房價格上升數(shù)倍甚至數(shù)十倍！ 　　我當時聽到這樣一件事。一位來自東北的老大娘，進到某售樓處問售樓員：“閨女，你們這里還有房嗎”？售樓員告訴大娘：“有，您大概想要多的房呢？我們這里有100平方米的小三房、還有······，要不我?guī)巧峡纯础?？當時大娘的回答讓人深思：“哎喲喂！閨女您真好！您還帶我去看房呢，我到別的售樓處，銷售員根本就不給我看房。要購就抓緊，沒準兒一會又要提價了！” 　　當然，此事也許是個案，不能說明什么。但是已經(jīng)充分的顯現(xiàn)出了很多問題：開發(fā)商的膨脹心理；銷售人員被長久壓抑心態(tài)的釋放；行業(yè)的不成熟；投資渠道非常有限的情況下國人的盲目······ 　　利好用盡就是利空。市場規(guī)則很殘酷的曇花一現(xiàn)就重歸于平靜，去化量急劇下降；樓市立即進入了有價無市的尷尬局面。政策層面的影響畢竟是短暫的、有限的。就像人一樣，心率從80突然到200是根本就無法承受的！ 　　既然是市場經(jīng)濟。政府也好，企業(yè)也罷，大家就應該遵循市場經(jīng)濟的基本游戲規(guī)則。海南島——在政策傾斜支持的情況下，如何更好的利用好這些政策資源，使得海南真正的在相對較短時間內(nèi)做到“強島富民”的結(jié)果值得政府深思。 　　我之所以說把海南島定位為“海南國際旅游島”是“指腹命名”。就是說海南其實離真正意義上的“國際旅游島”的距離還很遠很遠。硬件的基礎配套；軟件的人文素養(yǎng)、服務意識等，離真正意義上的國際大都市相差甚遠······ 說實話，海南的房地產(chǎn)開發(fā)商被壓抑的的太久了。90年代初的泡沫破滅至09年末，海南為自己當初的瘋狂，整整用了將近20年的時間購單，可以說，其代價是非常之沉重的；教訓也是極其深刻。 　　“國際旅游島”上升為國家戰(zhàn)略的定位公布，使得海南眾開發(fā)商在漫漫的長夜終于見到了曙光！“國十條”新政的出臺，好像又使得海南地產(chǎn)業(yè)撲朔迷離、霧里看花般使人捉摸不透了。很多業(yè)內(nèi)人士感嘆：“海南房地產(chǎn)的春天太短了”！其實我認為根本不必多慮。海南房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)對政府財政收入的“完全比例貢獻”將持續(xù)相當長的一段時間。也就是說：政府將較長時間內(nèi)，還須依靠房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的收入來平衡和補給政府大額的、針對“海南國際旅游島”開發(fā)前期基礎設施配套建設的資金鏈。至于說如何平衡社會矛盾以及貧富差距等問題，簡單講，其實就是平衡供需關(guān)系的問題。 　　按照及海南政府的要求：拿出不低于70%的開發(fā)用地作為經(jīng)適房、限價房和廉租房建設的總要求來看，海南未來的純商品住宅房將成為 品的代名詞！海、江、山、湖景開發(fā)用地據(jù)我了解，現(xiàn)在全島內(nèi)此上述土地，政府手里的幾乎所剩無幾，絕大部分都在開發(fā)企業(yè)手里撰著。所以說：此次博弈，的贏家是少數(shù)開發(fā)企業(yè)而并非政府。因此政府將被迫把整個海南島整體通盤考慮，一體規(guī)劃。而不是18個市縣各自為政、各顧各的利益，這樣一來，海南政府在不久的將來、在國際旅游島建設的中晚期，會遇到艱難的、不可逾越的障礙！使得真正意義上的“國際旅游島”的較終效果大打折扣！ 　　我個人觀點，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，今年初房價暴漲的現(xiàn)象將不可能再在短期內(nèi)出現(xiàn)，因為在短短的不到一個月的時間內(nèi)，海南島把需要2~3年時間釋放的能量，在“國際旅游島”概念的牽引下瞬間釋放完了。接下來將是較長時間的“價量雙穩(wěn)”局面。政府將需要至少3年甚至以上的時間，踏踏實實的做好基礎配套建設、做好經(jīng)適房、限價房的建設；待政府基礎配套輪廓基本形成時，就是海南房價再次拉伸的時機! 　　另外，海南未來的房地產(chǎn)走向，應該是“旅游度假地產(chǎn)”及“商業(yè)地產(chǎn)”成為海南地產(chǎn)的主流，這也是我上面說“海南未來的純商品住宅房將成為 品的代名詞”的原因。開發(fā)商可以站在海南島整體規(guī)劃的高度，盡快調(diào)整策略，將視線從原來緊盯的“純商品住宅”移向“旅游度假”及“純商業(yè)地產(chǎn)”上來！ 　　可能很多的正準備購房的朋友看到這篇文章會覺得我是“站在開發(fā)商的立場上一面之詞”。其實不然。很多媒體說句實話他們根本就不真正了解房地產(chǎn)。老任的那篇《中國的房價是央視推起來的》文章我拜讀過，盡管有偏激的成分，但是很多話不無道理！房地產(chǎn)的成本是由多方面的環(huán)節(jié)構(gòu)成的：土地取得前期的運作、土地的取得、設計、規(guī)劃報建、建安、基礎配套、設備配備、策劃推廣、人工等等。還有很多其它的費用。 　　我想，任何一個開發(fā)商都不希望看到房價暴漲暴跌，大家都希望有一個長期平穩(wěn)健康的市場環(huán)境。那么這個市場是需要多方面共同的努力才能實現(xiàn)的：政府的行之有效的政策、土地出讓節(jié)奏的把握及土地價格的宏觀把控、供需關(guān)系的不斷平衡、中低收入人群住房問題的妥善解決等。至少我認為，目前?？诘姆績r相對理性，有打算近期購房的同胞們，今年年內(nèi)在?？谑禽^好的購入時機。 　　 當前地產(chǎn)新政形式下，正是考驗地方政府執(zhí)政能力和開發(fā)商把握機遇能力的時候。 　　日漸集中的社會矛盾要化解； 　　地方經(jīng)濟要發(fā)展； 　　國家政策要執(zhí)行； 　　襁褓中的“海南國際旅游島” 　　更不能讓其夭折······ 　　新年初始，國務院“指腹命名”——將海南島定位為“海南國際旅游島”！全國嘩然！海南島繼90年代初至今，國人從來沒有這么高度的關(guān)注過這個南疆海島。此時此刻，我真為當年“大清官海瑞抬棺見駕的壯舉鳴不平”！在元月份短短的十幾天時間里，海南地產(chǎn)幾乎進入一種癲狂的狀態(tài)。在各個開發(fā)商的售樓，聽的較多的話不再是理性的討價還價，而是“你們這里還有房嗎”、“你們這里還有多少房”如此等等······三亞春節(jié)期間的酒店客房價格上升數(shù)倍甚至數(shù)十倍！ 　　我當時聽到這樣一件事。一位來自東北的老大娘，進到某售樓處問售樓員：“閨女，你們這里還有房嗎”？售樓員告訴大娘：“有，您大概想要多的房呢？我們這里有100平方米的小三房、還有······，要不我?guī)巧峡纯础?？當時大娘的回答讓人深思：“哎喲喂！閨女您真好！您還帶我去看房呢，我到別的售樓處，銷售員根本就不給我看房。要購就抓緊，沒準兒一會又要提價了！” 　　當然，此事也許是個案，不能說明什么。但是已經(jīng)充分的顯現(xiàn)出了很多問題：開發(fā)商的膨脹心理；銷售人員被長久壓抑心態(tài)的釋放；行業(yè)的不成熟；投資渠道非常有限的情況下國人的盲目······ 　　利好用盡就是利空。市場規(guī)則很殘酷的曇花一現(xiàn)就重歸于平靜，去化量急劇下降；樓市立即進入了有價無市的尷尬局面。政策層面的影響畢竟是短暫的、有限的。就像人一樣，心率從80突然到200是根本就無法承受的！ 　　既然是市場經(jīng)濟。政府也好，企業(yè)也罷，大家就應該遵循市場經(jīng)濟的基本游戲規(guī)則。海南島——在政策傾斜支持的情況下，如何更好的利用好這些政策資源，使得海南真正的在相對較短時間內(nèi)做到“強島富民”的結(jié)果值得政府深思。 　　我之所以說把海南島定位為“海南國際旅游島”是“指腹命名”。就是說海南其實離真正意義上的“國際旅游島”的距離還很遠很遠。硬件的基礎配套；軟件的人文素養(yǎng)、服務意識等，離真正意義上的國際大都市相差甚遠······

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