項(xiàng)目前期的工作是較鍛煉人的，需要綜合的素質(zhì)和長(zhǎng)期的各方面積累。前期手續(xù)的報(bào)建和辦理只是一個(gè)表面的一個(gè)過(guò)程和現(xiàn)象，需要透過(guò)現(xiàn)象看到真正的內(nèi)在反應(yīng)的問(wèn)題，報(bào)建和辦理的結(jié)果只有兩種：通過(guò)或則不通過(guò)，而其中原因卻是千差萬(wàn)別。辦理前期手續(xù)的人往往只知道流程和需要的材料，對(duì)各部門(mén)審查的內(nèi)容依據(jù)、職能部門(mén)的審查流程和內(nèi)部運(yùn)行體制所知甚少，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)的知識(shí)儲(chǔ)備沒(méi)有了解，職能起到了一個(gè)簡(jiǎn)單收集資料、申報(bào)的過(guò)程；這樣的去辦理前期肯定是要碰壁的。 　　項(xiàng)目前期辦理有各種各樣的方法和手段，但是較基本是要合法合乎規(guī)范規(guī)定流程，即使要突破也要遵循規(guī)定的流程程序，現(xiàn)在的前期審查部門(mén)和官員基本是在行政規(guī)定和許可的范圍內(nèi)執(zhí)行，明目張膽的刁難很少很少。作為具體的前期報(bào)建經(jīng)辦人員，能利用公關(guān)資源和能許諾也是極其有限，是放在自身能力的建設(shè)上，少去考慮哪些非常規(guī)做法。 　　加強(qiáng)個(gè)人多整個(gè)公司、項(xiàng)目、建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)程序、專(zhuān)業(yè)技術(shù)的了解和認(rèn)識(shí)上；試想你作為一個(gè)政府的審查人員，對(duì)一個(gè)一問(wèn)三不知的前期報(bào)建人員肯定是什么看法和態(tài)度。 在你做到步后，還要積極參與項(xiàng)目前期的各項(xiàng)工作過(guò)程，了解項(xiàng)目的和核心，分清哪些是必須的，哪些可以妥協(xié)的，至少做到對(duì)項(xiàng)目心中有底，千萬(wàn)不可停留在簡(jiǎn)單信息收集和傳遞階段。 　　在做好自身功課的基礎(chǔ)上，開(kāi)始步工作，研究你的工作對(duì)象的情況。 　　細(xì)致了解各個(gè)職能部門(mén)審查的標(biāo)準(zhǔn)、核心內(nèi)容、所依據(jù)法規(guī)規(guī)范、辦理流程以及相關(guān)規(guī)定。 　　這樣只是到達(dá)了較基本的要求。 　　第三步是了解各個(gè)職能部門(mén)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和行政審批決策流程，比如發(fā)改、國(guó)土、規(guī)劃、建委、消防、人防、綠化等。例規(guī)劃局，有很多部門(mén)，報(bào)建的受理窗口、規(guī)劃處、用地處、工程處、建管處、辦公室、編制、分屬的規(guī)劃分局等是是什么職能，專(zhuān)業(yè)班子的組成和具體分工，甚至知道如何使用資料室去查詢你的需要信息，辦理選址、規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃許可證等的具體流程，由哪些部門(mén)發(fā)起流程，哪些其他職能部門(mén)參加，是否需要開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，會(huì)不會(huì)請(qǐng)專(zhuān)家，如何做專(zhuān)家工作，規(guī)劃局的內(nèi)部局審會(huì)是什么時(shí)候開(kāi)始，會(huì)不會(huì)討論你的事情等等，這里只是舉例，需要時(shí)間的積累和自身領(lǐng)悟。 　　第四步是了解各個(gè)職能部門(mén)的人事組成以及內(nèi)部的關(guān)系，部門(mén)內(nèi)、部門(mén)間、專(zhuān)業(yè)層、各個(gè)中層等人際關(guān)系和諧程度，甚至要了解到專(zhuān)業(yè)的駕駛員（有時(shí)會(huì)起到出奇制勝作用），否則，你什么時(shí)候把人得罪也不知道，避免卷入一些漩渦之中，造成無(wú)謂損失，這也是中國(guó)特色。 　　做到這樣四部，你才算是基本合格的前期報(bào)建人員，需要很長(zhǎng)一段時(shí)間積累，兩年到達(dá)這樣的水平已經(jīng)是很強(qiáng)悍的。 　　下面還會(huì)有提高版和專(zhuān)家版本。 提高版本： 　　這個(gè)階段的主要指導(dǎo)思想是站在對(duì)方的立場(chǎng)思考問(wèn)題，換位思考；其次是跟蹤流程，通常的做法是窗口報(bào)建完成后，其余就不管過(guò)程了，至于沒(méi)有完成報(bào)建具體問(wèn)題出在哪個(gè)環(huán)節(jié)往往一無(wú)所知，其實(shí)有些時(shí)候原因完全是非常簡(jiǎn)單的，至少你可以告訴你老板，問(wèn)題出在哪個(gè)環(huán)節(jié)因?yàn)槟硞€(gè)原因，報(bào)建跟蹤詳細(xì)過(guò)程是成功的必要條件。 　　我們?cè)谇捌趫?bào)建的過(guò)程經(jīng)常會(huì)埋怨收到了不公正的待遇，那是我們站在自己的立場(chǎng)思考肯定覺(jué)得非常委屈；如果你站在對(duì)方的位置思考，也許會(huì)得出完全相反的答案。我們會(huì)遇到各個(gè)部門(mén)各個(gè)層級(jí)級(jí)別的行政管理人員，還是以規(guī)劃局為例： 　　頭先會(huì)遇到窗口的工作人員，通常這個(gè)崗位技術(shù)含量比較低，通常會(huì)是剛畢業(yè)的或則是40、50那種混日子的，對(duì)于他們，工作的標(biāo)準(zhǔn)非常簡(jiǎn)單，就機(jī)械按照?qǐng)?bào)建要求去核對(duì)資料、登記，他們也許是整個(gè)職能部門(mén)里面較辛苦的，重復(fù)著簡(jiǎn)單而無(wú)聊的工作，每天要收這么多項(xiàng)目，而且權(quán)力基本為零，那么沒(méi)有好臉色給你看是非常正常的，你要體諒他們，給他們一個(gè)微笑，仔細(xì)的準(zhǔn)備資料就可以，你換成了他們的崗位不見(jiàn)得做的比他們好。 　　窗口人員會(huì)根據(jù)你要報(bào)建的內(nèi)容，把資料轉(zhuǎn)遞到職能處室的具體經(jīng)辦人那里。 　　具體經(jīng)辦人是重要環(huán)節(jié)，一個(gè)職能處室就那么幾個(gè)人，要管理整個(gè)市區(qū)所有項(xiàng)目的這個(gè)一個(gè)規(guī)劃環(huán)節(jié)，他們每天很忙，有開(kāi)不完的會(huì)，寫(xiě)不完的會(huì)議紀(jì)要和文稿，而且收入也不是很高，和開(kāi)發(fā)商相比差距不小，生存和競(jìng)爭(zhēng)壓力很大，不同年齡的人有不同的心態(tài)。剛畢業(yè)的，往往受經(jīng)驗(yàn)和能力限制，中規(guī)中矩，往往非常服從部門(mén)專(zhuān)業(yè)，而且害怕出錯(cuò)；工作有幾年的，有些能力和經(jīng)驗(yàn)，想提拔往上走，但是膽子稍大，見(jiàn)過(guò)場(chǎng)面，往往是辦理能力強(qiáng)，也會(huì)服從部門(mén)專(zhuān)業(yè)；工作有些年份了但是離退休還有時(shí)日的；另外就是臨近退休型的；等等，你要根據(jù)不同人心態(tài)和在部門(mén)以及局里面的人際關(guān)系，換位思考，準(zhǔn)確把握溝通交往的尺度，吃透他們想法，和他們真心交朋友，多從他們角度考慮來(lái)考慮你的問(wèn)題。他們只是熟悉某個(gè)前期環(huán)節(jié)的事項(xiàng)，而你早已熟悉整個(gè)流程，加上熟悉他們內(nèi)部人際，吃透他們的心態(tài)，知己知彼，你的優(yōu)勢(shì)明顯，加上適當(dāng)?shù)臅r(shí)候運(yùn)用公關(guān)手段，更是事半功倍。可以做到他們審批的初始文稿和意見(jiàn)是你替他起草這樣程度，這樣當(dāng)然需要長(zhǎng)期合作和信任。 寫(xiě)寫(xiě)如何處理職能部門(mén)內(nèi)中層專(zhuān)業(yè)的關(guān)系： 　　先寫(xiě)中層的定位和重要性，一個(gè)城市的職能部門(mén)也不多，就那么十來(lái)個(gè)，來(lái)管理整個(gè)城市建設(shè)規(guī)劃的各個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)部門(mén)的處室也就五六個(gè)，根據(jù)行政管理的流程，主要的具體事務(wù)都是由中層負(fù)責(zé)開(kāi)展、提供決策的，職能部門(mén)的中層起到了承上啟下的作用，管理下屬、安排處室工作，向上級(jí)專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)，提供決策，同時(shí)也面臨著平行處室的競(jìng)爭(zhēng)，如果處理不當(dāng)，下場(chǎng)就是里外不是人，受到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的打壓。所以一個(gè)普通的是無(wú)法勝任這個(gè)崗位，一定是業(yè)務(wù)、管理、人際等綜合能力強(qiáng)的才能生存，可能比專(zhuān)業(yè)班子成員還要能力強(qiáng)。 　　再分析他所處的環(huán)境，清楚他與手下的關(guān)系、管理模式，熟知哪些平行的處室中層是他對(duì)手或則聯(lián)盟，和專(zhuān)業(yè)班子成員關(guān)系，預(yù)測(cè)未來(lái)的職場(chǎng)運(yùn)行軌跡，體會(huì)他的心態(tài)，站在他的角度思考你的問(wèn)題，避免陷入內(nèi)部人際之爭(zhēng)。 　　盡量不要和對(duì)方交流、溝通的時(shí)候，表達(dá)你的項(xiàng)目很急迫，雖然心里可以這么想；在他的角度，你的事情只是其中的十分之一或百分之一，小事，表達(dá)在他順便的時(shí)候、方便的時(shí)候辦，慢慢來(lái)，他見(jiàn)得急吼吼人多去了。 　　之后如何包裝自己： 　　交往往往是對(duì)等，需要你在專(zhuān)業(yè)能力、處事能力、形象脾氣、著裝談吐等于他相差不多，這才是交望之道，覺(jué)得你是可交、可信之人。不要偏信和夸大公關(guān)和￥的能力，用￥能成的是便宜的，昂貴的是用￥無(wú)法解決的。公關(guān)和￥只是潤(rùn)滑劑，輔助工具，處于對(duì)方位置，受的誘惑多去了，如果無(wú)法正確把握，早走不到今天；政府部門(mén)工作人員的素質(zhì)也是越趨于提高。 　　能做到以上常規(guī)的、有些難度的基本就難不倒你了。 　　至于和專(zhuān)業(yè)班子的相處交往，往往是你的老板事情，他們是更復(fù)雜更高層次的博弈。 　　前期工作實(shí)質(zhì)上就是與人相處之道，建立在你的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、快速學(xué)習(xí)能力、歸納總結(jié)、明銳的觀察力、清晰邏輯分析等基礎(chǔ)能力之上，較根本是你的誠(chéng)信、誠(chéng)懇、敬業(yè)、正直等為人較本質(zhì)方面，那樣日子一久與你相處人都會(huì)認(rèn)可接納你。切忌是不懂裝懂，夸夸其談，空頭許諾，投機(jī)取巧，妄自菲薄，自命不凡等等，那樣你在這個(gè)圈子是混不出頭的。 　　前期經(jīng)辦過(guò)程實(shí)際具體做法千千萬(wàn)萬(wàn)，那些只是戰(zhàn)術(shù)上談?wù)摰?，核心要掌握和體會(huì)戰(zhàn)略指導(dǎo)思想，不變應(yīng)萬(wàn)變。 談?wù)剬?zhuān)家版的，前面的兩個(gè)階段好比是爬山，從山腳開(kāi)始，只顧腳底下的山路臺(tái)階，無(wú)暇看風(fēng)景；漸到山腰，路邊的花草樹(shù)木，已是非常熟悉，對(duì)山脈的大致形狀也是基本清楚，偶爾也會(huì)仰望山頂；越往上，你對(duì)山脈整體、各個(gè)側(cè)面漸已了然于胸，更多的目光關(guān)注周邊的風(fēng)光。經(jīng)歷了前兩各階段，你對(duì)公司的項(xiàng)目、各個(gè)流程都是非常熟悉，看問(wèn)題很顯高度，可以從項(xiàng)目的開(kāi)始，就可以預(yù)判前期存在的問(wèn)題、解決的方案、解決的核心關(guān)鍵，你的老板就可提前采取各種公關(guān)手段，在問(wèn)題出現(xiàn)之前集中解決。 　　你的眼光和關(guān)注點(diǎn)跳出了項(xiàng)目、公司的范圍，相關(guān)的信息量通過(guò)你的建立人脈網(wǎng)絡(luò)，比以前是成幾何級(jí)增長(zhǎng)，集中到你面前，如何篩選、選擇、整合這些信息，用你獨(dú)特眼觀去發(fā)現(xiàn)信息的價(jià)值，為你的項(xiàng)目服務(wù)、創(chuàng)造價(jià)值 ，從項(xiàng)目的周邊、規(guī)劃，周邊重大項(xiàng)目前期信息，政策導(dǎo)向，人事變更，文件紀(jì)要等等，制定有利你項(xiàng)目的各種策略分析，提供你的老板決策，那樣你的項(xiàng)目即可以掌握先機(jī)，又可以再更大范圍內(nèi)爭(zhēng)取到各種資源政策優(yōu)先傾斜。你的工作方式只是簡(jiǎn)單到：穩(wěn)定擴(kuò)人脈網(wǎng)、收集處理信息、提供分析導(dǎo)向、形成有效決策。 　　原則：良心做事、真心交友。 　　補(bǔ)充很重要的一點(diǎn)原則：低調(diào)。曾經(jīng)認(rèn)識(shí)一位號(hào)稱(chēng)是沒(méi)有改不了的紅線，一時(shí)間風(fēng)起云涌，的確辦了不少高難度項(xiàng)目，名氣日漲，突然有，幾乎所有職能部門(mén)的都遠(yuǎn)而避之，繞著走。 項(xiàng)目前期的工作是較鍛煉人的，需要綜合的素質(zhì)和長(zhǎng)期的各方面積累。前期手續(xù)的報(bào)建和辦理只是一個(gè)表面的一個(gè)過(guò)程和現(xiàn)象，需要透過(guò)現(xiàn)象看到真正的內(nèi)在反應(yīng)的問(wèn)題，報(bào)建和辦理的結(jié)果只有兩種：通過(guò)或則不通過(guò)，而其中原因卻是千差萬(wàn)別。辦理前期手續(xù)的人往往只知道流程和需要的材料，對(duì)各部門(mén)審查的內(nèi)容依據(jù)、職能部門(mén)的審查流程和內(nèi)部運(yùn)行體制所知甚少，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)的知識(shí)儲(chǔ)備沒(méi)有了解，職能起到了一個(gè)簡(jiǎn)單收集資料、申報(bào)的過(guò)程；這樣的去辦理前期肯定是要碰壁的。 　　項(xiàng)目前期辦理有各種各樣的方法和手段，但是較基本是要合法合乎規(guī)范規(guī)定流程，即使要突破也要遵循規(guī)定的流程程序，現(xiàn)在的前期審查部門(mén)和官員基本是在行政規(guī)定和許可的范圍內(nèi)執(zhí)行，明目張膽的刁難很少很少。作為具體的前期報(bào)建經(jīng)辦人員，能利用公關(guān)資源和能許諾也是極其有限，是放在自身能力的建設(shè)上，少去考慮哪些非常規(guī)做法。 　　加強(qiáng)個(gè)人多整個(gè)公司、項(xiàng)目、建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)程序、專(zhuān)業(yè)技術(shù)的了解和認(rèn)識(shí)上；試想你作為一個(gè)政府的審查人員，對(duì)一個(gè)一問(wèn)三不知的前期報(bào)建人員肯定是什么看法和態(tài)度。

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