房子還沒(méi)造就敢"賣樓花" 外地女子講述海南看房經(jīng)歷 　　浙江紹興的厲女士一直有個(gè)夢(mèng)想，在海邊有套房。 　　上個(gè)周末，她陪同一個(gè)朋友去海南儋州看房，去之前她跟老公說(shuō)“兩手準(zhǔn)備，或者投資，或者留著養(yǎng)老?！北M管，周末兩天的看房費(fèi)用近4000元，差不多是去海南度假的旅行費(fèi)，她還是興高采烈地去了。 　　儋州位處海南西部，離房?jī)r(jià)瘋狂的三亞、?？谶€挺遠(yuǎn)的，那邊海灘也很美麗，并且房產(chǎn)中介一再?gòu)?qiáng)調(diào)：“那兒已經(jīng)被列為海南西部城市了，潛力很大?！? 　　溫州炒房團(tuán)要來(lái)“掃樓” 　　上周五下午，厲女士早早回到家收拾東西準(zhǔn)備去機(jī)場(chǎng)，突然接到中介電話?！安缓昧耍闆r有變!” 　　原來(lái)，中介機(jī)構(gòu)原來(lái)跟海南儋州的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好，周六帶團(tuán)過(guò)去挑房。誰(shuí)知道開(kāi)發(fā)商“見(jiàn)錢(qián)眼開(kāi)”，答應(yīng)提前接待一個(gè)溫州炒房團(tuán)。 　　“溫州人挑剩的房子，哪還有我們賺的!太過(guò)分了!”中介的話說(shuō)得厲女士心里涼涼的。不過(guò)也不是沒(méi)有辦法，中介提議，讓厲女士先打20萬(wàn)費(fèi)用到開(kāi)發(fā)商帳戶上，算是定金，這樣至少保證到了以后有房購(gòu)。 　　厲女士倒不是不相信中介。因?yàn)榻?jīng)他們介紹她在金融危機(jī)期間“抄底”，在上海購(gòu)了一處小房子，現(xiàn)在已經(jīng)有不錯(cuò)收成。不過(guò)跟老公商量后，她決定還是保守一點(diǎn)，先留著那20萬(wàn)。 　　住在偏遠(yuǎn)五酒店 　　到了機(jī)場(chǎng)一集合，厲女士發(fā)現(xiàn)這次組團(tuán)的人差不多有30個(gè)，“我問(wèn)了一下，不少人已經(jīng)提前打錢(qián)過(guò)去了，他們購(gòu)房子多，此前可能也經(jīng)歷過(guò)類似事情?！? 　　飛機(jī)7點(diǎn)起飛，到了海南?？谝呀?jīng)9點(diǎn)多。組織者說(shuō)，晚上大家住在?？诘奈寰频辏魈煲辉缭匍_(kāi)車去儋州看房。 　　機(jī)場(chǎng)到酒店較遠(yuǎn)，所以一番折騰后，差不多晚上12點(diǎn)厲女士才能上床睡覺(jué)。她撥開(kāi)房間的窗簾往外看，唉，這個(gè)酒店靠海，但是遠(yuǎn)離市，半天都看不到一輛的士。 　　厲女士發(fā)現(xiàn)，天她們7點(diǎn)起床，在看樓和接受教育上“磨”了，晚上回到酒店又是深夜。第三天是星期天，坐飛機(jī)回杭州，也是一大早起床……中間根本沒(méi)有機(jī)會(huì)去市逛逛。 　　“忙得像打仗一樣，路上接觸的人除了團(tuán)友就是房產(chǎn)中介”，厲女士告訴記者。 　　房子還沒(méi)造，就敢“賣樓花” 　　周六上午驅(qū)車兩個(gè)半公里到目的地，厲女士傻了眼：原來(lái)房子還沒(méi)造。一車人開(kāi)始議論紛紛：這個(gè)有點(diǎn)不靠譜，來(lái)之前沒(méi)跟我們說(shuō)。 　　那是一塊靠近當(dāng)?shù)厥姓目盏?，?jù)厲女士此前查的資料，儋州定位為海南西部城市，近期已經(jīng)確立“新型工業(yè)強(qiáng)市、特色旅游房地產(chǎn)興市、現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)和特色農(nóng)業(yè)富民”的總體發(fā)展思路。 　　“從這個(gè)規(guī)劃看，市政府附近的地段是不錯(cuò)的，4000多一平米的小高層價(jià)格也不貴，就是房還沒(méi)造不太可靠?！眳柵糠治觥? 　　轉(zhuǎn)了一圈中介就帶著大家到售樓處訂房，團(tuán)里的人訂房積極性不太高，已經(jīng)打了錢(qián)的人也開(kāi)始抱怨。為了打消大家的疑慮，中介詳細(xì)介紹了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的情況?！肮臼峭耆珱](méi)問(wèn)題的，注冊(cè)資金1000萬(wàn)人民幣……” 　　“房產(chǎn)公司不算很大，但資質(zhì)齊全。這么好的地段才4000多塊一平米，也是有原因的。”原來(lái)，房產(chǎn)公司目前拿得出手的證只有《國(guó)有土地使用證》，顯示土地已經(jīng)拍下。其余“五證”中的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》都不見(jiàn)蹤影。 　　中介解釋說(shuō)，“這種模式叫‘賣樓花’，就是在允許正式出售前先賣一部分回籠資金;杭州不允許這么做，但在西部地區(qū)這種操作還是存在?！边@意味著，購(gòu)房者要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，但也有可能獲得更大收益——因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商為了回籠資金，會(huì)用比較便宜的價(jià)格出售。 　　“購(gòu)好了房，可以自由活動(dòng)” 　　中介的宣傳是：就算不像三亞漲到幾萬(wàn)塊一平米，這里幾年后翻一倍肯定沒(méi)問(wèn)題。這話說(shuō)得大家心動(dòng)了，又有幾個(gè)人下了單。 　　在售樓處，厲女士沒(méi)有發(fā)現(xiàn)溫州人的身影。但中介說(shuō)，人家已經(jīng)走了，墻上留下的勾勾，就說(shuō)明這些房他們已經(jīng)購(gòu)走了?！盎疑换疑覀儾还埽灰苜嶅X(qián)就行。問(wèn)題是可靠不可靠……”厲女士還是處于疑慮中。 　　下午三點(diǎn)左右，同去的團(tuán)已經(jīng)有7、8位現(xiàn)場(chǎng)下單。房產(chǎn)中介對(duì)大家說(shuō)，購(gòu)好了房的人可以自由活動(dòng)，晚飯前集合;還沒(méi)下單的人，帶大家再去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。 　　這樣，厲女士跟10多個(gè)團(tuán)友一起坐車在儋州市區(qū)逛了一圈，中介進(jìn)一步介紹了當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展前景，優(yōu)勢(shì)地段等。 　　經(jīng)過(guò)那幾幢樓時(shí)，厲女士一眼瞥見(jiàn)上面橫幅寫(xiě)了購(gòu)房電話號(hào)碼。她迅速掏出手機(jī)記下，并撥通了電話。 　　“喂，我想問(wèn)問(wèn)你們的房子多少一平米?”厲女士問(wèn)。接電話的是一個(gè)小姐，她還沒(méi)聽(tīng)清楚厲女士的問(wèn)話，車上的中介倒立馬反應(yīng)過(guò)來(lái)了。她們對(duì)厲女士說(shuō)，“不好意思，你是我們負(fù)責(zé)帶過(guò)來(lái)的，要聯(lián)系也回去再說(shuō)?！币贿呎f(shuō)，一邊撥了個(gè)電話。 　　厲女士向記者分析，的疑問(wèn)是：從頭到尾都是中介在銷售房屋，那個(gè)本該跟他們直接面對(duì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻一直沒(méi)有露面，連聯(lián)系的可能也沒(méi)有。 　　“就好比我們?nèi)ハ嘤H，結(jié)果見(jiàn)的是媒婆，感覺(jué)怪怪的?！眳柵靠帐侄鴼w，其他則有一半人下單。海南雙飛加上住宿、食物及車輛費(fèi)用接近4000塊，她只能安慰自己：得了不少經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。 　　厲女士的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)： 　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售商品房，必須具備“五證”、“兩書(shū)”。即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》;還有《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。 　　2、所謂的“溫州炒房團(tuán)殺過(guò)來(lái)了”，很有可能只是造勢(shì)，目的為了引起她們緊張，趕快下單。 　　3、房產(chǎn)成本估計(jì)。這是厲女士請(qǐng)教了朋友后了解的。樓盤(pán)成本包括這樣幾塊：每平米地價(jià)成本、土建和安裝成本、配套建設(shè)費(fèi)用、各項(xiàng)稅收、開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)成本。除了成本，還要加上開(kāi)發(fā)商適當(dāng)利潤(rùn)及地段附加值。這些信息如果經(jīng)過(guò)前期調(diào)查，都是能計(jì)算出來(lái)的。以海南西部為例，電梯房土建安裝成本1200~1500元左右;配套成本在300~500元左右。每平米地價(jià)則可以通過(guò)每畝土地價(jià)格、容積率等變量計(jì)算。 　　4、抓住機(jī)會(huì)直接接觸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，不要通過(guò)中介。

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