“土地一級開發(fā)是政府在做，沒有交給企業(yè)?！碑斢浾呓站屯恋匾患夐_發(fā)事宜采訪海南省土地儲備整理交易時，該一位負責人明確表示，海南正在全省范圍內收回土地一級開發(fā)權。 　　9月中旬，國土資源部一紙“退出令”下發(fā)至地土地整理儲備。 　　國土部要求，在2011年3月底前，土地儲備機構必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關業(yè)務的機構徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位不得直接從事土地一級開發(fā)。 　　國土部“退出令”剛剛落地，海南“收回說”旋即登場。 　　合作之痛 　　“為什么要給企業(yè)來做，政府退出以后干嘛呢？”上述海南省土地儲備負責人表示不解?！笆聦嵣?，我們原來也跟企業(yè)合作過，但這個模式并不好?！弊?004年“8?1大限”以來，招拍掛制度已全面實施，。但作為產業(yè)鏈條更上游的一環(huán)，土地一級開發(fā)卻始終游離于灰色地帶，飽受詬病。土地資源日益稀缺的海南亦不例外。 　　該負責人所謂的“合作”，實際上是海南進行的由企業(yè)主導土地一級開發(fā)模式的一種嘗試。海南三亞大興集團營銷策劃經理龔國志告訴記者，鑒于地方財政基礎較薄弱和歷史原因，海南曾引進島外開發(fā)商直接進行大片土地的整體開發(fā)。當時政策規(guī)定，開發(fā)商較高可享受土地一級開發(fā)收益的70%。 [免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與南海網-地產海南無關。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內容未經本網核實，對本文以及其中全部或者部分內容、文字的真實性、完整性、及時性本網不作任何保證或承諾，請網友僅作參考，并請自行核實相關內容。] 當地國土部門隨后發(fā)現，開發(fā)商參與土地一級開發(fā)并不僅僅著眼于土地收益分成。由于土地一級開發(fā)資金占用量大、工期時間長、政策風險高，開發(fā)商介入一級開發(fā)，實際上是為了更好把握土地規(guī)劃定位，以便奪得土地二級開發(fā)權。 　　龔國志進一步解釋，不少參與海南一級土地開發(fā)的島外大開發(fā)商，以低價囤積土地，且不受兩年不開發(fā)收回開發(fā)權等政策限制，較終造成大量土地閑置。另一方面，當海南地價節(jié)節(jié)上漲時，海南當地的土地儲備卻因土地供應不多而獲利有限。 　　記者調查發(fā)現，海南各市縣在土地一級開發(fā)中一度失衡。曾出現一級土地開發(fā)項目過多，商品住房約占開發(fā)總量的90%的現象。部分市縣盲目追求發(fā)展效率，以極低價格出讓土地，且以生地出讓為主，造成大量土地資源浪費。 　　今年3月，土地市場逐步升溫。海南國土部門頭度表示有意探索省級土地收儲模式，破解各市縣投資意向不均衡及地價偏低的局面，具體做法即為，從企業(yè)手中收回土地一級開發(fā)權。而當時的顧慮是此舉將對縣、市級財政造成沖擊。 　　隨著國家對海南的政策和資金支持，地方財力不斷增強，收回土地一級開發(fā)權時機已臻成熟。上述海南土地儲備負責人表示。 　　角色之爭 　　在該負責人看來，“一級開發(fā)較合理的模式還是由政府來做。”因為政府要掌控土地使用權的出讓，如果要交給企業(yè)就是企業(yè)做主了。政府收回一級開發(fā)權可以保證按需求來供應土地，有利于土地市場的調控，而且也能獲得土地收益。 　　至于國土部的“退出令”，該負責人表示，“我們也在一直考慮這個事情，全省范圍內收回土地一級開發(fā)權后，以后將由海南省地產集團負責全省的土地一級開發(fā)?！焙Ｄ鲜〉禺a集團，即海南省土地儲備整理交易和海南省發(fā)展控股有限公司共同出資成立的海南省地產（集團）有限公司。該公司成立于2008年，作為省級土地儲備的市場運作載體，海南省地產集團將在省政府授權范圍內，以自主經營的方式參與海南省土地征儲、開發(fā)、融資以及資產運營。 　　龔國志表示，國土部“退出令”旨在強調土地一級開發(fā)由行政命令轉為市場機制，因此引進眾多房地產企業(yè)進行競爭，有利于提高一級土地開發(fā)效率。同時也意味著地方政府角色從一級土地開發(fā)的壟斷經營者轉變成監(jiān)管者。 　　但海南國土部門并不認為自己是土地一級開發(fā)中的“壟斷經營者”?！罢坏弥苯訁⑴c一級開發(fā)，不等于不參與?！倍Ｄ蠌钠髽I(yè)手中收回土地一級開發(fā)權，然后由土儲與企業(yè)成立聯合公司，實際上是政府在土地一級開發(fā)的角色扮演上由被動到主動的一次位置調換。 　　“其實土地一級開發(fā)不可能離開政府?！敝袊恋乜睖y規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，開發(fā)權本身屬于政府，只是委托給開發(fā)商。這里面政府是產權人、委托者、組織者、監(jiān)管者，“企業(yè)只是幫政府完成這個事情”。 　　龔國志則表示，土地一級開發(fā)較合理的模式應該是政府在明確自身職權范圍前提下，去規(guī)劃或者立法，但不能直接經營。也即土地一級開發(fā)應在政府主導下吸引各個市場主體參與，較終交由專業(yè)房地產企業(yè)完成。 [免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與南海網-地產海南無關。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內容未經本網核實，對本文以及其中全部或者部分內容、文字的真實性、完整性、及時性本網不作任何保證或承諾，請網友僅作參考，并請自行核實相關內容。] “土地一級開發(fā)是政府在做，沒有交給企業(yè)?！碑斢浾呓站屯恋匾患夐_發(fā)事宜采訪海南省土地儲備整理交易時，該一位負責人明確表示，海南正在全省范圍內收回土地一級開發(fā)權。 　　9月中旬，國土資源部一紙“退出令”下發(fā)至地土地整理儲備。 　　國土部要求，在2011年3月底前，土地儲備機構必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關業(yè)務的機構徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位不得直接從事土地一級開發(fā)。 　　國土部“退出令”剛剛落地，海南“收回說”旋即登場。 　　合作之痛 　　“為什么要給企業(yè)來做，政府退出以后干嘛呢？”上述海南省土地儲備負責人表示不解?！笆聦嵣希覀冊瓉硪哺髽I(yè)合作過，但這個模式并不好。”自2004年“8?1大限”以來，招拍掛制度已全面實施，。但作為產業(yè)鏈條更上游的一環(huán)，土地一級開發(fā)卻始終游離于灰色地帶，飽受詬病。土地資源日益稀缺的海南亦不例外。 　　該負責人所謂的“合作”，實際上是海南進行的由企業(yè)主導土地一級開發(fā)模式的一種嘗試。海南三亞大興集團營銷策劃經理龔國志告訴記者，鑒于地方財政基礎較薄弱和歷史原因，海南曾引進島外開發(fā)商直接進行大片土地的整體開發(fā)。當時政策規(guī)定，開發(fā)商較高可享受土地一級開發(fā)收益的70%。 [免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與南海網-地產海南無關。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內容未經本網核實，對本文以及其中全部或者部分內容、文字的真實性、完整性、及時性本網不作任何保證或承諾，請網友僅作參考，并請自行核實相關內容。]

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