雖然銷售再度向好，地產(chǎn)公司全年業(yè)績也將超預(yù)期，但貨幣政策的動向和政府高層的表態(tài)使地產(chǎn)股難以完全擺脫調(diào)整預(yù)期，未來弱勢走向的格局還將延續(xù)。 　　與前幾次加息相比，本輪政策調(diào)控的內(nèi)外環(huán)境有著明顯的不同，這就決定了未來政策更多的是相機(jī)抉擇，地產(chǎn)股在本次調(diào)控后期將邁入真正的布局時機(jī)。 　　尚有20%修復(fù)空間 　　2月28日申萬地產(chǎn)指數(shù)下跌4.08%，成為拖累大盤的主要板塊，龍頭地產(chǎn)商成為下跌的主動力，整體跌幅達(dá)5.18%。近日來，地產(chǎn)板塊打破了11月以來橫盤整理的態(tài)勢，受不同消息影響大漲大跌，這說明目前市場對地產(chǎn)股走勢的分歧在不斷加大。 　　一部分觀點(diǎn)認(rèn)為，地產(chǎn)股目前低估明顯，在業(yè)績和銷售有強(qiáng)力的支持下，應(yīng)該向估值回歸。而相反的觀點(diǎn)認(rèn)為，估值低不應(yīng)該成為看好地產(chǎn)股的理由，由于還有較為確定的調(diào)控政策，在“靴子”還未完全落地時，地產(chǎn)股仍將震蕩。 　　目前地產(chǎn)股內(nèi)部分化的趨勢更為嚴(yán)重。就PB而言，二三線地產(chǎn)公司為3.27倍，龍頭地產(chǎn)股和一線城市地產(chǎn)股分別為2.19倍和2.29倍。就NAV看，“萬保招金”等地產(chǎn)商平均折價為-5%，其中一些龍頭代表處于估值合理范圍內(nèi)。而“云天星球”平均溢價15%，尤其是中天城投(000540,股吧)、福星股份(000926,股吧)在近期的概念炒作中已經(jīng)超出市場預(yù)期，剩余的一線城市地產(chǎn)股還處于折價30%左右的狀態(tài)。 　　就業(yè)績和基本面而言，這些地產(chǎn)公司并不差于“云天星球”和龍頭地產(chǎn)商，市場給予其低估值無非是對政策的總體影響還有不確定性，我們認(rèn)為，未來這些公司的估值應(yīng)該向正?；貧w。 　　從技術(shù)上看，地產(chǎn)股仍處于低估，從基本面看，地產(chǎn)成交的活躍和資產(chǎn)價格泡沫化的延續(xù)使得政策面在未來不會有所放松，隨時而至的政策調(diào)控制約了地產(chǎn)股的上漲空間。 加息效應(yīng)明年體現(xiàn) 　　年內(nèi)央行兩次加息，當(dāng)日地產(chǎn)股均以下跌收盤，雖然單次加息的幅度并不會對目前資金和財務(wù)狀況良好的地產(chǎn)企業(yè)造成根本性影響，但在加息周期中后期，其累積效應(yīng)會對地產(chǎn)商的財務(wù)狀況造成很大的負(fù)擔(dān)。 　　假設(shè)從2010年10月的加息開始計算，到2011中期再加息50個基點(diǎn)，則行業(yè)的資金成本約提升100個基點(diǎn)，相對于目前行業(yè)的凈負(fù)債1465.18億元，資金成本將提升14.7億元，約占營業(yè)收入的0.75%，凈利潤率約下降0.53%。 　　業(yè)內(nèi)預(yù)期，2011年的房價與CPI持平可能性較大，在真實(shí)利率為負(fù)的背景下，利率小幅提升對行業(yè)經(jīng)營不會有明顯的影響，但隨著經(jīng)濟(jì)情況的變化和房價有可能的平穩(wěn)，未來銷售的放緩可能對地產(chǎn)商的經(jīng)營現(xiàn)金造成一定的牽制，明年年底的經(jīng)營狀況可能會有不確定性。 　　就個貸而言，隨著去杠桿化力度的加深和個貸資金成本的上升，如果明年上半年還有兩次加息，則對銷售行為會形成一定的牽制，付息成本的提升會在一定程度上打擊市場的狂熱。由于有政策壓制以及大背景的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，地產(chǎn)股未來的走勢并不樂觀，在震蕩中不斷抬高估值可能仍將是未來的主要特征。 雖然銷售再度向好，地產(chǎn)公司全年業(yè)績也將超預(yù)期，但貨幣政策的動向和政府高層的表態(tài)使地產(chǎn)股難以完全擺脫調(diào)整預(yù)期，未來弱勢走向的格局還將延續(xù)。 　　與前幾次加息相比，本輪政策調(diào)控的內(nèi)外環(huán)境有著明顯的不同，這就決定了未來政策更多的是相機(jī)抉擇，地產(chǎn)股在本次調(diào)控后期將邁入真正的布局時機(jī)。 　　尚有20%修復(fù)空間 　　2月28日申萬地產(chǎn)指數(shù)下跌4.08%，成為拖累大盤的主要板塊，龍頭地產(chǎn)商成為下跌的主動力，整體跌幅達(dá)5.18%。近日來，地產(chǎn)板塊打破了11月以來橫盤整理的態(tài)勢，受不同消息影響大漲大跌，這說明目前市場對地產(chǎn)股走勢的分歧在不斷加大。 　　一部分觀點(diǎn)認(rèn)為，地產(chǎn)股目前低估明顯，在業(yè)績和銷售有強(qiáng)力的支持下，應(yīng)該向估值回歸。而相反的觀點(diǎn)認(rèn)為，估值低不應(yīng)該成為看好地產(chǎn)股的理由，由于還有較為確定的調(diào)控政策，在“靴子”還未完全落地時，地產(chǎn)股仍將震蕩。 　　目前地產(chǎn)股內(nèi)部分化的趨勢更為嚴(yán)重。就PB而言，二三線地產(chǎn)公司為3.27倍，龍頭地產(chǎn)股和一線城市地產(chǎn)股分別為2.19倍和2.29倍。就NAV看，“萬保招金”等地產(chǎn)商平均折價為-5%，其中一些龍頭代表處于估值合理范圍內(nèi)。而“云天星球”平均溢價15%，尤其是中天城投(000540,股吧)、福星股份(000926,股吧)在近期的概念炒作中已經(jīng)超出市場預(yù)期，剩余的一線城市地產(chǎn)股還處于折價30%左右的狀態(tài)。 　　就業(yè)績和基本面而言，這些地產(chǎn)公司并不差于“云天星球”和龍頭地產(chǎn)商，市場給予其低估值無非是對政策的總體影響還有不確定性，我們認(rèn)為，未來這些公司的估值應(yīng)該向正?；貧w。 　　從技術(shù)上看，地產(chǎn)股仍處于低估，從基本面看，地產(chǎn)成交的活躍和資產(chǎn)價格泡沫化的延續(xù)使得政策面在未來不會有所放松，隨時而至的政策調(diào)控制約了地產(chǎn)股的上漲空間。

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