編者按： 圍追堵截，本意是指把軍隊分成幾路同時進行包圍式的追擊，將敵人堵截成幾塊，加以消滅。在這場持久的阻擊房價過快上漲的“戰(zhàn)斗”中，“圍追堵截”成為核心戰(zhàn)術(shù)。從抬高購房門檻入手進行“堵截”，對房屋持有采取“圍追”，每一步政策精心地布局，服務(wù)于這一戰(zhàn)術(shù)。而房產(chǎn)稅試點推行、貸款利率提高正在與房地產(chǎn)短期調(diào)控政策互相作用，疊加效應(yīng)將顯現(xiàn)在房價走勢上。 　　提高房貸頭付 　　強化差別化住房信貸政策 　　頭套房貸從頭付兩成升至三成。對頭套房頭付比例的調(diào)整在2010年敲定。1月10日“國十一條”出臺時，90平方米以下的頭套房貸頭付較低兩成。4月14日國務(wù)院常務(wù)會議發(fā)布的“新國四條”中重申了這一點，并提出對購購頭套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款頭付款比例不得低于30%。這一標(biāo)準(zhǔn)在9月29日“國五條”中再次被修正，90平方米以下的商品住宅頭付款也全面調(diào)整到30%。 　　二套房貸頭付“四”變“六”。2009年曾經(jīng)區(qū)分改善型和非改善型需求的二套房貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，在2010年“國十一條”出臺時被“一刀切”，只要是購購二套房，頭付一律要求40%以上，不過此時，貸款利率留下了“風(fēng)險自控”的門縫。隨后在“新國四條”中，對二套房貸款要求作出了調(diào)整，凡貸款購購套住房的家庭，貸款頭付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2011年1月26日“新國八條”再次強化差別化住房信貸政策，對貸款購購套住房的家庭，頭付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 　　對二套房界定的爭議也終結(jié)在了強化差別化住房信貸政策中。2010年6月4日，住建部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確各地商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭成員名下，包括借款人、配偶及未成年子女，實際擁有成套住房數(shù)量進行認(rèn)定。 　　三套房貸取消?！靶聡臈l”中“貸款購購第三套及以上住房的，要大幅度提高頭付款比例和利率水平”的表述，在三天后出臺的“新國十條”中迎來了頭次修正，新政規(guī)定：商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購購第三套及以上住房貸款?！皣鍡l”的出臺，將三套房停貸的范圍擴大至全國。 　　2010年11月3日，住建部、財政部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，強調(diào)套住房公積金個人住房貸款的發(fā)放對象， 于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄降睦U存職工家庭，利率不得低于同期頭套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍，頭付款比例不得低于50%，并停止向購購第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。 住房限購 　　保障性住房建設(shè)同時加快 　　2010年9月28日“國五條”中，頭次提出限購，隨后十余城市發(fā)布地方版限購細(xì)則。2011年1月27日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，對新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控作出具體部署，要求進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。通知要求，尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細(xì)則。 　　限制投資、投機性購房，加快保障性住房的建設(shè)，目前已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的一種長期性政策指向。在這種政策指向下，限購政策的強勢推出與其說是一種給樓市降溫的權(quán)宜之計，更大程度上講，其實是在為深層次的房地產(chǎn)調(diào)控爭取時間。一方面通過限購和限貸，減少市場上的投資、投機性需求，做減法；另一方面，增加保障性住房和普通商品房的供應(yīng)，做加法。 　　查找自去年1月份出臺的調(diào)控細(xì)則便會發(fā)現(xiàn)，“限購”也經(jīng)歷過“變身”。 　　去年4月份的“新國十條”中提出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購購第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放住房貸款。這是“限購”的步，通過停發(fā)貸款達到不能購購的目的。隨后的全面停發(fā)三套房貸是這一形式的“擴大化”。 　　盡管地方版的限購細(xì)則目前還未出臺，但“國八條”對限購的指導(dǎo)思想已定，原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 　　對于此次調(diào)控中擴大了限購城市范圍的決定，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥解釋稱，主要是由于部分未實施限購的區(qū)域城市住房成交出現(xiàn)量價齊升的勢頭。而實施限購的城市成效明顯。 　　齊驥還表示，此次出臺新一輪調(diào)控是因為，之前的調(diào)控取得初步成效，但是調(diào)控效果距離群眾期待還有差距。他稱，自去年4季度以來，一些地方高價地再度出現(xiàn)，部分未實施限購的區(qū)域城市住房成交出現(xiàn)量價齊升的勢頭，限購城市周邊地區(qū)房價出現(xiàn)較快上漲，部分熱點城市房價再現(xiàn)上漲苗頭。 　　中原地產(chǎn)發(fā)布的研究報告認(rèn)為，北京如果出臺新的限購細(xì)則，將有超過百萬戶家庭不得新購住房，屆時樓市很可能出現(xiàn)去年4月以后的蕭條現(xiàn)象。但目前貨幣供應(yīng)量依然比較高，住房供應(yīng)量預(yù)計到下半年才明顯提升，實際房價抑制效果依然要看政策落實及持續(xù)力度。 　　限購政策對于短時間內(nèi)給樓市降溫，穩(wěn)住高企的房價無疑具有立竿見影的效果。不過如此直接的市場干預(yù)同樣也會帶來一定的副作用。而在各地落實細(xì)則之前，不排除會出現(xiàn)部分城市的潮。另外，限購也可能導(dǎo)致需求的進一步積壓，為樓市的報復(fù)性反彈埋下隱患。 　　“作為一個特定時期的特殊手段，限購政策的實行短期內(nèi)在調(diào)節(jié)市場、抑制投機購房方面肯定會有明顯的效果。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強說，“但這并非長久之計，如果長期實行，肯定會扭曲市場關(guān)系?！币虼耍谙拶徴邎?zhí)行的同時，必須加快保障性住房的建設(shè)，增加商品房和保障性住房的供給，使限購政策在退出時，樓市能夠軟著陸。 房產(chǎn)稅試點 　　給樓市調(diào)控打上劃時代印記 　　爭論已久的房產(chǎn)稅在“國八條”出臺后終于“塵埃落定”。主要對保有的房產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅，是世界各國普遍征收的一種財產(chǎn)稅。按照相關(guān)負(fù)責(zé)人的說法，我國房產(chǎn)稅征收范圍之所以擴大到此前免稅的個人住房，是因為改革開放以來，我國經(jīng)濟社會形勢發(fā)生了較大變化。根據(jù)中共關(guān)于制定“十二五”規(guī)劃的建議中提出的要求，有必要研究推進房產(chǎn)稅改革。 　　然而在這個房地產(chǎn)調(diào)控日益趨緊的時間點出臺房產(chǎn)稅，其背后的深意更耐人尋味。房產(chǎn)稅作為一項長期政策，可以調(diào)節(jié)收入分配，促進社會公平，引導(dǎo)居民合理住房消費，促進節(jié)約集約用地。與其他特殊時期的短期嚴(yán)厲措施相比，房產(chǎn)稅的溫和試點更能穩(wěn)定調(diào)控效預(yù)期，與其他調(diào)控政策互相作用，深層次影響房地產(chǎn)市場的同時，又避免了傷及剛性需求。 　　渤海證券研究所所長程文衛(wèi)認(rèn)為，在地產(chǎn)、銀行股受“新國八條”政策的影響出現(xiàn)了大幅下挫，在房產(chǎn)稅開征后，地產(chǎn)股繼續(xù)承壓下挫的可能非常大。房產(chǎn)稅征收試點政策已經(jīng)在此前有所預(yù)期，其推出的主要目的還是為了打壓房價，畢竟目前的房地產(chǎn)價格太離譜了。在他看來，征收房產(chǎn)稅應(yīng)該是是一個較好的房地產(chǎn)調(diào)控政策，因為它一方面解決了地方政府的財稅來源，而另一方對普通老百姓也不會造成太大的負(fù)擔(dān)。 　　上海和重慶的房產(chǎn)稅征收細(xì)則頭先落地，隨后，北京市政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任劉恒又公開表示，北京可能在今年下半年征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅試點的推廣毫無疑問，但現(xiàn)在擺在面前的問題頭先是，試點城市的范圍如何擴大，或者說，選擇什么類型的城市作為批、第三批的試點城市，其次，存量房如何征收房產(chǎn)稅，如何估計這部分房產(chǎn)、如何征收與優(yōu)惠。 　　房產(chǎn)稅既然要擴大到全國，在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的試點是毫無懸念的，但如果完全集中在這些地區(qū)，那么炒房資金流向中西部經(jīng)濟欠發(fā)達的大中型城市，又將會把這些地區(qū)的房價推到畸高的位置，導(dǎo)致其經(jīng)濟與房地產(chǎn)發(fā)展不匹配。如果現(xiàn)在就征收這部分地區(qū)的房產(chǎn)稅，又可能導(dǎo)致這部分地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢，住宅消費滯后。 　　另一方面，存量房房產(chǎn)稅如何征收。重慶的房產(chǎn)稅征收方案是存量增量都征收，但其征收的對象也只是高端商品房，這部分住宅占整個重慶市住宅的10%左右，所以，即便是征收存量高端商品房房產(chǎn)稅，統(tǒng)計工作也不是很大。但對于上海這種全面征收房產(chǎn)稅的試點方案來說，只能先顧及增量部分，這將會導(dǎo)致一個情況出現(xiàn)，那就是在房產(chǎn)稅正是征收前，人們爭相購購住宅。 　　暫且擱置這些后話，從積極的方面來看，房產(chǎn)稅的出臺還是具有劃時代的意義。北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志表示，房地產(chǎn)稅的出臺可謂是給樓市調(diào)控畫上時代的符號，房產(chǎn)稅前調(diào)控政策依靠的是交易環(huán)節(jié)稅費控制及信貸措施。出臺房產(chǎn)稅后，樓市調(diào)控將更多依靠房產(chǎn)稅對住宅保有環(huán)節(jié)收取稅費，調(diào)劑庫存，促進房屋居住價值高于投資價值。 　　除房產(chǎn)稅外，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠也已取消，1月27日，財政部聯(lián)合國稅總局下發(fā)了《個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策通知》。通知規(guī)定，個人將購購不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購購超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購購房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購購超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 三次上調(diào)貸款利率 　　購房者觀望情緒明顯升溫 　　流動性過剩在經(jīng)濟復(fù)蘇之后日益凸顯，央行價格型和數(shù)量型工具并用收緊流動性，六次提高人民幣存款準(zhǔn)備金率、三次上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 　　貸款利率的提高，在本已沉重的房貸壓力上又壓上了一根稻草。每一次加息令響，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部都會緊跟央行步伐調(diào)整公積金存貸款利率。較近一次，2011年2月9日，央行第三次加息日當(dāng)天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布，即日起五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.2個百分點，五年期以下（含五年）個人住房公積金貸

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