6個(gè)省會(huì)城市房?jī)r(jià)會(huì)創(chuàng)新高 　　還有什么比房子更能牽動(dòng)人們的心嗎？不管是“剛需們”還是投資客，不管是開(kāi)發(fā)商還是決策者，2010年都是不平凡的一年。 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)不再僅僅是購(gòu)賣(mài)雙方的游戲，更成了政府關(guān)注的焦點(diǎn)。自去年年初出臺(tái)“國(guó)十一條”起，政府密集推出一系列旨在遏制房?jī)r(jià)上漲的政策。提高二套房貸頭付比例、暫停發(fā)放第三套及以上房貸，重拳接二連三地打在樓市上，一線城市成為這場(chǎng)“颶風(fēng)”的。 　　在這種情況下，市場(chǎng)悄然生變。房企紛紛將觸角伸向二三線城市，加快擴(kuò)張的步伐。與此同時(shí)，“逃離北上廣”成為網(wǎng)絡(luò)熱門(mén)話題，在生活成本的壓力面前，不少人離開(kāi)一線城市，開(kāi)始轉(zhuǎn)向二三線城市安家置業(yè)。 　　那么，2011年二三線城市的房?jī)r(jià)會(huì)有何趨勢(shì)？投資哪些城市更為理想？ 　　地價(jià)決定房?jī)r(jià) 　　在人民幣升值、通脹壓力漸增的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然難以降溫，房子仍是防貶值的投資頭選。除此之外，城鎮(zhèn)化也給了我們看多的理由，而且目標(biāo)更為明確：二三線城市將受益更多。 　　《中共關(guān)于制定十二五規(guī)劃的建議》（下簡(jiǎn)稱“《建議》”）將“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化”列為12條框架性建議之一。 　　《建議》明確指出要“以大城市為依托，以中小城市為，逐步形成輻射作用大的城市群”、“緩解特大城市城區(qū)壓力，強(qiáng)化中小城市產(chǎn)業(yè)功能，增強(qiáng)小城鎮(zhèn)公共服務(wù)和居住功能，推進(jìn)大中小城市交通、通信、供電、供排水等基礎(chǔ)設(shè)施一體化建設(shè)和網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展”，并強(qiáng)調(diào)“中小城市和小城鎮(zhèn)要根據(jù)實(shí)際放寬外來(lái)人口落戶條件”。 　　從《建議》中的表述可以預(yù)見(jiàn)，隨著城鎮(zhèn)化步伐的邁開(kāi)，中小城市將進(jìn)一步受益于城市的輻射，產(chǎn)業(yè)及居住功能將得到強(qiáng)化。 這為樓市尤其是中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。在大規(guī)模城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，軌道交通發(fā)展、落戶條件放寬等配套條件將逐漸完善。 　　其中，高鐵成為了區(qū)域發(fā)展的一大亮點(diǎn)，也成為了二三線城市發(fā)展的一大引擎。這將吸引更多的人流入二三線城市，而增長(zhǎng)的人口既有居住的需求，也有對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求，這給二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)發(fā)展空間。 　　從另一個(gè)角度來(lái)看，二三線城市的房?jī)r(jià)也有繼續(xù)上漲的理由。 　　2010年全國(guó)土地出讓金再創(chuàng)新高。在土地出讓金收入較高的10大城市中，武漢、杭州、南京、成都、重慶等多個(gè)二線城市上榜。 　　根據(jù)公開(kāi)資料，其中武漢、南京2010年住宅用地成交面積增幅分別只有11%、19%，但土地出讓金增幅卻分別達(dá)到125.3%、155.1%，住宅用地成交均價(jià)分別提高了49%、63%。相比之下，北京、上海住宅用地成交均價(jià)漲幅不大，甚至出現(xiàn)下降。 　　地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)有較大的決定作用。通常情況下，地價(jià)攀升，房?jī)r(jià)也將向上。那么可以預(yù)見(jiàn)，2010年土地價(jià)格的高企，將影響1~2年內(nèi)的房?jī)r(jià)。 　　而近年來(lái)，土地出讓金在地方財(cái)政收入中的比重也不斷提高，這對(duì)地方尤其是稅收收入較匱乏的中西部城市而言，高地價(jià)的問(wèn)題并不容易解決。 　　漲價(jià)時(shí)機(jī)就緒 　　既然有上漲的理由，那么，是否還有上漲的空間呢？現(xiàn)在又是否具備啟動(dòng)的時(shí)機(jī)？ 　　從房?jī)r(jià)收入比上來(lái)看，經(jīng)過(guò)房?jī)r(jià)前期的上漲，北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及杭州等部分二線城市這一比值早已超過(guò)了10倍。而二三線城市房?jī)r(jià)收入比主要處于7~10倍之間，相對(duì)而言上方的空間更大。 　　其中，至2010年6月，南京房?jī)r(jià)收入比為6.5倍左右，西安、重慶不足8倍，成都、武漢則在8.6倍附近。 江海證券的一份研究報(bào)告顯示，一線城市樓市啟動(dòng)時(shí)房?jī)r(jià)收入比在7~10.3倍之間，其中北京樓市啟動(dòng)時(shí)房?jī)r(jià)收入比為10.27倍，上海為8.05倍，深圳則為7.05倍。 　　也就是說(shuō)，目前多個(gè)二三線城市正處于這一啟動(dòng)區(qū)間。從另外兩個(gè)分析指標(biāo)——人均GDP、儲(chǔ)蓄房?jī)r(jià)比來(lái)看也是如此。一線城市樓市需求大規(guī)模啟動(dòng)時(shí)人均GDP在25000元左右，儲(chǔ)蓄房?jī)r(jià)比約在25%，目前已有多個(gè)二三線城市的人均GDP及儲(chǔ)蓄房?jī)r(jià)比接近甚至超過(guò)上述水平。 　　如此看來(lái)，二三線城市樓市需求啟動(dòng)的時(shí)機(jī)日漸成熟。 　　關(guān)注中西部城市 　　根據(jù)上述分析，雖然政策環(huán)境并不寬松，但預(yù)計(jì)2011年二三線城市的房?jī)r(jià)下行的可能性并不大。由于區(qū)域發(fā)展不平衡，不同地區(qū)之間會(huì)有差異。在此背景下，選擇理想的投資城市成為關(guān)鍵。 　　隨著中部崛起和西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的推進(jìn)，在運(yùn)輸?shù)缆方ㄔO(shè)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等的推動(dòng)下，中西部地區(qū)將成為未來(lái)一段時(shí)間發(fā)展較快的區(qū)域。 　　從高速鐵路網(wǎng)的規(guī)劃來(lái)看，中部核心城市鄭州、武漢、長(zhǎng)沙以及西部核心城市西安、重慶、成都將成為重要交通樞紐。實(shí)際上，這6個(gè)城市在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中都有重要的地位，其中西安處于西部大開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)區(qū)之一的關(guān)中——天水經(jīng)濟(jì)區(qū)中，重慶、成都是成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的。 　　從產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的角度來(lái)看，重慶、成都、西安目前是多個(gè)產(chǎn)業(yè)布局的城市。2009年以來(lái)，已有富士康、惠普等公司進(jìn)駐重慶，TCL布局成都和西安。 　　目前，這些城市普遍處于房地產(chǎn)發(fā)展的“黃金時(shí)期”，從房?jī)r(jià)收入比、儲(chǔ)蓄房?jī)r(jià)比等指標(biāo)來(lái)看，購(gòu)購(gòu)力普遍符合一線城市樓市啟動(dòng)時(shí)的水平。 其中，武漢房?jī)r(jià)收入比為8.6倍，儲(chǔ)蓄房?jī)r(jià)比近25%；西安房?jī)r(jià)收入比為7.2倍，而儲(chǔ)蓄房?jī)r(jià)比近24%。同時(shí)，人均GDP普遍在3000~8000美元之間，這一區(qū)間意味著居民消費(fèi)步入享受型，房地產(chǎn)業(yè)將快速上升。 　　此外，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角、珠三角板塊的二三線城市也將進(jìn)入“黃金時(shí)期”。代表城市有沈陽(yáng)、青島、南京、福州等。其中，沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)收入比為8.3倍左右，儲(chǔ)蓄房?jī)r(jià)比超過(guò)38%，人均GDP超過(guò)8000美元。福州人均GDP超過(guò)5000美元，并展開(kāi)了大規(guī)模的舊城改造。 　　近期，房地產(chǎn)調(diào)控力度逐漸加大，并有蔓延至二三線城市之勢(shì)。2011年以來(lái)，已有多個(gè)二三線城市加入調(diào)控的戰(zhàn)線。在上述城市中，南京、福州、武漢、鄭州已出臺(tái)“限購(gòu)令”，重慶開(kāi)征房產(chǎn)稅。 　　從去年的情況來(lái)看，即使出重拳調(diào)控，房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭也未能完全被壓制。 　　去年12月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.4%，并連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲。即使是實(shí)施了樓市“限價(jià)令”的北京、上海、廣州、南京、蘇州等城市， 2010年成交均價(jià)也普遍上漲10%以上。 　　但不管如何，2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策風(fēng)險(xiǎn)還需注意。 6個(gè)省會(huì)城市房?jī)r(jià)會(huì)創(chuàng)新高 　　還有什么比房子更能牽動(dòng)人們的心嗎？不管是“剛需們”還是投資客，不管是開(kāi)發(fā)商還是決策者，2010年都是不平凡的一年。 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)不再僅僅是購(gòu)賣(mài)雙方的游戲，更成了政府關(guān)注的焦點(diǎn)。自去年年初出臺(tái)“國(guó)十一條”起，政府密集推出一系列旨在遏制房?jī)r(jià)上漲的政策。提高二套房貸頭付比例、暫停發(fā)放第三套及以上房貸，重拳接二連三地打在樓市上，一線城市成為這場(chǎng)“颶風(fēng)”的。 　　在這種情況下，市場(chǎng)悄然生變。房企紛紛將觸角伸向二三線城市，加快擴(kuò)張的步伐。與此同時(shí)，“逃離北上廣”成為網(wǎng)絡(luò)熱門(mén)話題，在生活成本的壓力面前，不少人離開(kāi)一線城市，開(kāi)始轉(zhuǎn)向二三線城市安家置業(yè)。 　　那么，2011年二三線城市的房?jī)r(jià)會(huì)有何趨勢(shì)？投資哪些城市更為理想？ 　　地價(jià)決定房?jī)r(jià) 　　在人民幣升值、通脹壓力漸增的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然難以降溫，房子仍是防貶值的投資頭選。除此之外，城鎮(zhèn)化也給了我們看多的理由，而且目標(biāo)更為明確：二三線城市將受益更多。 　　《中共關(guān)于制定十二五規(guī)劃的建議》（下簡(jiǎn)稱“《建議》”）將“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化”列為12條框架性建議之一。 　　《建議》明確指出要“以大城市為依托，以中小城市為，逐步形成輻射作用大的城市群”、“緩解特大城市城區(qū)壓力，強(qiáng)化中小城市產(chǎn)業(yè)功能，增強(qiáng)小城鎮(zhèn)公共服務(wù)和居住功能，推進(jìn)大中小城市交通、通信、供電、供排水等基礎(chǔ)設(shè)施一體化建設(shè)和網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展”，并強(qiáng)調(diào)“中小城市和小城鎮(zhèn)要根據(jù)實(shí)際放寬外來(lái)人口落戶條件”。 　　從《建議》中的表述可以預(yù)見(jiàn)，隨著城鎮(zhèn)化步伐的邁開(kāi)，中小城市將進(jìn)一步受益于城市的輻射，產(chǎn)業(yè)及居住功能將得到強(qiáng)化。

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