多寡頭壟斷的房產(chǎn)中介市場 人生較痛苦的事就是做較討厭的事。工作以來，較討厭的事莫過于搬家，每次搬家，平日珍視至極的書成為較累贅的東西。屈指算來，來上海已經(jīng)三年有余，竟然換過了四處居所，搬家實在是個無奈之舉。 　　四處居所，一處仍在住，較短的一處住了1個半月，較長的一處住了2年略多。有時是主動搬離，有時是被迫搬離。每次搬家，房租都在節(jié)節(jié)升高。粗略算來，3年時間，我在房租支出上花了約5萬元了。 　　2007年底，剛來上海的我落腳于一好友處——上海中環(huán)老公房型的一室戶，月租1600元。當(dāng)時這種2000元月租以下的一室戶在上海市區(qū)隨處可見，但現(xiàn)在幾乎絕跡，即便是有，室內(nèi)狀況也是慘不忍睹。三年前的相同價格現(xiàn)在只能去郊區(qū)找了。 　　一些地產(chǎn)行業(yè)人士和房東說，去年以來，上海房租漲得多是因為前幾年房租漲得很少，這是無稽之談，因為他們衡量的標(biāo)的是房價漲幅。2008年底，當(dāng)時的房東和我說要加房租，這個時候他卻忘了2008年房價的下跌。 　　物價在上漲，房租上漲亦無可厚非，但如果采用房價漲幅來作為上漲的標(biāo)的就很難說得通了，用房地產(chǎn)調(diào)控新政來漲房租就更沒有道理了，但可悲的是，這些邏輯一直很有市場，個中利益的力量可見一斑。本周，就有媒體稱調(diào)控新政導(dǎo)致很多房東醞釀再次漲價10%，真的不是一般的無厘頭。2010年5~6月，我就寫過《被誤讀的房價下跌與租金上漲》、《催熱租賃并非新政而是中介》來駁斥上述邏輯。 　　我們通常會用租金回報率來說明房價之高，于是有專家得出結(jié)論——這是房租太低的緣故。那么對應(yīng)于房價收入比，是不是用房租收入比這個指標(biāo)就應(yīng)該得出收入太低的結(jié)論呢? 經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計上，常用恩格爾系數(shù)(家庭食品支出占整體消費支出比)來描述一國的貧富程度。2008年，我國城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為37.9%，屬于小康狀態(tài)。尚在租房的朋友不妨盤算一下，房租上的支出肯定會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過食物消費的支出。 　　一般來說，租金不應(yīng)該超過收入的30%(其實這個比例已經(jīng)比較高了，折算成租金消費比，正常會超過60%)，否則生活難免捉襟見肘。但是根據(jù)北京、上海等地的人均收入來計算，租金占收入比肯定遠(yuǎn)超過30%。 　　至于說房屋限購和房產(chǎn)稅促使房東漲價是個無厘頭的邏輯，原因在于歷次樓市政策基本沒有影響到租賃市場，本次有所影響，但應(yīng)該是負(fù)面的，房租應(yīng)該有所下調(diào)而非上漲。 　　因為單純從供給來說，2010年5月17日上海掛牌住宅出租量為1.63萬套，2011年2月16日掛牌住宅出租量為2.55萬套，9個月增加9200套，房租還有理由漲嗎?記住，這僅僅是掛牌量。另外，上海的房產(chǎn)稅壓根影響不了出租方，不用轉(zhuǎn)嫁稅費。 　　以上的理性分析和邏輯說明，房租應(yīng)該是下跌的。但事實是房租仍存在上漲的沖動。這是為什么呢? 　　盡管有日益增加的掛牌出租量，但房產(chǎn)租賃市場并不改房東、中介主導(dǎo)的格局，房產(chǎn)中介市場是一個信息不對稱、多寡頭壟斷競爭的市場。背后的邏輯是房東租金化的利益訴求與中介的傭金化的利益訴求是一致的。其中房產(chǎn)中介的力量較為強大，因為無論是房東還是租客不會每天都在折騰房子。 　　常租房子的讀者會知道，同一套房子在不同的中介處報價一般是不同的，即便是網(wǎng)絡(luò)報價。由于每套出租房的面積、裝修、房東不盡一致，特別是出租房信息公布的不透明，所以雖然小區(qū)周邊房產(chǎn)中介一家挨著一家，但這些中介之間并非充分競爭的狀態(tài)。 租房者總是處于劣勢的，先進(jìn)的方法就是“集中優(yōu)勢兵力各個殲滅”。2008年初，我和好友鎖定區(qū)域后，花了兩個下午跑了20多個中介看了20多套房，以至于那個區(qū)域的幾家中介見到我們后不等我們開口就知道我們的條件了。 　　作為被動的租房者，租房時要充分將你的談判學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、心理學(xué)、偵察學(xué)等知識運用起來——率先報價、引導(dǎo)多方競爭、尋找缺陷、適時戳破對方謊言、曉之以理、動之以情，認(rèn)真審核。 多寡頭壟斷的房產(chǎn)中介市場 人生較痛苦的事就是做較討厭的事。工作以來，較討厭的事莫過于搬家，每次搬家，平日珍視至極的書成為較累贅的東西。屈指算來，來上海已經(jīng)三年有余，竟然換過了四處居所，搬家實在是個無奈之舉。 　　四處居所，一處仍在住，較短的一處住了1個半月，較長的一處住了2年略多。有時是主動搬離，有時是被迫搬離。每次搬家，房租都在節(jié)節(jié)升高。粗略算來，3年時間，我在房租支出上花了約5萬元了。 　　2007年底，剛來上海的我落腳于一好友處——上海中環(huán)老公房型的一室戶，月租1600元。當(dāng)時這種2000元月租以下的一室戶在上海市區(qū)隨處可見，但現(xiàn)在幾乎絕跡，即便是有，室內(nèi)狀況也是慘不忍睹。三年前的相同價格現(xiàn)在只能去郊區(qū)找了。 　　一些地產(chǎn)行業(yè)人士和房東說，去年以來，上海房租漲得多是因為前幾年房租漲得很少，這是無稽之談，因為他們衡量的標(biāo)的是房價漲幅。2008年底，當(dāng)時的房東和我說要加房租，這個時候他卻忘了2008年房價的下跌。 　　物價在上漲，房租上漲亦無可厚非，但如果采用房價漲幅來作為上漲的標(biāo)的就很難說得通了，用房地產(chǎn)調(diào)控新政來漲房租就更沒有道理了，但可悲的是，這些邏輯一直很有市場，個中利益的力量可見一斑。本周，就有媒體稱調(diào)控新政導(dǎo)致很多房東醞釀再次漲價10%，真的不是一般的無厘頭。2010年5~6月，我就寫過《被誤讀的房價下跌與租金上漲》、《催熱租賃并非新政而是中介》來駁斥上述邏輯。 　　我們通常會用租金回報率來說明房價之高，于是有專家得出結(jié)論——這是房租太低的緣故。那么對應(yīng)于房價收入比，是不是用房租收入比這個指標(biāo)就應(yīng)該得出收入太低的結(jié)論呢?

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