房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控給房產(chǎn)商帶來(lái)什么 　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)升溫的情況下，建不建保障房，是擺在眾多房地產(chǎn)商面前的一個(gè)艱難選擇。不過，此前的一則消息，著資本市場(chǎng)對(duì)于保障房概念的追捧。 　　2011年3月9日上午，中天城投與貴州省人民政府簽訂了一份保障性安居工程建設(shè)的框架協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，公司將在貴州省人民政府的統(tǒng)一部署下，參與貴州省范圍內(nèi)廉租房、公共租賃房、棚戶區(qū)改造等保障性安居工程及其配套設(shè)施的建設(shè)工作，計(jì)劃在"十二五"期間，在貴州省內(nèi)完成建設(shè)面積約1000萬(wàn)平方米(約20萬(wàn)套)、總投資約200億元的各類保障性安居工程及其配套設(shè)施。 　　眾所周知，大規(guī)模建設(shè)保障房，將是"十二五"期間的重要任務(wù)，同時(shí)相關(guān)政策已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)折性的變化。但是在建設(shè)資金、建設(shè)模式尚未清晰的情況下，參建保障房究竟能給房產(chǎn)商帶來(lái)什么？是未來(lái)盈利能力的提升嗎？ 　　保障房的市場(chǎng)空間與盈利能力有多大，是市場(chǎng)關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)話題。相比商品房建設(shè)，保障房是否該有利潤(rùn)、有多大利潤(rùn)，一直備受爭(zhēng)議。此前，已有不少房地產(chǎn)商在保障房建設(shè)上以虧損結(jié)局收?qǐng)?。如房地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科在3年前開發(fā)的一個(gè)名為萬(wàn)匯樓的廉租房就碰到了收益難題。曾經(jīng)"堅(jiān)信為中低收入人群蓋房子也可以賺錢，還可以很好履行開發(fā)商的企業(yè)公民社會(huì)責(zé)任"的萬(wàn)科，目前在這一項(xiàng)目上卻需要50余年才能收回成本。對(duì)此，萬(wàn)科總裁郁亮感慨地說(shuō)："還沒有找到靠保障房賺錢的方法。" 盡管如此，很多研究卻認(rèn)為，保障房的盈利并非不可實(shí)現(xiàn)。有分析表示，在大范圍的限購(gòu)政策嚴(yán)重抑制商品房需求的大背景下，保障房盡管利潤(rùn)不高但卻有保障。據(jù)了解，限價(jià)房項(xiàng)目一般以市場(chǎng)化招標(biāo)方式限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)，毛利率在10～15%之間；經(jīng)濟(jì)適用房和公租房項(xiàng)目利潤(rùn)率一般按照成本加成來(lái)確定，毛利率在5%～8%之間；公租房如果由開發(fā)商自行經(jīng)營(yíng)，則回報(bào)周期長(zhǎng)，一般會(huì)采取商品房配建的方式建設(shè)，使開發(fā)商可通過商品房銷售來(lái)彌補(bǔ)公租房利潤(rùn)的降低。此外，保障房小區(qū)中配建的配套商業(yè)可以按市場(chǎng)價(jià)出售，也提高了保障房項(xiàng)目的利潤(rùn)率。有券商研究員還以中天城投為例進(jìn)行了測(cè)算，該研究認(rèn)為，中天城投歷史上參與的保障房開發(fā)凈利潤(rùn)率根據(jù)地方政策可達(dá)8%左右，這20萬(wàn)套保障房開發(fā)在2011～2015年，可為公司帶來(lái)16億元凈利潤(rùn)，平均每年增加0.35元的每股收益，加上配建的商場(chǎng)商鋪、辦公場(chǎng)所等經(jīng)營(yíng)性附屬設(shè)施及享受的政策優(yōu)惠，收益更高。 　　在不確定的利潤(rùn)背后，房產(chǎn)商參與保障房建設(shè)還有更重要的其他"好處"，如政策優(yōu)惠、土地優(yōu)惠，以及信貸資金扶持等。面對(duì)不斷升級(jí)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，信貸規(guī)模收縮，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)以及自去年10月至今的四次加息，各房產(chǎn)商已經(jīng)感到重重壓力。 因此，能否借參與保障房建設(shè)的機(jī)會(huì)，緩解資金壓力，也是不少房產(chǎn)商期望抓住的機(jī)會(huì)之一。目前政策向保障房?jī)A斜，參建保障房項(xiàng)目可以讓獲得商品房項(xiàng)目的機(jī)會(huì)更多。中信建投的研究認(rèn)為，在各地方政府保障房建設(shè)任務(wù)壓力加大的背景下，為緩解資金壓力，不少地方政府規(guī)定商品住宅項(xiàng)目需配建一定比例保障房的方式，這一做法有擴(kuò)大之勢(shì)，如果不參與保障房建設(shè)，就意味著開發(fā)商勢(shì)必放棄上述項(xiàng)目，從而使可供選擇的項(xiàng)目資源減少。國(guó)金證券認(rèn)為，保障房利潤(rùn)率較低，為實(shí)現(xiàn)這一建設(shè)目標(biāo)，政府可能會(huì)針對(duì)保障房建設(shè)的企業(yè)實(shí)施定向的政策松動(dòng)，并且由于承擔(dān)了一定社會(huì)職能，參建保障房建設(shè)的企業(yè)也會(huì)有更多獲取商品房開發(fā)的機(jī)會(huì)。中金公司的研究認(rèn)為，保障房項(xiàng)目資本金較低限僅為20%，同時(shí)因?yàn)槭敲裆こ?，貸款支持力度預(yù)計(jì)更大，參與保障房有利于開發(fā)商獲得更為寬松的信貸環(huán)境，以及未來(lái)有可能得到再融資支持。此外，保障房建設(shè)需要大量資金投入，開發(fā)商承擔(dān)保障房建設(shè)為地方政府分憂，在再融資方面有可能享有優(yōu)先權(quán)。由此來(lái)看，房產(chǎn)商可以在參建保障房上"大有可為"。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控給房產(chǎn)商帶來(lái)什么 　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)升溫的情況下，建不建保障房，是擺在眾多房地產(chǎn)商面前的一個(gè)艱難選擇。不過，此前的一則消息，著資本市場(chǎng)對(duì)于保障房概念的追捧。 　　2011年3月9日上午，中天城投與貴州省人民政府簽訂了一份保障性安居工程建設(shè)的框架協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，公司將在貴州省人民政府的統(tǒng)一部署下，參與貴州省范圍內(nèi)廉租房、公共租賃房、棚戶區(qū)改造等保障性安居工程及其配套設(shè)施的建設(shè)工作，計(jì)劃在"十二五"期間，在貴州省內(nèi)完成建設(shè)面積約1000萬(wàn)平方米(約20萬(wàn)套)、總投資約200億元的各類保障性安居工程及其配套設(shè)施。 　　眾所周知，大規(guī)模建設(shè)保障房，將是"十二五"期間的重要任務(wù)，同時(shí)相關(guān)政策已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)折性的變化。但是在建設(shè)資金、建設(shè)模式尚未清晰的情況下，參建保障房究竟能給房產(chǎn)商帶來(lái)什么？是未來(lái)盈利能力的提升嗎？ 　　保障房的市場(chǎng)空間與盈利能力有多大，是市場(chǎng)關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)話題。相比商品房建設(shè)，保障房是否該有利潤(rùn)、有多大利潤(rùn)，一直備受爭(zhēng)議。此前，已有不少房地產(chǎn)商在保障房建設(shè)上以虧損結(jié)局收?qǐng)?。如房地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科在3年前開發(fā)的一個(gè)名為萬(wàn)匯樓的廉租房就碰到了收益難題。曾經(jīng)"堅(jiān)信為中低收入人群蓋房子也可以賺錢，還可以很好履行開發(fā)商的企業(yè)公民社會(huì)責(zé)任"的萬(wàn)科，目前在這一項(xiàng)目上卻需要50余年才能收回成本。對(duì)此，萬(wàn)科總裁郁亮感慨地說(shuō)："還沒有找到靠保障房賺錢的方法。"

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