房地產(chǎn)就是房地產(chǎn)，是民企還是央企其實(shí)并不重要。較近被冠名為央企地產(chǎn)新聞的有二：其一是“央企地王”，其二是“央企退出”，這兩條新聞足以說(shuō)明央企在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)舉足輕重，進(jìn)入時(shí)有 風(fēng)范，退出時(shí)則令行禁止。

國(guó)資委對(duì)78家非房地產(chǎn)業(yè)的央企發(fā)出了“撤退令”，有人說(shuō)是迫于輿論壓力，有人懷疑央企退而不出。在我看來(lái)，若把進(jìn)入房地產(chǎn)的央企區(qū)分為正規(guī)軍和游擊隊(duì)，16家專業(yè)央企是正規(guī)軍，78家非專業(yè)央企是游擊隊(duì)，此時(shí)命令游擊隊(duì)撤退可能有兩個(gè)原因，其一是游擊隊(duì)可能礙事，其二是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，前者為大戰(zhàn)前夜的清場(chǎng)，后者為減少傷亡的保護(hù)。相比之下，我更傾向于是后者，即房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策性風(fēng)險(xiǎn)上升了。2009年，廣義貨幣增長(zhǎng)了27.59%，今年央行的貨幣增速目標(biāo)為17%，如果沒(méi)有強(qiáng)有力的政策干預(yù)，房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)很難遏制，此時(shí)此刻，國(guó)資委的“撤退令”可能意味著房地產(chǎn)調(diào)控的“重拳”將至！

接下來(lái)的問(wèn)題是：調(diào)控政策的重拳將是什么？答案之一是：房地產(chǎn)物業(yè)稅的開征！

關(guān)于物業(yè)稅的法理之爭(zhēng)各執(zhí)一詞，一時(shí)難有定論，我是不贊成開征物業(yè)稅的。還記得中國(guó)改革的一句名言：“發(fā)展是硬道理”，其實(shí)，“硬道理”就是先不理論，干起來(lái)再說(shuō)，錯(cuò)了再糾正。中國(guó)經(jīng)濟(jì)決策中不理論就干的事情有很多，也就不在乎又多一個(gè)中國(guó)特色的物業(yè)稅。由于各省市地區(qū)的情況不同，自上而下“一刀切”的物業(yè)稅政策很難落實(shí)，所以物業(yè)稅的改革可能會(huì)采取自下而上的方式，讓地方政府“八仙過(guò)海，各顯神通”，阻力小就擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，阻力大就宣告失敗，另辟蹊徑。今日中國(guó)，一方面是資產(chǎn)價(jià)格的泡沫化，另一方面是貧富懸殊的擴(kuò)大化，兩大不穩(wěn)定因素目前都被輿論聚焦在城市房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)之上，所以政府很可能祭出物業(yè)稅作為穩(wěn)定房?jī)r(jià)的殺手锏，這也許才是國(guó)資委“撤退令”的政策背景。

自下而上的物業(yè)稅改革試點(diǎn)如果開始，對(duì)房地產(chǎn)的近期走勢(shì)將有重大影響，卻不會(huì)發(fā)生一些人擔(dān)憂的樓市“崩盤”。因?yàn)檎哒{(diào)控的目標(biāo)是“穩(wěn)定”，在求穩(wěn)的目標(biāo)之下，用任何形式的不穩(wěn)定來(lái)化解可能的不穩(wěn)定，都會(huì)被政府判定為改革失敗。又要重拳打擊，又要穩(wěn)定市場(chǎng)，兩難之中如何決策？考驗(yàn)著地方政府的智慧和決斷。

樓市不會(huì)暴跌的理由主要有二：是因?yàn)橹袊?guó)的城市化已經(jīng)進(jìn)入了狂飆突進(jìn)的階段，是因?yàn)闃鞘斜┑娘L(fēng)險(xiǎn)甚至比暴漲更高。房?jī)r(jià)上漲會(huì)擴(kuò)大兩極分化從而導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)，卻未必提高資產(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?，資產(chǎn)泡沫來(lái)自于房產(chǎn)的投資性需求，而在中國(guó)，投資性購(gòu)房的主流群體是富人而非低收入群體，富人購(gòu)房或者是現(xiàn)金付款，或者是優(yōu)質(zhì)貸款，所以不會(huì)對(duì)銀行體系帶來(lái)壞賬。特別是由于銀行的房產(chǎn)凈值貸款(home equity loan)尚未推開，房?jī)r(jià)上漲的結(jié)果不是負(fù)債率上升，而是負(fù)債率下降，所以用存量房的負(fù)債率來(lái)衡量資產(chǎn)價(jià)格泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)越漲風(fēng)險(xiǎn)越低，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲降低了存量房產(chǎn)的實(shí)際負(fù)債率。

資產(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)并非來(lái)自于居民的住宅市場(chǎng)，而主要“潛伏”于地方政府的融資平臺(tái)。地方政府債臺(tái)高筑，或者是用存量地產(chǎn)的估值為基礎(chǔ)，或者依靠未來(lái)的土地出讓金來(lái)兌付，因此，風(fēng)險(xiǎn)能夠“潛伏”的條件之一是房產(chǎn)價(jià)格的居高不下。

重拳求穩(wěn)定，高價(jià)藏風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)稅的改革試點(diǎn)既要遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，又要防范樓市的恐慌拋售，所以只能是自下而上的“多樣化”試點(diǎn)。這時(shí)，法理不清的物業(yè)稅恰恰是一個(gè)借口，真能說(shuō)清楚就不能有“多樣化”試點(diǎn)了。這也是中國(guó)改革的成功經(jīng)驗(yàn)：摸著石頭過(guò)河，穩(wěn)定是硬道理。

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