物業(yè)管理中的黑洞有多深？一名剛剛離任不久的某物業(yè)公司經(jīng)理向本報爆料，揭開了眾多不為人知的行業(yè)潛規(guī)則。

　　劉強(化名)，34歲，在北京某小區(qū)物業(yè)管理公司當(dāng)過4年的物業(yè)項目經(jīng)理。對于自揭內(nèi)幕的行為，劉強的說法是去年業(yè)主炒了自己的公司，“公司有些事情自己也看不過去，愿意對公眾講點兒實話。”

　　斂錢三條渠道

　　物業(yè)費只是一部分

　　劉強此前所在公司管理的是一家中型小區(qū)，1500多戶業(yè)主，總面積在20萬平方米左右。

　　面對記者較關(guān)心的物業(yè)公司收入問題，劉強僅僅心算了幾秒鐘后就回答：“我們這個公司一年進賬有400多萬吧?！?

　　他籠統(tǒng)計算了一下：板樓和塔樓物業(yè)費平均下來在每平方米2元/月左右。物業(yè)費實行包干制，年物業(yè)費應(yīng)收480萬左右，前兩年實際收取物業(yè)費在400萬以上，現(xiàn)在相當(dāng)一部分業(yè)主拒交物業(yè)費，降到了200萬。電梯廣告收費一年差不多15萬。地面停車，360個車位，月租費150元，一年下來60多萬。

　　開發(fā)商吃肉我喝湯

　　對于其他的地上共用部分，例如會所、幼兒園等配套設(shè)施應(yīng)繳納的物業(yè)費，劉強表示，這些是不收費的，外包出去的收入只能跟著“喝開發(fā)商的湯，吃不到肉”。

　　“小區(qū)現(xiàn)在有4000多平方米的會所，一年外包收益超過200萬，主要上交開發(fā)商，但物業(yè)公司也能分成一部分，差不多60萬?！眲娬f。

　　面對記者強調(diào)“《物權(quán)法》規(guī)定公共部分收益歸業(yè)主”的提法，劉強笑稱“想法太天真”。

　　“說是公共收益歸業(yè)主，只要業(yè)主不鬧事打官司判決給他們，該經(jīng)營照樣經(jīng)營?！眲娬f，現(xiàn)在很多小區(qū)產(chǎn)權(quán)都不明晰，也沒有成立業(yè)主大會，收益當(dāng)然主要還是進開發(fā)商的口袋。

　　記者了解到，會所、幼兒園等這些本意是按照成本運營、為業(yè)主提供服務(wù)的公共配套設(shè)施和場所，在絕大多數(shù)小區(qū)實際上是掌握在開發(fā)商手中。

　　地上賺完賺地下

　　讓記者意外的是，對物管公司來說，小區(qū)“較賺錢”的不是會所等公共部位，而是地下空間。

　　“地下室不是不能隨便出租，產(chǎn)權(quán)歸人防的嗎？”記者問。

　　“沒錯，所有權(quán)一般是歸人防的。人防有的城區(qū)是不收費的，也有的區(qū)每年要提取管理費，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20萬平方米一年只需要上繳30來萬，具體用途是出租還是車庫，就看各個小區(qū)了?！眲娬f，他所在的小區(qū)改成900來個車位，每個車位300元一個月，一年停車費收入就在360萬左右。

　　對于如此高的停車費記者表示了懷疑。劉強則舉著報紙說，“你看看，業(yè)主為停車打破頭，前一段時間剛剛發(fā)生了一起血案。地下停車費一般都遠高于地上，而且現(xiàn)在的情況是停車位根本不夠用?！?

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