9點(diǎn)半，依約走進(jìn)杭州三墩一所環(huán)境清幽的學(xué)校，海棠正開(kāi)得熱鬧。推開(kāi)四樓辦公室，一位年約半百、穿著赭紅色休閑西裝、燙著卷發(fā)的男士迎出來(lái)，正是昨天剛剛從美國(guó)回來(lái)的張先生。

　　1986年，張先生在同濟(jì)大學(xué)讀完工民建本科、結(jié)構(gòu)力學(xué)研究生以后，去了美國(guó)。他發(fā)現(xiàn)美國(guó)的環(huán)境，只有有錢(qián)才能證明自己。于是他決定放棄學(xué)業(yè)賺錢(qián)去。

　　頭付款是問(wèn)銀行借的

　　直接做生意要有資金、會(huì)管理。他決定投資房產(chǎn)。但是，張先生此時(shí)手中只有打工積累的5000美元！他決定找銀行貸款。

　　但是，所有的銀行無(wú)一例外地告訴他：你沒(méi)有信譽(yù)，沒(méi)有可抵押的財(cái)產(chǎn)，我們不能借錢(qián)給你。一位經(jīng)理較終給了張先生一份文件，詳細(xì)列著銀行可以放貸的一些規(guī)定。張先生回家研究了一夜，終于有了主意。天一早，他找到這位經(jīng)理：“我有5000美元，先存入你們銀行。然后你們?cè)俳杞o我5000塊?！苯?jīng)理說(shuō)：“制度倒是沒(méi)有不允許這么做。但是你為什么要這么干呢？”張先生笑了：“只要符合規(guī)定能給我貸款就可以?！?

　　花了三個(gè)月時(shí)間，張先生讓這5000美元先后在7家銀行走了一圈，付出了一定的利息后，他獲得了這7家銀行的信用積累，貸到了3.5萬(wàn)美元。

　　5年后購(gòu)下18套公寓

　　3.5萬(wàn)美元，較多只能做一套房的頭付。研究了大量美國(guó)法律后，他想到了幾個(gè)辦法。

　　是讓房子盡快升值，向銀行再抵押。美國(guó)房子倒是不貴，但人工很貴，10萬(wàn)美元購(gòu)進(jìn)一套房子，頭付2萬(wàn)美元，他自己動(dòng)手維修，粉刷墻壁、油漆地板、修理花園?；ê苌俚某杀狙b修一新的房子再進(jìn)行評(píng)估，往往會(huì)高出3萬(wàn)美元。他就拿著這個(gè)新房子再去找銀行：“我要求再貸這3萬(wàn)美元。”由于有了一定的信譽(yù)，又有了房子這個(gè)抵押物，銀行往往會(huì)同意。拿到錢(qián)，張先生又去物色他的下一套房……

　　除了向銀行借，張先生還把主意打到房東身上。有個(gè)房東，10萬(wàn)美元賣房子，張先生找到他：“我愿意出11萬(wàn)美元購(gòu)你的房子，但是你要借給我2萬(wàn)美元作頭付。”有好幾次，張先生就這樣借房東的錢(qián)來(lái)購(gòu)房。

　　5年以后，張先生拿著手上的五套房再次找到銀行：“這五套房，5年來(lái)我已經(jīng)還清了一半貸款。現(xiàn)在，我申請(qǐng)把這一半貸款再貸給我?！庇谑?，他獲得了一大筆錢(qián)，購(gòu)下了一幢5層樓的房子，包括18套公寓。他太太很擔(dān)心地問(wèn)他：欠了這么多錢(qián)，你怎么睡得著覺(jué)？張先生卻很得意：“現(xiàn)在，睡不著覺(jué)的應(yīng)該是銀行！”

　　逛法院也能做成生意

　　當(dāng)然，張先生較終的目的是要自己賺錢(qián)，而不是讓銀行睡不著覺(jué)。所以，購(gòu)的房子較重要的是便于出租。

　　要想把房子租出去，頭先要選好地址?！捌矫駞^(qū)的房子不能購(gòu)，治安不好，租客常要拖欠租金。的也不能購(gòu)，房?jī)r(jià)貴，還不容易出租。我住在新澤西州，有很多大的工業(yè)企業(yè)，這些企業(yè)中的藍(lán)領(lǐng)工人，有相對(duì)穩(wěn)定的工作，也需要住房?！?

　　房源也是個(gè)重要問(wèn)題?！罢曳课萁?jīng)紀(jì)人、看報(bào)紙廣告，肯定找不到好房子，早被經(jīng)紀(jì)人先下手為強(qiáng)了?！睆埾壬氲揭粋€(gè)絕招：美國(guó)離婚率挺高，律師費(fèi)又貴，很多家庭散伙，都希望盡快賣掉房產(chǎn)分割財(cái)產(chǎn)。張先生就隔三岔五去各個(gè)法庭門(mén)口逛?？吹接须x婚的通告，趕緊給他們寫(xiě)信：“生活中誰(shuí)都有意想不到的事，我是個(gè)房產(chǎn)投資者，也許我可以幫您。”平均一個(gè)禮拜，張先生會(huì)發(fā)十幾封這樣的信。半年下來(lái)，他還真接到三個(gè)人回音，做成了兩筆生意。

　　平時(shí)有空，張先生就在各住宅區(qū)逛?？吹侥膽羧思掖皦牧艘膊恍蓿揪湍芘袛嗍欠靠妥鈦?lái)住的。他就想方設(shè)法聯(lián)系上房東，要求購(gòu)房。

　　讓房子24公里賺錢(qián)很不容易

　　不用花錢(qián)的購(gòu)房游戲看似輕松，其實(shí)內(nèi)中的辛苦，是很多人無(wú)法承受的?！澳阆胱尫孔?4公里為你賺錢(qián)，其實(shí)你也得24公里為房子工作。比如，出租的這些二手房，較常遇到的是馬桶壞了。半夜里房客也常會(huì)給你打電話，讓你馬上去通下水道。購(gòu)房出租的那些年，我每次出門(mén)旅游休假，都不能超過(guò)一個(gè)星期?！?

　　與房客斗智斗勇，更是一件費(fèi)精力的事?！盀榱朔孔獾氖拢?jīng)常免不了上法院，美國(guó)律師費(fèi)是很貴的，我又自學(xué)了很多法律知識(shí)，盡量自己打官司?！?

　　就像他一口氣購(gòu)下的那18套房子，原先的房東是位老太太，“當(dāng)時(shí)，這些房子出租的市場(chǎng)價(jià)是500美元，而那位老太太一直只收300美元。購(gòu)房子前，我正是看中了這個(gè)漲價(jià)空間?！?8位房客很快聯(lián)合起來(lái)，拒絕付租金，還把張先生告上了法庭。

　　張先生馬上分頭找房客：“打官司你也要付律師費(fèi)，而且官司較后肯定是我贏。如果明天你就撤訴，我就只收你450美元，不過(guò)你千萬(wàn)不要跟別人說(shuō)?！本瓦@樣，他成功分化了房客，這幢房子就開(kāi)始為他賺錢(qián)了。

　　在美國(guó)購(gòu)房沒(méi)那么容易

　　“去美國(guó)投資房產(chǎn)”，較近成為不少人關(guān)心的話題。張先生告訴記者，會(huì)投資的人，現(xiàn)在確實(shí)是個(gè)機(jī)會(huì)?！暗牵孔邮切枰芾淼?。如果你人都不去，肯定是不行的?！蹦敲?，怎樣才能在美國(guó)投資購(gòu)房？記者采訪了浙江省旅游集團(tuán)出國(guó)服務(wù)有限公司移民部經(jīng)理、高端移民顧問(wèn)陳偉召女士。

　　問(wèn)：如果沒(méi)有移民，我能在美國(guó)購(gòu)房嗎？

　　答：美國(guó)絕大部分州郡政策上都不限制購(gòu)房者的身份，一般而言公民、居民和非居民外國(guó)人擁有同等的購(gòu)房權(quán)力。

　　問(wèn)：我是為了孩子去美國(guó)讀書(shū)才購(gòu)房的，美國(guó)有“緊靠學(xué)校的小區(qū)”的概念嗎？怎樣找到合適的房子？

　　答：持有美國(guó)綠卡的人都可以享受免費(fèi)的中小學(xué)公立教育以及相對(duì)廉價(jià)的公立大學(xué)教育，前提是他們的房產(chǎn)位于相關(guān)的 內(nèi)。事實(shí)上，美國(guó)的每處房產(chǎn)都有其所屬的 ，只有 內(nèi)的居民才能享受減免教育費(fèi)用的待遇。想購(gòu)房較好有專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)來(lái)協(xié)助。

　　問(wèn)：如果購(gòu)一套30萬(wàn)美元的房子，除了購(gòu)房的錢(qián)，我還要支付哪些稅費(fèi)？

　　答：交易成本主要有：律師費(fèi)，勘查費(fèi)，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)，房檢費(fèi)，房屋估價(jià)費(fèi)，政府登記費(fèi)，地稅調(diào)整，貸款費(fèi)用(若申請(qǐng)貸款)；此外還有預(yù)付的年度費(fèi)用：物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，物業(yè)稅。一般過(guò)戶費(fèi)用為房?jī)r(jià)的2%左右，在有貸款的情況下額外的稅費(fèi)會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)交易的成本增加1～1.5%。

　　問(wèn)：有人說(shuō)購(gòu)得起房交不起稅是怎么回事？

　　答：美國(guó)房產(chǎn)每年需要繳納的物業(yè)稅及物業(yè)費(fèi)是比較高的，一般總額在房?jī)r(jià)的2～3%左右，基本上完全用于社區(qū)設(shè)施及市政公共產(chǎn)品如學(xué)校、醫(yī)院、警察、道路等等的維護(hù)。相應(yīng)的，美國(guó)房產(chǎn)每年的租金也一般占房?jī)r(jià)的7～10%，比國(guó)內(nèi)的租金回報(bào)要高。

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