2005年中國經濟的謎團也許是房價。房價漲幅會不會走緩，房價會不會下跌，現(xiàn)在成了萬眾矚目的話題。昨天下午，來自全國各地的地產界權威人士“西湖論劍”，論述“房地產市場的波動、調控與對策”。

用經濟手段調節(jié)市場行為

利用宏觀政策調控房價固然重要，但用經濟的手段規(guī)范市場行為也是必要的手段。建設部政策研究副主任王玨林認為，現(xiàn)在地產市場出現(xiàn)了一些不正常的行為，較該管的是開發(fā)企業(yè)不正當?shù)母偁幮袨?。比如市場上出現(xiàn)囤積土地和房源，擠壓市場，把市場價抬高以后再放出去，較后是強行購賣。這些現(xiàn)象都屬于市場不規(guī)范、不正當競爭的行為，給消費者和國家造成了危害。我們要用經濟的手段規(guī)范市場行為。同時，要建立住房保障體系。這是政府的職責，也是較基本的要求。一是必須建立；二是從住房較困難的群體向上推進；三是嚴格規(guī)范入住者的標準；四是推廉租、低價格租金、中等面積的標準住房。改善住房條件不能光依賴政府，應該靠市場去努力。五是建立地產市場預警機制。

中國社會科學院金融研究所尹中立博士分析了較近出臺的一系列房地產政策，他認為表明了這樣一些信息：，高層對房地產市場的認識得到了統(tǒng)一；，從政治的角度看房地產新政；第三，行政手段切中要害。高層對房地產市場的認識已經達到了高度的統(tǒng)一，意味著今后還會有更多的甚至是更嚴厲的市場調控措施出臺。他認為可以從三個方面進一步完善地產政策：一是稅收政策。完善稅收政策還有不少文章好做。二是利率政策。調控房地產的較好的政策還是利率政策。未來房價調控達不到目標的話，利率很快就會漲上來。三是完善住房保障制度。

房產不能成為價值象征符號

浙江大學房地產研究所主任賈生華教授對我省的地產市場進行了剖析。他認為通常情況下，市場競爭導致商品價格下降，利潤平均化，而浙江地產投資出現(xiàn)了超額利潤。個體投資獲取超額收益，造成整個社會集體非理性。房產被作為一個商品“收藏”起來，而不是投入使用。需求被不斷“復制”，一些人購了一套之后，還要購套，甚至第三套。房價被人為炒高。住房被作為“價值象征符號”，而不是作為真正的住宅來考慮購賣和使用。

今年，由于全國局部地區(qū)地產市場過熱，央行開始提高貸款利率，抑制需求。政策從抑制供給，控制投資規(guī)模，轉向抑制需求。賈生華教授認為，這是一個好的轉變。近期浙江地產政策應該“打擊炒房，抑制投資需求，消除暴利和財富效應預期”。具體來看，應該增加短期交易（特別是期房）的資金成本和稅費負擔，必要時可以對短期交易進行行政管制。

正確理解“居者有其屋”

依靠短期的行政措施，或許可以穩(wěn)住房價，抑制炒房，但地產市場根本問題如果沒有解決，新一輪炒作也許還會重新開始。與會專家認為，社會各界對地產市場規(guī)律要有一個系統(tǒng)認識，要制定一系列有利于地產市場長期健康發(fā)展的政策和措施。

專家建議，在住房消費方面，要正確理解“居者有其屋”的含義。從住宅自有率看，50%-60%的自有率在很多國家已經算高的了；而調研表明，浙江住宅自有率在75%左右。如果按照當前浙江樓價，很多人傾其終身積蓄，或許還購不了一套住房。所以，如果以為地產市場需求會遵循“憂——有——優(yōu)——又”的設想發(fā)展，那就不免過于天真。如果能夠接收財富的占有呈金字塔型的，那不應該期望在市場手段配置下，全部家庭都能以自己擁有住宅方式，實現(xiàn)“居者有其屋”。因此，如果“居者有其屋”成為政策的目標和普通居民的期望，那么整個定位就會發(fā)生偏差。

政府住宅保障的責任邊界在哪里？改善住房的責任應該找市場還是找政府？答案是政府的住房保障制度應該是有限責任制。政府住房保障制度頭先是保障住不起房子的人，而不是購不起房子的人。目前政府的工作應該放在廉租房而不是經濟適用房上。在實行基本保障之后，居民住房改善問題，應該通過市場來解決。

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