國務(wù)院發(fā)展研究課題組和美國林肯土地研究院共同舉辦的關(guān)于住房的國際研討會已經(jīng)是第三次了，前兩次，分別針對中國不動(dòng)產(chǎn)稅的稅收政策、中國城市房地產(chǎn)管理與稅費(fèi)制度改革存在的問題，第三次，研討話題深入到房地產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)問題——土地制度與住房政策上。中美專家在會上暢所欲言的研討，也許會給行業(yè)發(fā)展提供一些啟示。

不能忽略住房改革的巨大成績

國務(wù)院發(fā)展研究對外經(jīng)濟(jì)研究部副部長隆國強(qiáng)博士系統(tǒng)地回顧了中國住房制度改革的進(jìn)程。中國住房制度改革盡管有很多不如意的地方，但成就非常巨大。頭先，由于住房制度改革，城鎮(zhèn)居民住房條件大幅度改善，1978年，人均住房面積只有6.7平方米，到1998年，人均住房只有9.3平方米，但是1998年以后，我國迎來了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展期，2005年，人均住房面積達(dá)到26.1平米，這是一個(gè)巨大的提高。在中國城市里，人們對不斷的搬家、換房子習(xí)以為常。同時(shí)，住房的質(zhì)量也得到了很大的提高，不僅建筑質(zhì)量提高，套型結(jié)構(gòu)、配套環(huán)境也都得到改善。

隆國強(qiáng)強(qiáng)調(diào)說，住房制度改革，使城鎮(zhèn)相當(dāng)比例的家庭有了恒產(chǎn)，中國人講有恒產(chǎn)才有恒心，這為整個(gè)市場制度的建立，為整個(gè)國家的未來提供了一個(gè)非常重要的穩(wěn)定基礎(chǔ)。這是很多人都沒有看到的住房制度改革帶來的深刻變化。住房在任何一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)社會里都是家庭財(cái)產(chǎn)一個(gè)較重要的體系。中國住房私有化率已經(jīng)達(dá)到了82.1%，這個(gè)私有化率應(yīng)該說是相當(dāng)高的。

另外，隨著房地產(chǎn)市場體系的形成，房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)一個(gè)非常重要的支柱產(chǎn)業(yè)。由于市場機(jī)制的引入，也使中國土地利用的節(jié)約程度大大提高。開發(fā)商建設(shè)的住宅，在城市規(guī)劃控制范圍內(nèi)盡可能提高容積率，客觀上提高了土地資源利用率。由于住房制度改革，形成了房地產(chǎn)市場和相應(yīng)的土地市場，地方政府從土地出讓里面獲取巨大的收益，從而有能力去投資，去完善城市的基礎(chǔ)設(shè)施。通過基礎(chǔ)設(shè)施的完成，又進(jìn)一步提高土地價(jià)值。所以，這一輪經(jīng)濟(jì)增長和住房制度改革密切相關(guān)。

研究住房不能回避土地問題

討論房地產(chǎn)問題，離不開土地政策，中美多位專家談到了我國土地制度。國務(wù)院發(fā)展研究社會發(fā)展部副部長林家彬演講的題目是中國土地制度的特征及其對住宅市場的影響。

林家彬在演講中認(rèn)為，現(xiàn)行的土地制度，刺激地方政府經(jīng)營土地，推動(dòng)了房地產(chǎn)熱。在現(xiàn)行土地制度下，土地及其相關(guān)收入是地方政府財(cái)政收入的重要來源。同時(shí)，土地也是地方政府招商引資的重要手段，地方政府一般以“成本價(jià)”向企業(yè)供地，有的地方甚至以低于土地成本價(jià)格或“零地價(jià)”供地。其結(jié)果，僅有占15%～20%的商業(yè)、房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地以“招、拍、掛”方式出讓，使地方政府采用“饑餓式供地”等方式，千方百計(jì)抬高這部分土地的出讓價(jià)格，從而推動(dòng)了住宅成本的上升。另外，現(xiàn)行土地制度對城市政府?dāng)U大拆遷規(guī)模也具有激勵(lì)作用。擴(kuò)大拆遷規(guī)模，一方面可以獲得優(yōu)等區(qū)位土地的級差地租，另一方面可以制造被動(dòng)需求，提升二手房和城市周邊區(qū)域低等價(jià)位住宅的價(jià)格，使房地產(chǎn)熱進(jìn)一步升溫。同時(shí)，集體土地非法入市，也給住宅市場帶來擾亂和風(fēng)險(xiǎn)。

也有專家對林家彬的觀點(diǎn)提出了討論。中國社科院中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長楊崇光就提出，對于土地價(jià)格高的問題，應(yīng)該實(shí)事求是，具體來分析，不僅要分析土地制度，而且要分析中國的財(cái)政制度。政府要建設(shè)城市，要發(fā)展城市，必須要有相當(dāng)?shù)呢?cái)力才能夠支撐。我國的財(cái)政分配制度、土地價(jià)格應(yīng)該有客觀的標(biāo)準(zhǔn)，土地價(jià)格形成機(jī)制、土地價(jià)格的凈價(jià)和售價(jià)之間的差額、如何從資源的角度看待土地等等問題，都應(yīng)該進(jìn)一步加以探討。

世界銀行顧問BertrandRenaud博士則介紹了一些國際上的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)。他認(rèn)為，國際上，包括日本韓國等近鄰，在土地政策上都有過教訓(xùn)，值得我國借鑒。住房保障是未來重大任務(wù)

與住房政策相關(guān)的，不僅僅是土地制度。從與會專家的發(fā)言中，可以得出一個(gè)結(jié)論：住房政策是一個(gè)體系，包括發(fā)展計(jì)劃、實(shí)施機(jī)構(gòu)、法律法規(guī)體系、融資體系、財(cái)政政策、金融政策、住房保障的標(biāo)準(zhǔn)等等。

對于我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，與會專家普遍更重視住房保障制度的完善。

專家們分析指出，各個(gè)國家有各種各樣住房保障的具體方式和手段，中國也建立了具有中國特點(diǎn)的住房保障制度。但是，歸納起來，各個(gè)國家住房保障政策大概分為三個(gè)層次。個(gè)層次，救助性保障。這一部分主要是保障特困人群，這一部分人群基本上沒有住房支付能力。救助性保障體系在中國就是廉租住房制度，中國政府通過建房和發(fā)放住房補(bǔ)貼的方式來幫助這部分人解決住房問題。個(gè)層次，援助性住房保障。針對的是有一定支付能力，但是住房支付能力又很不足，迫切需要改善住房條件的這部分人群。政府通常通過貼息、減稅、貸款擔(dān)保、貸款貼息等手段幫助這部分人群解決他們的住房問題。我國援助性住房保障制度主要是經(jīng)濟(jì)適用房制度。第三個(gè)層次，互助性住房保障。針對的人群是有住房支付能力的中等收入家庭，他們不是很富有，屬于中等收入家庭，有比較強(qiáng)的住房支付能力。政府通常通過強(qiáng)制補(bǔ)貼，減免個(gè)稅，規(guī)定一些政策性的優(yōu)惠利率等方式，提高他們的住房支付能力。我國實(shí)行的公積金制度，就是一種互助性的、覆蓋面比較廣的住房保障制度。

專家們認(rèn)為，解決中國住房保障問題，較關(guān)鍵的是要解決當(dāng)前住房保障中缺錢和缺人這兩個(gè)問題。由于有的地方政府沒有專門的人、專門的資金落實(shí)住房保障制度，所以，平時(shí)對住房保障工作考慮很少，只是在矛盾突出的時(shí)候，采取一些應(yīng)急的措施加以緩解。住房保障的資金，也因?yàn)榉N種原因，不能保證。

專家呼吁，住房能夠滿足人的生存、消費(fèi)和投資三種需求，但是，頭要的功能是滿足人的生存需求，同時(shí)，解決好住房問題還具有增強(qiáng)社會穩(wěn)定和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙重作用。政府作為構(gòu)建和實(shí)施住房保障制度的主體，應(yīng)該把解決住房保障問題作為頭要責(zé)任承擔(dān)起來。

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