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房地產(chǎn)十年市場(chǎng)路:幾近“迷失”的住房保障
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 544 次
在過(guò)去幾年房?jī)r(jià)大幅上漲的時(shí)間里,從上海到其他普通的中國(guó)城市,有越來(lái)越多的居民發(fā)現(xiàn)通過(guò)商品房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)改善居住的希望越來(lái)越渺茫。
2007年8月,《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)24號(hào)文),明確把解決城市低收入家庭住房困難作為住房制度改革的重要內(nèi)容,把政府政策拉回保障軌道上。
上海威斯頓不動(dòng)產(chǎn)管理學(xué)院院長(zhǎng)、上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)印堃華坦言,在24號(hào)文之外,各級(jí)政府還有包括調(diào)控思路等許多方面需要改進(jìn)。
收入與房?jī)r(jià)漲幅的巨大落差
1998年7月1日起,經(jīng)歷了整整10個(gè)年頭的住房制度改革,進(jìn)入住宅建設(shè)市場(chǎng)化和住房消費(fèi)貨幣化的新時(shí)期,隨著中國(guó)龐大的住房需求被推向市場(chǎng),為后十年中國(guó)商品房市場(chǎng)快速發(fā)展和房?jī)r(jià)飆升埋下了伏筆。
福利分房制度的停止,在很大程度上為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了扎實(shí)的市場(chǎng)需求基礎(chǔ),而隨之而來(lái)席卷全國(guó)大大小小城、鎮(zhèn)的舊區(qū)改造、動(dòng)拆遷,則進(jìn)一步激發(fā)了中國(guó)老百姓對(duì)住房的需求。
國(guó)內(nèi)知名住房金融專家、上海市公積金管理副研究員叢誠(chéng)指出,包括公積金制度、商品住房按揭等住房金融服務(wù)的跟進(jìn)和完善,客觀上刺激住房需求全面爆發(fā),從而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。
1999年2月23日,央行下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見(jiàn)》,鼓勵(lì)商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。同年9月,人民銀行將個(gè)人住房貸款較長(zhǎng)期限從20年延長(zhǎng)到30年。
“市場(chǎng)成為推動(dòng)住房發(fā)展的主導(dǎo)性力量,在很短的時(shí)間內(nèi),把大量社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源吸引到房地產(chǎn)行業(yè),促使樓市高速增長(zhǎng)?!眳舱\(chéng)說(shuō)。
但是這十年中,國(guó)內(nèi)居民的收入上升速度被房?jī)r(jià)增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面,越來(lái)越多的老百姓望著不斷攀升的房?jī)r(jià)無(wú)奈。
“可以看到,過(guò)去十年中,很多城市的房?jī)r(jià)達(dá)到了4倍、5倍甚至更高的漲幅,但這些地方居民的同期收入往往只能達(dá)到3倍左右,而且這種差距還在被進(jìn)一步拉大?!币晃辉趪?guó)內(nèi)多個(gè)城市有過(guò)長(zhǎng)期房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商 人士告訴記者。
住房保障投入滯后
“住房制度改革為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展提供了制度基礎(chǔ),旺盛的市場(chǎng)需求則是發(fā)展的根本動(dòng)力?!眳舱\(chéng)指出,而所有參與主體的利益趨同與驅(qū)使,即是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)高度活躍、房?jī)r(jià)上升并持續(xù)高位運(yùn)行的直接原因。
在印堃華看來(lái),過(guò)去10年中,在諸多利益趨同因素的背后,來(lái)自土地政策及供應(yīng)方式方面的調(diào)整,扮演了不容忽視的角色,土地招拍掛出讓方式和有償使用模式的較終確立,讓這些利益趨同因素找到了較根本的著力點(diǎn)。
2001年4月,國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》,明確提出經(jīng)營(yíng)性用地必須采用招標(biāo)拍賣的方式進(jìn)行出讓。土地有償使用在有效制止無(wú)償用地時(shí)代的嚴(yán)重浪費(fèi)同時(shí),土地級(jí)差地租在地價(jià)高低水平上得到充分反映,土地出讓金收益也使各地政府開(kāi)辟了巨大的稅外財(cái)政收入來(lái)源。這也使得一些地方的土地資源進(jìn)一步向商品市場(chǎng)集中,而住房保障層面的土地資源被嚴(yán)重?cái)D壓。
2006年為例,我國(guó)房地產(chǎn)稅收在地方稅收的比重約為20%-25%,如果加上土地出讓收益,將達(dá)到地方財(cái)稅收入的50%。
相反,住房保障在資金方面的巨大需求和投入,讓一些追求一時(shí)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和財(cái)政數(shù)據(jù)的地方政府,有意無(wú)意忽視了。
“不過(guò),在這10年中,以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房保障體系一直在強(qiáng)調(diào),但相關(guān)措施始終無(wú)法執(zhí)行或被扭曲了。”印堃華坦言。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房竣工套數(shù)所占住房總套數(shù)的比重,由1999年的約25%,逐步降至2005年的約8%,隨后更降至3%。
未完成的房改
從2003年開(kāi)始,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了宏觀調(diào)控下的發(fā)展周期。而24號(hào)文較終確定的“兩條腿走路”的模式,則是長(zhǎng)達(dá)近5年調(diào)控摸索之后,形成了一套將貫穿今后中國(guó)住房制度發(fā)展的模式。
1997年-2006年,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率由7.16%增加到11.5%,年均9.72%。
供需兩旺和房?jī)r(jià)迅速上升,帶來(lái)了一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,廣大中低收入者住房問(wèn)題矛盾突出。
2003年以來(lái)的一系列調(diào)控,主要指向房地產(chǎn)市場(chǎng),政策措施也由單一逐步趨向綜合,由溫和趨向嚴(yán)厲。但2008年以前,國(guó)內(nèi)大部分城市的樓市發(fā)展證明,這些僅僅局限在商品房市場(chǎng)范圍內(nèi)的調(diào)控措施,并沒(méi)能真正遏制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭,反而刺激房?jī)r(jià)在短期觀望后出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。
叢誠(chéng)指出,住房保障機(jī)制與住房市場(chǎng)機(jī)制應(yīng)有效銜接,兩者在功能上相互平行,在運(yùn)作上住房保障需要通過(guò)政策引導(dǎo)并依托局部市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行,兩者有機(jī)聯(lián)系。需要盡快研究制定城鎮(zhèn)住房制度規(guī)劃、建立國(guó)家住房委員會(huì)、應(yīng)用住房政策矩陣模型制定系統(tǒng)周密的住房政策等等。
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