在北京海淀一事業(yè)單位工作的小劉較近正為購購限價房而撓頭。他的戶口在海淀區(qū)，經(jīng)過單位蓋章、社區(qū)服務(wù)站審核等一系列程序后，他可以參加海淀區(qū)限價房申購搖號了，卻“不幸”拿到了300多個備選號中的一個。按照制度，正選號選完房子后，如果仍有房源，備選號才可以挑選。

這次海淀區(qū)的限價房房源分別是小營的金隅家園、西三旗的旗勝家園和通州的大方居。小劉覺得很冤：“備選號前面排著2180多個正選號，而金隅家園和旗勝家園的房子只有1500多套。我們備選號可以挑選的，都是正選號挑剩的在通州的房子。絕大多數(shù)拿著備選號的人都不愿去通州住，只好棄購，這樣就算我們放棄一次機會。我們備選號和正選號一樣，都只有兩次認(rèn)購機會?！?

“我們兩次放棄后，就只好從頭再申請。申請一次實在太麻煩了，整個流程要走大概三個月?！毙o奈地說。

購房人 棄購“癥結(jié)”何在？

很多購房者都面臨著和小劉一樣的問題。10月份以來，經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房的成交量已經(jīng)占據(jù)北京房地產(chǎn)市場的“半壁江山”，但隨著政府投入的加大，保障房體系的“重頭戲”——限價房卻開始面臨“滯銷”的風(fēng)險。

日前，記者從北京市住房保障辦公室了解到，今年北京批保障性住房的搖號已全部完成，其中，1.4058萬戶限價房配售家庭的選房簽約過程中，有2794戶選房家庭放棄選房，棄選率達(dá)20%，棄購現(xiàn)象在朝陽、通州等部分區(qū)域尤為明顯。

朝陽區(qū)在10月份進(jìn)行的限價房選房過程中，有將近1/4通過審核的家庭放棄選房。部分家庭因為經(jīng)濟實力較弱，不得不放棄選房，但大部分家庭則是因為區(qū)域、位置、戶型等原因而放棄選房。有關(guān)部門電話回訪了放棄選房的家庭，他們的主要理由是“目前周邊商品房都在降價，擔(dān)心限價房也會跌價”。

SOHO中國董事長潘石屹表示，限價房是在房價上漲過快時出臺的臨時產(chǎn)品，但在房地產(chǎn)市場低迷、房價下行的背景下，部分限價房項目難免因價格優(yōu)勢和地域優(yōu)勢的削弱而受到冷遇。

北京市住房保障辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，政府在調(diào)配輪房源時是按照房源相當(dāng)于1：1的比例，房源共約2.5萬套（1.1萬套經(jīng)適房和1.4萬套兩限房），而通過審核的是1.8萬戶，因此給市場造成“房多人少”的假象，這也影響了部分市民對限價房的認(rèn)購意愿，但總量上不存在供過于求的問題。

長期研究保障房制度的一位專家指出，目前，在保障房交易市場，部分限價房項目的申購人數(shù)也很不理想，主要原因在于房源與申請人需求之間存在著較大的差異，供應(yīng)房源的區(qū)域分布還缺乏針對性，正是這種分布的不平衡和供需的不匹配，造成了限價房制度運行中的種種矛盾。

比如，北京市建委給宣武區(qū)調(diào)配的批房源中有分布在通州及朝陽常營的限價房房源，放棄這兩個項目的比較多，而位置相對靠近城區(qū)宋家莊的限價房項目，則不存在棄購現(xiàn)象。

開發(fā)商 不愿拿地為哪般？

與部分購房者棄購相對應(yīng)，限價房用地在土地市場頻頻流拍。據(jù)記者初步統(tǒng)計，今年以來，北京市已先后有三塊限價房用地遭遇流標(biāo)，多幅地塊以底價成交。此外，天津、廣州和深圳的限價房用地也出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。

一北京開發(fā)商項目負(fù)責(zé)人向記者訴苦，今年限價房的具體政策到下半年才公布，導(dǎo)致公司開發(fā)的限價房已經(jīng)封頂很長時間還沒有銷售，增加了一部分財務(wù)成本，“凈利潤不到5個百分點，一不小心還被財務(wù)費用砍掉了一塊”。

記者采訪的大部分業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，限價房的開發(fā)主力將是大型國有企業(yè)或大型上市公司，中小開發(fā)商由于資金實力、資質(zhì)和管理水平等限制因素，不愿或沒有能力介入限價房的開發(fā)。

大型開發(fā)商對限價房的態(tài)度較為積極。保利北京公司營銷總監(jiān)陳艷萍介紹，公司開發(fā)限價房的利潤確實不高，毛利率約為5％，凈利率約為3％。她表示，開發(fā)限價房更多是在履行大型國企的社會責(zé)任，明年公司還會考慮競拍限價房用地。此外，限價房的銷售有政府參與，而且72％的客戶用公積金貸款，銷售回款速度有保障。

雖然業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，限價房在品質(zhì)方面難以和商品房競爭，但市場也不乏好銷的限價房。由于戶型合理、綠化率較高、物業(yè)管理規(guī)范等因素，常營保利嘉園限價房源的銷售率達(dá)到80％以上；在西城區(qū)的選房過程中，保利嘉園的銷售率達(dá)到92％，超過開發(fā)同地段限價房的其他開發(fā)商。

管理層 政策調(diào)整何時出臺？

北京市建委的一位負(fù)責(zé)人表示，2009年北京市保障房計劃規(guī)劃建筑面積與今年相比將增加近100萬平方米。今年北京廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房建筑規(guī)模分別是50萬平方米、300萬平方米和450萬平方米。

目前對限價房的爭議頗多，有消息甚至稱“建設(shè)部醞釀限價房并軌經(jīng)濟適用房”。拋開要不要限價房的爭議，北京限價房的供應(yīng)仍面臨土地、價格、簡化操作等諸多問題。

目前，北京城四區(qū)可供開發(fā)的土地已經(jīng)不多，要拿這些稀缺地塊建大量限價房肯定是不現(xiàn)實的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來北京市推出的限價房用地仍將位于近郊區(qū)，但離軌道交通線都不應(yīng)太遠(yuǎn)，否則，棄購現(xiàn)象還可能重現(xiàn)。

要不要降價是限價房面臨的另一個問題。日前北京市建委相關(guān)人士稱，北京市不會讓限價房也“隨行就市”。這種說法遭到了部分業(yè)內(nèi)人士和購房者的反對。部分購房者反對的理由是，通州的一些限價房不僅地段較遠(yuǎn)，而且要到2010年才能交房，一旦商品房價繼續(xù)下跌，機會成本和時間成本較大，限價房不向下調(diào)價“說不過去”。

此外，一些購房者都認(rèn)為限價房的申購流程比較繁瑣。比如，兩次放棄選房機會的購房者，要重新走申請的諸多流程，雖然這些流程曾經(jīng)用三個月的時間走過一遍。

截至12月7日，北京可售期房住宅達(dá)11.2萬套，未簽約現(xiàn)房住宅3.66萬套。專家指出，如何在完成限價房供應(yīng)計劃的同時，消化北京房地產(chǎn)市場的庫存房源，將是北京市政府在加大保障房建設(shè)力度后面臨的頭要問題之一。

11月20日，北京市副市長陳剛在北京市十三屆人大常委會第七次會議上透露，北京市將采取建設(shè)和收購并舉的方式，收購一部分商品房作為保障性住房和限價房。

業(yè)內(nèi)專家指出，政府收購商品房作為保障性住房的設(shè)想，不失為一種化解北京樓市高庫存的途徑，但具體而言，還要解決許多操作方面的問題，比如，在財政資金安排、價格評估、審批程序等方面，還有很多工作要做。

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