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我國住房雙軌制逐漸成形

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報閱讀 1351 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

保障房風(fēng)頭正勁。它從出生以來，從未像今年受到如此多的關(guān)注。今明兩年各1000萬套，5年內(nèi)3600套的宏偉計劃，不斷刺激著人們的神經(jīng)。

3月9日，住建部召開新聞發(fā)布會稱，如若今年1000萬套供應(yīng)得以實現(xiàn)，則保障房供應(yīng)規(guī)模將頭次超過商品房。

保障房大規(guī)模推進(jìn)的背后，是中國內(nèi)地住房供應(yīng)制度和結(jié)構(gòu)的變革。作為公共產(chǎn)品的保障房，是政府開始履行其公共責(zé)任、保障公民居住權(quán)利，以及重新分配社會財富的體現(xiàn)。

在此過程中，保障房的資金來源成為爭議焦點；其準(zhǔn)入和退出制度也存諸多弊端。住建部表示，今年將吸引8000億社會資金投資保障房領(lǐng)域。那么，誰來調(diào)動這8000億資金的積極性，誰來保障他們的利潤？以及，住建部此次新聞發(fā)布會未提及的分配制度，這些問題，都將在今年試錯、待解。

1000萬套沖擊波

3月6日，國家發(fā)改委負(fù)責(zé)人宣布，未來5年，中國將建3600萬套保障房，使保障房覆蓋率達(dá)到20%。

各地方政府也紛紛公布了自己的保障房計劃。北京今年將通過新建、改建、購購、長期租賃等方式籌集各類保障房20萬套以上；上海今年將新增各類保障房約22萬套。

廣州今年將推進(jìn)6.87萬套保障性住房建設(shè)，其中新開工建設(shè)4.3萬套保障房，年底前全部解決登記在冊的7.72萬戶低收入家庭住房困難問題。

3月9日，深圳市住房和建設(shè)系統(tǒng)人士向本報記者透露，目前深圳已領(lǐng)到今年10.5萬套的保障房建設(shè)任務(wù)，占廣東全省31萬套任務(wù)量的三分之一。

廣東省今年保障房建設(shè)任務(wù)是去年實際建成量的4倍多。山東省2011年將建設(shè)32萬套保障房，是去年的2倍多；陜西省計劃建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程44.83萬套，河南省也將開工建設(shè)保障性住房42.09萬套。

這些數(shù)字均創(chuàng)下歷史新高。住建部副部長齊驥表示，2010年商品房銷售套數(shù)為900萬套，如果今年仍保持去年銷量，則1000萬套的保障房將在規(guī)模上頭次超過商品房。

接近住建部的人士對記者表示，住建部已向各個地方下達(dá)硬性要求，今年必須要完成保障房任務(wù)，目前，各地方政府都在尋求解決之道。

雙軌制漸成型

保障房狂飆突進(jìn)的背后，隱含著制度性的變革。

以華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強為主的地產(chǎn)商多年來堅持認(rèn)為，房價持續(xù)上漲，的因素便是供應(yīng)跟不上。在1998-2008年的十年間，保障房嚴(yán)重缺位，市場中供應(yīng)的房屋90%為商品房。

齊驥表示，增加保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)，是增加有效供應(yīng)的重要手段，也是中國住房制度的戰(zhàn)略思考和調(diào)整。

在很多學(xué)者看來，這個調(diào)整的思路便是雙軌制，“房地產(chǎn)的分配不能完全依靠市場，需要由市場和政府雙軌并行，推出商品化和保障性并存住房制度，也就是雙軌制。”央行貨幣委員會委員李稻葵堅信，房地產(chǎn)現(xiàn)在的調(diào)整不是一個短期調(diào)整，而僅是住房制度改革的一個開始。

另外，保障房體系還應(yīng)以法律形式加以確定。據(jù)住房保障司司長馮俊透露，住建部正調(diào)研和起草《住房保障法》，目前已經(jīng)初步形成了一個住房保障法初稿，但是什么時候能夠出臺，現(xiàn)在很難給出一個時間表。還要經(jīng)過調(diào)查、聽取民意和專家意見等程序。

雙軌制下，保障房對于商品房市場的影響，將會逐漸顯現(xiàn)。萬科、保利等大型地產(chǎn)商人士均對記者表示，巨量保障房將會對商品房市場帶來沖擊，“今年的1000萬套，即便實際建成率為50%，加上2010年動工的數(shù)百萬套保障房，合起來將對普通商品房構(gòu)成巨大沖擊。”深圳花樣年集團總裁潘軍表示，中低端商品房市場受到保障房的沖擊更大，花樣年未來將逐漸退出中低端市場，轉(zhuǎn)攻高端住宅及養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)。

萬億資金饑渴

齊驥透露，今年完成1000萬套的保障房建設(shè)任務(wù)大概需要1.3萬億建設(shè)資金。其中，政府和省級人民政府以及市縣政府將通過各種渠道籌集5000多億元，剩余8000億元需要通過社會機構(gòu)投入以及保障對象或所在企業(yè)籌集。

全國政協(xié)委員、民盟副主席吳正德認(rèn)為，保障房建設(shè)運營期長、利潤低，地產(chǎn)企業(yè)參與缺乏動力。而政府本應(yīng)是保障房建設(shè)的主要承擔(dān)者，將8000億元建設(shè)資金推向社會和企業(yè)，能否保障資金到位頗多變數(shù)。

李稻葵表示，在雙軌制下，政府需要一批從設(shè)計、建設(shè)到管理都有經(jīng)驗、有信譽的開發(fā)商來跟自己合作。

“確實有很多地方政府找我們合作，但目前萬科也沒有想到非常好的合作方式”，3月8日，萬科業(yè)績推介會上，總裁郁亮坦言。

楊紅旭指出，政府應(yīng)通過積極的政策設(shè)計，為想要參與保障房事業(yè)的社會機構(gòu)提供融資的便利性。具體地，各地可采取貼息方式，支持社會機構(gòu)融資用于發(fā)展公共租賃住房；擴大公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點范圍；引入社保和保險資金，這類資金規(guī)模巨大，對回報率要求不高；培育地方國有房地產(chǎn)企業(yè)作為保障性住房的建設(shè)主體，同時保留部分融資平臺支持保障房建設(shè)。未來，還可考慮以保障房為抵押，以穩(wěn)定的租金為收益，發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金。

據(jù)記者了解，許多銀行、信托和保險等金融機構(gòu)，非常樂意進(jìn)入保障房領(lǐng)域。中融信托內(nèi)部人士告訴記者，其已經(jīng)有幾個保障房項目在運作；深圳多家商業(yè)銀行人士稱，保障房貸款是今年的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)之一；華潤集團旗下漢威資本有關(guān)人士透露，該機構(gòu)將與北京市合作成立一個約百億元的保障房基金。

“深圳的土地供應(yīng)越來越少，而未來土地出讓更傾向于保障房，對地產(chǎn)商來說，只有做保障房才能獲取更多的土地。”深圳國土系統(tǒng)一位人士對本報記者分析，對很多本地、中小型開發(fā)商而言，通過介入保障房建設(shè)而獲得發(fā)展，將成為他們的生存模式。

分配制度之憂

相比保障房的資金來源問題，其申購和退出制度弊端尚未引起足夠的關(guān)注。

有業(yè)內(nèi)人士指出，在保障性住房駛?cè)?ldquo;快車道”的同時，非保障人群的虛假信息申請使得該措施的成果大打折扣。

年初，深圳向20名提供虛假信息的申購人開出罰單，轟動一時。在北京，多個限價房項目在向申購人推出前被雪藏，分配信息不透明，“大家都不想要限價房，更想要經(jīng)適房，因為經(jīng)適房離市區(qū)更近，配套完善。”一部委基層公務(wù)員對本報記者透露。

在2007年出讓的限價房用地中，保利地產(chǎn)北京常營項目是其中一個，“保障房都是政府來負(fù)責(zé)銷售的，開發(fā)商無權(quán)干涉”，保利地產(chǎn)有關(guān)人士對記者表示。如今，“小區(qū)里住的全是公務(wù)員”，2009年開始申購限價房的吳昊對記者說，他現(xiàn)在還在排隊，他的戶籍所在地海淀區(qū)已累積了數(shù)萬人。

北京市某街道辦事處的一位工作人員向記者透露，據(jù)他所知，隱瞞已有住房、超標(biāo)收入騙得保障性住房申請資格的人不在少數(shù)，成功申購的也不少。

羅湖區(qū)人大代表肖幼美表示，深圳保障房目前還主要針對公務(wù)員以及事業(yè)編制的人員，這并不是設(shè)立保障房制度的初衷。她認(rèn)為，保障房頭先是要保障那些沒房住的人。

上述問題已經(jīng)引起兩會代表和委員的注意。3月10日，全國人大代表鄭杰民建議，應(yīng)該把保障房分配管理和制度納入到基本住房保障法的內(nèi)容中，強化保障房分配管理，實行保障房房源、分配過程、分配結(jié)果“三公開”。

全國政協(xié)委員黃慶則進(jìn)一步建議，成立保障房分配和管理專門機構(gòu)，整合民政、房屋管理、人力社保、工商、公安等部門的信息，完善分配程序；在住房分配后，還要建立動態(tài)機制，能夠掌握保障性住房用戶的財產(chǎn)信息，逐步建立相關(guān)的申請和使用信用體系。

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