中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一輪頻度密集、力度的調(diào)控。當(dāng)高企的房?jī)r(jià)遭遇調(diào)控的重拳，市場(chǎng)的走勢(shì)變得撲朔迷離；比起房?jī)r(jià)本身，調(diào)控方式和效果變得更加引人關(guān)注：“較嚴(yán)調(diào)控”究竟能否讓房?jī)r(jià)回歸理性？在打擊投資投機(jī)是否會(huì)誤傷百姓改善性需求？房產(chǎn)稅收怎么用？央企退出房地產(chǎn)業(yè)能不能撼動(dòng)高房?jī)r(jià)？調(diào)控舉措引發(fā)的一系列問題成為代表委員們關(guān)注的焦點(diǎn)。

 
　　透過(guò)觀點(diǎn)碰撞，人們聽到了全國(guó)政協(xié)委員的建言獻(xiàn)策，也體會(huì)到兩會(huì)的民主氛圍。

　　“較嚴(yán)調(diào)控”會(huì)在多大程度上影響房?jī)r(jià)？

　　焦點(diǎn)：在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，房產(chǎn)稅試點(diǎn)和商品房限購(gòu)政策被認(rèn)為是力度的兩記重拳。被稱為“史上較嚴(yán)”的調(diào)控政策能否較終讓房?jī)r(jià)回到理性的軌道、合理的水平？

　　【觀點(diǎn)一】北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李慶云委員：開征房產(chǎn)稅，如果力度大，范圍廣，對(duì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)行為，改變需求結(jié)構(gòu)和需求量，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)虛高價(jià)格進(jìn)行調(diào)節(jié)肯定會(huì)產(chǎn)生作用。所以想讓房產(chǎn)稅對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)起作用，需要將征稅范圍擴(kuò)大到存量住房，對(duì)一套房免征，對(duì)多套房制定梯度的征稅標(biāo)準(zhǔn)。

　　相比房產(chǎn)稅試點(diǎn)，限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)的作用會(huì)更明顯，現(xiàn)在成交量已經(jīng)開始回落，相信價(jià)格會(huì)松動(dòng)。由于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化起步很晚，人多房少，市場(chǎng)房源存量不足的問題會(huì)長(zhǎng)期存在，所以限購(gòu)政策應(yīng)該有一個(gè)中長(zhǎng)期的計(jì)劃。

　　【觀點(diǎn)二】財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康委員：房產(chǎn)稅可以為地方政府開拓新稅源，這對(duì)于解決土地財(cái)政有作用。但開征房產(chǎn)稅的主要用意其實(shí)并不在降低房?jī)r(jià)。幾十年城市化下來(lái)，城區(qū)的房?jī)r(jià)一定是總體上揚(yáng)的，房產(chǎn)稅本身無(wú)法改變房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。房產(chǎn)稅的意義在于，為我國(guó)建立起一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)稅的框架，形成比較合理的、成型的地方稅體系，為分稅制改革配套。

　　【觀點(diǎn)三】河南臺(tái)興房產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)王超斌委員：“限購(gòu)令”下，實(shí)際需求其實(shí)并沒有減少，只是被壓制了。出于成本的考慮，還有對(duì)政策調(diào)整的預(yù)期，以及對(duì)需求的判斷，開發(fā)企業(yè)不一定就會(huì)大幅度調(diào)整房?jī)r(jià)。不僅如此，一旦限購(gòu)取消，難保市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈。

　　點(diǎn)評(píng)：重慶、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)一月有余，限購(gòu)政策在全國(guó)30多個(gè)城市也已陸續(xù)出臺(tái)，主要城市的成交量回落，但房?jī)r(jià)仍未發(fā)生轉(zhuǎn)折性的變化。政策效果如何，有待時(shí)間檢驗(yàn)。房?jī)r(jià)高企需要重拳出擊這毋庸置疑，但揮出的重拳能否打在七寸則考驗(yàn)著調(diào)控的智慧。

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　　打擊投機(jī)會(huì)不會(huì)誤傷正常需求？

　　焦點(diǎn)：提高二套房信貸成本的同時(shí)減少頭套房貸的利率優(yōu)惠；限購(gòu)與否以擁有住房的數(shù)量和戶籍為標(biāo)準(zhǔn)……旨在打擊投機(jī)的各項(xiàng)舉措是否對(duì)改善型商品房需求產(chǎn)生了嚴(yán)重的誤傷？

　　【觀點(diǎn)一】王超斌委員：限制二套房貸打擊投資、投機(jī)可理解，但頭套房的優(yōu)惠取消卻加大了普通人的購(gòu)房成本。

　　而“限購(gòu)令”，則更是在大城市筑起了一道籬笆墻，把許多有正常購(gòu)房需求的外來(lái)人員擋在了外邊。以戶籍標(biāo)準(zhǔn)為例，有人在北京工作了三四年，但因?yàn)槟貌怀?年的納稅憑證就不能購(gòu)房，人家給北京作出貢獻(xiàn)，不讓人家購(gòu)房沒道理。如果有人有兩套住房，想把其中一個(gè)置換成一個(gè)更大的，目前來(lái)看，他再購(gòu)第三套房就會(huì)被限制，這種情況就會(huì)影響到他正常的改善型需求。

　　【觀點(diǎn)二】清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系主任李稻葵委員：房地產(chǎn)限購(gòu)的本質(zhì)是局部性的資本管制的機(jī)制設(shè)計(jì)。以差別化房地產(chǎn)貸款利率為例，它對(duì)不需要貸款的投資者無(wú)可奈何，也管不了從其他渠道融資的投資者。“限購(gòu)”是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的較后一劑藥，在目前地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀高的形勢(shì)下，“限購(gòu)”就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無(wú)疑是必須的。

　　點(diǎn)評(píng)：任何一項(xiàng)改革都有成本。作為一項(xiàng)力度的調(diào)控政策，無(wú)論是“限購(gòu)”還是“限貸”，無(wú)疑都是把雙刃劍——不合理的需求被壓制，合理的需求難免會(huì)被誤傷。調(diào)控樓市，如何把付出的成本降到較低，把調(diào)控的效果放到，需要在實(shí)踐中進(jìn)一步摸索和完善。

　　房產(chǎn)稅能否真正用于保障房建設(shè)？

　　焦點(diǎn)：房產(chǎn)稅一旦全面鋪開，意味著地方政府有了穩(wěn)定的稅源，這部分新增的地方財(cái)政應(yīng)該用在哪里？

　　【觀點(diǎn)一】山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所名譽(yù)所長(zhǎng)郭松海委員：長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，地方政府之所以在保障性住房的建設(shè)上不積極，一是舍不得拿出能夠創(chuàng)收的土地，二是舍不得拿出有限的財(cái)政。開征房產(chǎn)稅在一定程度上，能夠解決土地財(cái)政的問題，成為地方政府重要而穩(wěn)定的稅源，這對(duì)于地方的廉租房、公共租賃房等保障性住房建設(shè)無(wú)疑是個(gè)利好消息。不僅如此，這部分稅收還可以像許多國(guó)家和地區(qū)一樣將用于與公眾利益相關(guān)的教育、衛(wèi)生基礎(chǔ)設(shè)施等公共服務(wù)支出。

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　　【觀點(diǎn)二】河南弘昌集團(tuán)董事長(zhǎng)陳世強(qiáng)委員：增加財(cái)政收入容易，增加財(cái)政支出往往是件難事。房產(chǎn)稅征收可以減輕只靠土地搞財(cái)政的壓力，但卻沒法從根本上解決這樣一個(gè)問題。之前收取土地出讓金時(shí)就曾明確規(guī)定，要拿出一定的比例用于住房保障建設(shè)，可執(zhí)行的效果并不令人滿意。因此，要征收房產(chǎn)稅，就必須明確房產(chǎn)稅這部分財(cái)政收入的支出用途，不能把它簡(jiǎn)單的納入預(yù)算，變成行政支出或是轉(zhuǎn)作他用，應(yīng)該明確這部分稅收用于住房保障的屬性。

　　點(diǎn)評(píng)：在美國(guó)、德國(guó)，以房產(chǎn)稅為代表的物業(yè)保有環(huán)節(jié)的稅收是地方財(cái)政的重要來(lái)源，同樣也是被法律明確為住房保障、醫(yī)療教育支出的來(lái)源。由此可見，征不征稅解決的只是有沒有錢的問題，但有錢之后用在哪兒，作為征稅主體的地方政府同樣需要給出一個(gè)清晰的路線圖。

　　央企該不該徹底退出樓市？

焦點(diǎn)：過(guò)去兩年，央企創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)“地王”神話，地價(jià)高漲推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。為規(guī)范央企在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，去年國(guó)務(wù)院明令78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企推出房地產(chǎn)市場(chǎng)。如何看待央企、國(guó)企退市？

　　【觀點(diǎn)一】清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)蔡繼明委員：與民營(yíng)企業(yè)相比，央企有著太多不對(duì)稱的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，巨大的資金積累、天量的信貸額度。央企參與房地產(chǎn)業(yè)對(duì)民營(yíng)企業(yè)而言從一開始就是不公平的，這種不公平會(huì)助長(zhǎng)壟斷的產(chǎn)生，進(jìn)而導(dǎo)致價(jià)格的失控?，F(xiàn)在雖然很多央企按要求退出了房地產(chǎn)市場(chǎng)，但仔細(xì)觀察行業(yè)內(nèi)留下來(lái)的央企會(huì)發(fā)現(xiàn)，真正左右房地產(chǎn)市場(chǎng)的大企業(yè)都還在。帶有壟斷性質(zhì)的大央企應(yīng)該更多參與公共事業(yè)的建設(shè)，而不是進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)性和高利潤(rùn)的行業(yè)。

　　【觀點(diǎn)二】綠色中原集團(tuán)董事長(zhǎng)宋豐強(qiáng)委員：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，在房地產(chǎn)行業(yè)完全排除國(guó)企、央企不現(xiàn)實(shí)，也不可能。另外，從房地產(chǎn)調(diào)控的角度來(lái)看，央企對(duì)政策的執(zhí)行力度應(yīng)該更大。較近幾年，帶頭降價(jià)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾乎都是央企背景的企業(yè)，擔(dān)負(fù)保障性住房建設(shè)的企業(yè)也多為央企背景的企業(yè)，所以央企涉足房地產(chǎn)不能簡(jiǎn)單否定。

　　點(diǎn)評(píng)：央企、國(guó)企是否應(yīng)該退出房地產(chǎn)，背后其實(shí)是對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制公平性的擔(dān)憂。退出呼聲的實(shí)質(zhì)，一是對(duì)“融資”等不平等市場(chǎng)機(jī)制的提醒，二是對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)投資行為的要求。

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