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我做了一個評估二手房價格的方法,幫我看看系數(shù)是否偏頗

  編輯:海南房產網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 732 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
主要是對不同情況的二手房價格不好比較,就自己設定了一些系數(shù),來反應房子有沒有硬傷,差到什么程度,便宜多少才值。大家?guī)臀铱纯?,哪些系?shù)設的有失偏頗需要調整,并給些理由和你認為合理的值?;蛘哌€有哪些情況需要注意我尚未考慮(地段不要提了,我比的就是同地段上的不同房型)認真的,有幫助回答的加倍分!較高可追加100分!【】什么是歸一化價格按照這套房子的要價,同樣位置上基準房型應該是什么要價。也就是說,如果這套房子的要價是合理的話,算出來的歸一化價格就是同樣位置上基準房型的合理價格?;鶞史啃椭傅氖墙衲陝偨ǔ?,南北通透,毛坯房,沒有各種硬傷,也沒有特別的優(yōu)點?!尽咳绾斡嬎銡w一化價格:某套房子的要價乘以一系列歸一化系數(shù)(對應于這套房子的種種硬傷),就換算成同樣位置上的歸一化房價。如果已經知道這個地點基準房型的合理價格,也可以反過來推算某套特定二手房的合理價格,方法就是除以一系列歸一化系數(shù)?!尽繛槭裁匆獨w一化 歸一化是為了不同情況的房子價格之間比較方便。用歸一化的方法去除房子本身的特殊情況對其價格的影響,而只留下我們較關心的因素:這個要價是“貴了”還是“便宜了”。記得精華區(qū)里有篇文章說過,一個常見的錯誤就是為了圖一點便宜購了有硬傷的房子,以為便宜了,其實是貴了。有硬傷的要便宜的多才可以購。我很贊成這個觀點,但什么樣才算“便宜的多”,需要量化。例如:一套是2003年建成的商住兩用樓,朝西,有不少公司在里面辦公,精裝修,另一套是86年建的老公房,南北通透,頂層(6層),簡裝修,要價都是9000,同一地段。哪個更合算一些?可以按下面的歸一化系數(shù)將兩個房價歸一化:2003年的商住兩用樓:9000*1.04*1.25*1.2-250= 1379090年老公房:9000*1.38*1.2-100= 14804以歸一化價格作為一個輔助的判斷依據(jù),可以初步認為這套商住兩用的要價相對較便宜。 另外,歸一化價格有助于形成對房價的正確印象。也許你看過了某小區(qū)的很多套房子的要價,就留有印象這個地方基本上10000左右拿得下來,其實不然,可能你看到的價格基本上都是朝西、朝北的,還有的是一層、頂層(往往這種房子房主自己不想住,所以出售的多),這個小區(qū)的歸一化房價當在13000左右。那么如果見到一套朝南的要12000,實際上是比較便宜的,應該考慮拿下。

問題補充: 剛才問題寫不下這么多字,請看這里是:各種情況所乘的歸一化系數(shù):還是貼不下,請到這里看吧,麻煩看系數(shù)需要不需要調整http://bbs.anjia.com/dispbbs.asp?boardID=2&ID=135544&page=1

較佳答案 肯定不偏頗!但是06-05,乃至0403.我覺得可以用一個系數(shù)頭先來說,新建商品房,對房齡的反應,應該沒有那么敏感!雖然這些03-05的房子,房齡相對較舊,但是小區(qū)的環(huán)境、社區(qū)的建設,交通和周邊配套的應該比06年的完善!

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