正值國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)格的背景下，一場(chǎng)拍賣會(huì)開(kāi)始攪動(dòng)著成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的神經(jīng)，引發(fā)業(yè)界對(duì)成都市場(chǎng)地價(jià)和房?jī)r(jià)的擔(dān)憂。

12月17日，成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所拍賣2000畝建設(shè)用地指標(biāo)。每畝15萬(wàn)元起拍，而較后成交結(jié)果是較低46.5萬(wàn)元/畝，較高則達(dá)到92萬(wàn)元/畝！2000畝土地指標(biāo)共拍出14.578億元，成交均價(jià)為72.89萬(wàn)元/畝，比起15萬(wàn)元/畝的起拍價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)385.93%。

根據(jù)成都市《完善土地交易制度促進(jìn)農(nóng)村土地綜合整治和農(nóng)房建設(shè)工作實(shí)施意見(jiàn)（試行）》，凡參加成都市2011年1月1日后公告的國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)競(jìng)購(gòu)的申請(qǐng)人，必須持相應(yīng)面積的《建設(shè)用地指標(biāo)證書》才可報(bào)名，簡(jiǎn)稱持證準(zhǔn)入。

這一制度為國(guó)有經(jīng)營(yíng)性土地拍賣設(shè)計(jì)了一個(gè)前置條件，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，拿地之前必須先購(gòu)地票。

天價(jià)地票

此次拍賣的建設(shè)用地指標(biāo)從10畝到200畝不等，共30宗。每個(gè)競(jìng)拍人競(jìng)價(jià)限額為200畝，每次加價(jià)1萬(wàn)元。上午10點(diǎn)，拍賣正式開(kāi)始，1號(hào)指標(biāo)面積20畝，16萬(wàn)、17萬(wàn)、18萬(wàn)，可能是因?yàn)閯傞_(kāi)始，大家還不是很習(xí)慣，也或者對(duì)指標(biāo)的價(jià)值還心里沒(méi)底，1號(hào)指標(biāo)較終被21號(hào)競(jìng)拍人以每畝46.5萬(wàn)元的價(jià)格搶走。

如果說(shuō)拍賣之初大家還在互相揣測(cè)底牌，那么接下來(lái)的場(chǎng)面就是驚心動(dòng)魄：2號(hào)30畝指標(biāo)以70萬(wàn)元/畝成交；3號(hào)100畝指標(biāo)以83萬(wàn)元/畝；4號(hào)50畝指標(biāo)以85萬(wàn)元/畝成交。頓時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)沸騰，爆發(fā)出驚呼聲。不過(guò)，這還不是當(dāng)天的較高價(jià)，14號(hào)50畝指標(biāo)創(chuàng)下了92萬(wàn)/畝的當(dāng)天較高價(jià)。

事實(shí)上，成都的持證準(zhǔn)入政策在今年8月已經(jīng)公布。當(dāng)時(shí)成都市規(guī)定，持證準(zhǔn)入的土地指標(biāo)，競(jìng)購(gòu)人可通過(guò)農(nóng)村土地綜合整治直接獲取建設(shè)用地指標(biāo)，也可在成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所購(gòu)購(gòu)相應(yīng)面積的建設(shè)用地指標(biāo)，或向成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所繳納建設(shè)用地指標(biāo)保證金，取得建設(shè)用地指標(biāo)保證金收款憑證。

四川中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究高端分析師周覓介紹，8月規(guī)定的幾種形式中，大部分開(kāi)發(fā)商更愿意繳納保證金。而11月發(fā)布的新規(guī)定，要求必須全部獲得指標(biāo)才能參加國(guó)有土地拍賣。而用地需求有好幾百家企業(yè)，因此，2000畝土地指標(biāo)拍賣場(chǎng)面火爆。

保利地產(chǎn)（600048）成都公司助理總經(jīng)理、營(yíng)銷總監(jiān)顏亮向《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示：成都市規(guī)定拍賣國(guó)有經(jīng)營(yíng)性用地必須持證準(zhǔn)入，我們只能參與，我們未來(lái)在成都市場(chǎng)還要加快投資，所以必須購(gòu)購(gòu)地票保障未來(lái)的項(xiàng)目需求。

當(dāng)天保利地產(chǎn)通過(guò)141號(hào)和145號(hào)兩個(gè)競(jìng)拍人拍得400畝地票，總成交金額達(dá)2.71億元；河北榮盛房地產(chǎn)公司拍得180畝地票，總成交金額達(dá)1.357億元；金地地產(chǎn)拍得200畝地票，總成交金額達(dá)1.36億元。

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12月17日，成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所拍賣2000畝建設(shè)用地指標(biāo)。每畝15萬(wàn)元起拍，而較后成交結(jié)果是較低46.5萬(wàn)元/畝，較高則達(dá)到92萬(wàn)元/畝！2000畝土地指標(biāo)共拍出14.578億元，成交均價(jià)為72.89萬(wàn)元/畝，比起15萬(wàn)元/畝的起拍價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)385.93%。

根據(jù)成都市《完善土地交易制度促進(jìn)農(nóng)村土地綜合整治和農(nóng)房建設(shè)工作實(shí)施意見(jiàn)（試行）》，凡參加成都市2011年1月1日后公告的國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)競(jìng)購(gòu)的申請(qǐng)人，必須持相應(yīng)面積的《建設(shè)用地指標(biāo)證書》才可報(bào)名，簡(jiǎn)稱持證準(zhǔn)入。

這一制度為國(guó)有經(jīng)營(yíng)性土地拍賣設(shè)計(jì)了一個(gè)前置條件，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，拿地之前必須先購(gòu)地票。

天價(jià)地票

此次拍賣的建設(shè)用地指標(biāo)從10畝到200畝不等，共30宗。每個(gè)競(jìng)拍人競(jìng)價(jià)限額為200畝，每次加價(jià)1萬(wàn)元。上午10點(diǎn)，拍賣正式開(kāi)始，1號(hào)指標(biāo)面積20畝，16萬(wàn)、17萬(wàn)、18萬(wàn)，可能是因?yàn)閯傞_(kāi)始，大家還不是很習(xí)慣，也或者對(duì)指標(biāo)的價(jià)值還心里沒(méi)底，1號(hào)指標(biāo)較終被21號(hào)競(jìng)拍人以每畝46.5萬(wàn)元的價(jià)格搶走。

如果說(shuō)拍賣之初大家還在互相揣測(cè)底牌，那么接下來(lái)的場(chǎng)面就是驚心動(dòng)魄：2號(hào)30畝指標(biāo)以70萬(wàn)元/畝成交；3號(hào)100畝指標(biāo)以83萬(wàn)元/畝；4號(hào)50畝指標(biāo)以85萬(wàn)元/畝成交。頓時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)沸騰，爆發(fā)出驚呼聲。不過(guò)，這還不是當(dāng)天的較高價(jià)，14號(hào)50畝指標(biāo)創(chuàng)下了92萬(wàn)/畝的當(dāng)天較高價(jià)。

事實(shí)上，成都的持證準(zhǔn)入政策在今年8月已經(jīng)公布。當(dāng)時(shí)成都市規(guī)定，持證準(zhǔn)入的土地指標(biāo)，競(jìng)購(gòu)人可通過(guò)農(nóng)村土地綜合整治直接獲取建設(shè)用地指標(biāo)，也可在成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所購(gòu)購(gòu)相應(yīng)面積的建設(shè)用地指標(biāo)，或向成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所繳納建設(shè)用地指標(biāo)保證金，取得建設(shè)用地指標(biāo)保證金收款憑證。

四川中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究高端分析師周覓介紹，8月規(guī)定的幾種形式中，大部分開(kāi)發(fā)商更愿意繳納保證金。而11月發(fā)布的新規(guī)定，要求必須全部獲得指標(biāo)才能參加國(guó)有土地拍賣。而用地需求有好幾百家企業(yè)，因此，2000畝土地指標(biāo)拍賣場(chǎng)面火爆。

保利地產(chǎn)（600048）成都公司助理總經(jīng)理、營(yíng)銷總監(jiān)顏亮向《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示：成都市規(guī)定拍賣國(guó)有經(jīng)營(yíng)性用地必須持證準(zhǔn)入，我們只能參與，我們未來(lái)在成都市場(chǎng)還要加快投資，所以必須購(gòu)購(gòu)地票保障未來(lái)的項(xiàng)目需求。

當(dāng)天保利地產(chǎn)通過(guò)141號(hào)和145號(hào)兩個(gè)競(jìng)拍人拍得400畝地票，總成交金額達(dá)2.71億元；河北榮盛房地產(chǎn)公司拍得180畝地票，總成交金額達(dá)1.357億元；金地地產(chǎn)拍得200畝地票，總成交金額達(dá)1.36億元。

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考驗(yàn)房企

其實(shí)，17日的拍賣會(huì)除了房地產(chǎn)企業(yè)之外，參拍的還有中石油、四川新華發(fā)行集團(tuán)、全友家私這樣的非地產(chǎn)主業(yè)公司，同時(shí)也有近30位自然人參與角逐。周覓表示，在這種制度設(shè)計(jì)下，各種利益進(jìn)去，可能會(huì)出現(xiàn)專業(yè)的炒家。這樣會(huì)造成土地炒作化程度加高，因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)交易又增加了一個(gè)環(huán)節(jié)和炒作空間。

而在顏亮看來(lái)，政府變相抬高了土地拍賣門檻。當(dāng)然，政府出臺(tái)這個(gè)政策的目的倒不是政府調(diào)控，而是促使資本向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，農(nóng)村獲得一些收益，加快農(nóng)村的發(fā)展。不過(guò)，這些指標(biāo)都是由政府供應(yīng)，這也引起業(yè)界的質(zhì)疑。有人說(shuō)，發(fā)指標(biāo)就像印鈔票，擔(dān)心指標(biāo)被操縱。

不過(guò)，顏亮也認(rèn)為，如果指標(biāo)發(fā)多了，超過(guò)實(shí)際土地供應(yīng)量，也會(huì)使得土地指標(biāo)沒(méi)有多少價(jià)值。而購(gòu)地票和購(gòu)地塊還是不一樣，拍賣土地企業(yè)可以很快作出決定，但是，購(gòu)地票很多企業(yè)仍然在觀望，看進(jìn)一步的政策發(fā)展，因?yàn)檫@對(duì)資金是一個(gè)考驗(yàn)。我們也在看政策進(jìn)一步實(shí)施情況。

周覓介紹說(shuō)，今年成都的土地市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商拿地的意愿強(qiáng)烈，爭(zhēng)奪也很激烈。指標(biāo)交易制度對(duì)平抑地價(jià)可能性不大，因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)門檻已經(jīng)很高了，即使沒(méi)有地票，主城區(qū)的地價(jià)已經(jīng)高了，樓面地價(jià)達(dá)到近4000元/平方米。

拍賣地票可以看做是把地價(jià)預(yù)先支付了一部分。一個(gè)項(xiàng)目都有較高成本，越過(guò)極限也是不可能。顏亮表示，目前行業(yè)利潤(rùn)率已經(jīng)到了平均利潤(rùn)率，只有10%多點(diǎn)，這要看企業(yè)能夠消化多少，如果消化不了，必然會(huì)有一部分轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上去。

周覓表示，1~11月，成都主城區(qū)土地均價(jià)在500萬(wàn)~700萬(wàn)元/畝，17日的拍賣價(jià)格均價(jià)超過(guò)70萬(wàn)元/畝，這意味著開(kāi)發(fā)商的購(gòu)地成本將相應(yīng)增加10%以上。本來(lái)土地的溢價(jià)率就很高，土地成本增加，成本高企，會(huì)轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上去。

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