2010調(diào)控年，開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆椴⑽赐藚s，各城市土地出讓再創(chuàng)新高。世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，28個(gè)監(jiān)測(cè)城市土地出讓金同比增長(zhǎng)35%，總量達(dá)到11243億元。其中，北京、上海、大連三個(gè)城市土地出讓金超過(guò)1000億元。

滬賣地收入增長(zhǎng)近五成

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年28個(gè)監(jiān)測(cè)城市中，除杭州、廣州、沈陽(yáng)、廈門、西安、長(zhǎng)春和珠海7個(gè)城市外，其余21個(gè)城市土地出讓金保持同比增長(zhǎng)，而大連、武漢、哈爾濱、長(zhǎng)沙四城市甚至出現(xiàn)成倍增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

金額方面，北京、大連、哈爾濱、南京、無(wú)錫、武漢等城市2010年土地出讓金已超過(guò)2008和2009兩年之和，賣地收入對(duì)地方政府的財(cái)政貢獻(xiàn)相當(dāng)可觀。尤其是步入年終，未完成供地計(jì)劃的城市加大推進(jìn)力度，土地市場(chǎng)再度異?；馃?。

其中，北京、上海、大連土地出讓金超過(guò)1000億元，尤其是北京年內(nèi)土地出讓收入達(dá)到1615億元，為全國(guó)之頭，上海和大連排列、第三位，土地出讓收入分別為1497億元和1073億元，同比增長(zhǎng)48%和310%。二級(jí)城市中，武漢為764億元（增長(zhǎng)107%），無(wú)錫為510億元（增長(zhǎng)99%）。

在今年國(guó)家調(diào)控的背景下，土地成交額創(chuàng)新高的背后，是地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。以上海為例，約1500億元土地出讓金，意味著占到今年上海地方財(cái)政收入的55%左右，同時(shí)占到地方GDP的9.4%以上。

商業(yè)用地增幅超住宅

今年樓市調(diào)控主要針對(duì)住宅，政府也多次聲明增加住宅用地的供應(yīng)，但28個(gè)城市住宅用地建面僅保持了13%的同比增長(zhǎng)，增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)辦公用地的39%。從不同區(qū)域來(lái)看，東北和華中7個(gè)城市住宅類土地成交面積保持快速增長(zhǎng)，而華南區(qū)域7個(gè)城市的住宅用地同比出現(xiàn)較大幅度下滑。

商業(yè)辦公用地方面，所有區(qū)域均保持較快增長(zhǎng)，東北、華南和華中增長(zhǎng)勢(shì)頭較為迅猛。

從不同類別城市來(lái)看，一類城市住宅用地成交面積同比出現(xiàn)下滑，樓面價(jià)格增長(zhǎng)幅度也小于二三類城市。商業(yè)辦公用地方面，二三類城市成交面積大幅增加，表明城市商圈已逐步進(jìn)入快速擴(kuò)張期；一類城市商業(yè)辦公用地也保持一定幅度的增長(zhǎng)，但其樓面價(jià)格同比增長(zhǎng)67%，從側(cè)面反映出市場(chǎng)旺盛的需求和土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。

房企拿地?zé)崆椴粶p

由于受調(diào)控政策影響，今年全年土地成交可謂一波三折，住宅類土地成交高峰期主要出現(xiàn)在國(guó)十條出臺(tái)之前的2、3月份和年終的12月份，其中9-10月份伴隨著市場(chǎng)成交的回暖，再次出現(xiàn)了一波小高峰，這五個(gè)月土地成交面積接近全年成交量的60%。商業(yè)辦公用地除了8月份的高峰期之外，成交一直較為平穩(wěn)，時(shí)至年終又有上揚(yáng)趨勢(shì)。

對(duì)于調(diào)控之年土地市場(chǎng)成交依舊火熱的現(xiàn)象，有關(guān)研究人員認(rèn)為，具有國(guó)資背景的開(kāi)發(fā)企業(yè)越來(lái)越多地參與到土地競(jìng)爭(zhēng)中來(lái)，而萬(wàn)科、保利、復(fù)地等龍頭房企提前完成全年銷售任務(wù)，加大了全國(guó)土地的戰(zhàn)略儲(chǔ)備，因此催熱了土地市場(chǎng)。此外，開(kāi)發(fā)商拿下一塊溢價(jià)土地，能夠讓周邊的樓盤上漲，然后通過(guò)比價(jià)效應(yīng)傳導(dǎo)到開(kāi)發(fā)商所擁有的其他土地儲(chǔ)備與房產(chǎn)資產(chǎn)，也可以讓公司的資產(chǎn)總值上升，同時(shí)帶來(lái)資產(chǎn)負(fù)債率下降。這個(gè)流程中，只要資金鏈不斷裂，開(kāi)發(fā)商都敢拿地，而且不怕制造地王。于是，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，以及開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)模式，較終導(dǎo)致了今年土地成交額創(chuàng)新高的結(jié)果。

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中國(guó)主要城市土地市場(chǎng)交易周報(bào)(2010.12.27-2011.01.02)

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