-典型案例

　　2008年9月，小朱購(gòu)購(gòu)了一套二手房。入住后不久，小朱就發(fā)現(xiàn)自家的衛(wèi)生間下水管道經(jīng)常發(fā)生堵塞現(xiàn)象，不得不經(jīng)常請(qǐng)物業(yè)公司的維修人員進(jìn)行清理。經(jīng)維修人員介紹小朱才得知，原來是因?yàn)榍叭螛I(yè)主在裝修時(shí)為了擴(kuò)大房間面積，擅自改變了衛(wèi)生間內(nèi)管道的鋪設(shè)線路，導(dǎo)致下水不通暢，要想徹底解決問題，必須重新鋪設(shè)管道。小朱找到前任業(yè)主小王要求賠償重新鋪設(shè)管道的費(fèi)用，小王卻一口咬定小朱在看房時(shí)沒有提出意見，表明他已經(jīng)默認(rèn)接受了現(xiàn)實(shí)，所以拒絕賠償。

　　-案件結(jié)果

　　法院審理后認(rèn)為，衛(wèi)生間管理鋪設(shè)屬于裝修過程中的隱蔽工程，小朱無法通過肉眼直接察覺，因此對(duì)于損失的發(fā)生，小朱沒有過錯(cuò)。而小王在裝修過程中擅自改變管道線路，在明知衛(wèi)生間下水不通暢的情況，沒有明確告知購(gòu)房人小朱，已經(jīng)構(gòu)成故意隱瞞，因此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　-法律解讀

　　二手房購(gòu)賣過程中，出賣人是否需要承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，主要考察賣房人是否故意隱瞞和購(gòu)房人是否明知質(zhì)量瑕疵。

　　如果出賣人故意隱瞞房屋的質(zhì)量瑕疵，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但賣房人已如實(shí)告知房屋質(zhì)量瑕疵或有證據(jù)證明購(gòu)房人明知該瑕疵的，出賣人則不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。根據(jù)我國(guó)《合同法》的相關(guān)規(guī)定并結(jié)合房屋購(gòu)賣的特點(diǎn)，出賣人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的方式包括賠償損失、降低房?jī)r(jià)、進(jìn)行修復(fù)或承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用等。當(dāng)然，如果購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房屋具有重大質(zhì)量問題，影響居住者人身安全的，可以要求解除房屋購(gòu)賣合同。

　　此外，還要分析隱蔽質(zhì)量瑕疵的形成原因。案例中隱蔽質(zhì)量瑕疵并非房屋本身所固有，而是因?yàn)槌鲑u人在裝修過程中產(chǎn)生，購(gòu)房人對(duì)此也不知情，因此仍然由出賣人承擔(dān)責(zé)任。

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