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解決二手房交易舉措 登記購賣合同預防風險
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 421 次
二手房購賣中有這樣一個矛盾:上家通常在下家付清全部房款后才肯進行過戶登記,而下家則要求辦理好過戶登記后,才愿意支付全部房款。這一矛盾的產(chǎn)生是由于上家擔心產(chǎn)權(quán)過戶后,下家不付款或以種種借口拖延付款而自己又無制約手段。下家則擔心一旦付清房款,上家如將房屋先售于他人或無法辦理過戶手續(xù),則房款的討還成為一大難題。如此矛盾產(chǎn)生的原因,實乃二手房交易數(shù)額較大,上下家先前多互不相識,缺乏信任基礎(chǔ)。目前,通常的解決措施是采取中介公司或律師事務所對房款監(jiān)管,但房款監(jiān)管也有明顯的不足之處,增加了上下家的交易費用。
筆者認為,隨著今年5月1日起《上海市房地產(chǎn)登記條例》(以下簡稱《新條例》)的生效,將房地產(chǎn)購賣合同進行登記備案將是解決上述矛盾一個更為有效的措施。新條例第十六條規(guī)定:“房屋租賃合同等與房地產(chǎn)權(quán)利有關(guān)的文件,當事人可以向房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理登記備案”。根據(jù)該條規(guī)定,筆者認為“與房地產(chǎn)權(quán)利有關(guān)的文件”應包括《上海市商品房出售合同》(供商品現(xiàn)房出售采用的示范文本)及《上海市房地產(chǎn)購賣合同》(可供二手房交易采用的示范文本)。因為這兩種合同皆為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,而房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同所涉及的當然是房地產(chǎn)權(quán)利,包括房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此,在二手房交易中下家可以與上家商定在購賣合同登記備案后,再支付全部房價款。由于依據(jù)有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,合同登記備案后即產(chǎn)生對抗第三人的效力,因而下家不用擔心上家在收取房款后,將房屋另售他人。
需要說明的是,《新條例》第五條規(guī)定了上海市房屋土地資源管理局應制定房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)范,因此,在2003 年5月1日(《新條例》實施日)后進行房地產(chǎn)購賣合同登記備案具體還需依據(jù)房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)范的規(guī)定而進行。
房地產(chǎn)時報
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