二手房市場(chǎng)與新房市場(chǎng)不同，除了購方是普通老百姓外，賣方大多也是普通老百姓。怎樣賣房較安全？二手房怎樣才能賣個(gè)好價(jià)錢？什么時(shí)候交房較合適……日前，筆者請(qǐng)教了二手房業(yè)內(nèi)一些專家，整理出了賣二手房的十條攻略。

　　
　　一．選取大中介較可靠

　　
　　雖然隨著二手房市場(chǎng)的日漸發(fā)展，中介交易正在一步步走向規(guī)范，但目前現(xiàn)實(shí)存在的種種交易糾紛還是令購房者和購房者不勝其煩。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，許多市民在選擇購房時(shí)，一般都以大公司作為選擇，一方面操作比較規(guī)范；另一方面房源也比較豐富。

　　
　　專家建議：賣方較好將房屋委托給一些比較大的公司，除了能夠保證比較多的客源外，較重要的是能夠保證交易的安全性、避免帶來后顧之憂。另外，有信譽(yù)的中介公司品牌有時(shí)還能提升物業(yè)的售價(jià)，對(duì)于講究購房安全性的購房者來說，由于有大公司做擔(dān)保，即使遭遇房?jī)r(jià)偏高的現(xiàn)象有時(shí)也能夠接受。

　　
　　二．兩種代理方式各有利弊

　　
　　目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式：少有代理方式和一般方式。選取少有代理方式的客戶不應(yīng)當(dāng)將同一套房源委托給另一家中介；而一般方式可將同一套房源同時(shí)委托幾家中介代理銷售。

　　
　　據(jù)介紹，目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署少有代理合同，小型中介則比較傾向于一般合同。兩種方式各有利弊：一般而言，少有代理合同更能保證交易的安全性；一般合同則能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易過程中可能會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　
　　三．代理有效期宜短不宜長(zhǎng)

　　
　　如果簽了一份少有代理合同，但是房子遲遲不能脫手怎么辦？這就需要在簽定合同的時(shí)候約定一個(gè)有效期，在有效期內(nèi)未能達(dá)成交易就可以自動(dòng)解除合同。有效期定多久比較好呢？

　　
　　專家認(rèn)為，代理有效期的時(shí)間宜短不宜長(zhǎng)，一般以一個(gè)月為宜。因?yàn)槿绻粋€(gè)月內(nèi)房子未能脫手，但你對(duì)中介公司的服務(wù)還比較滿意，還可以選擇續(xù)約，中介公司一般也樂意。如果簽了三個(gè)月或者半年的話，就只能被“套牢”了。

　　
　　四．“跳過”中介有風(fēng)險(xiǎn)

　　
　　有一些“精明”的賣房者通過中介與購房者碰頭后，為了省卻一筆中介費(fèi)，就會(huì)“跳過”中介與購房者直接進(jìn)行交易。專家認(rèn)為，這一方面是賣房客戶有違誠信的表現(xiàn)，另一方面也增大了交易的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)反而還會(huì)降低交易的效率。

　　
　　由于跳過了中介，一旦交易過程中存在欺詐行為，賣房者就不得不直接面對(duì)煩瑣的“維權(quán)”事務(wù)。不然，中介至少還要承擔(dān)一部分責(zé)任。二手房交易是一個(gè)煩瑣的過程、需要許多的證明和手續(xù)。一旦跳過中介，購賣雙方就必須親自去處理這些事務(wù)，將消耗極大的精力和時(shí)間，反而會(huì)降低交易的效率。

　　
　　五．不能簽“到手價(jià)”

　　
　　據(jù)一些中介公司反映，許多客戶在委托他們賣房的時(shí)候由于嫌合同上各款項(xiàng)細(xì)則太過麻煩，要求只與公司簽一個(gè)“到手價(jià)”，即直接到手的錢有多少簽多少。對(duì)此，中介公司頗感為難，因?yàn)橹煌蛻艉灐暗绞謨r(jià)”屬于中介公司違規(guī)操作行為。

　　
　　二手房交易過程中，除了房屋本身的房款外，還涉及到契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等多筆費(fèi)用。如果只簽一個(gè)“到手價(jià)”，必然給中介留下很大的操作空間。碰到一些不法中介的話，等于制造了“暗箱操作”的溫床，較后受到損失的還是交易購賣雙方。因而專家建議，簽約過程中，一定要把各款項(xiàng)弄清楚，千萬不要只簽一個(gè)“到手價(jià)”。

　　
　　六．心平氣和報(bào)房?jī)r(jià)

　　
　　近段時(shí)間來，上海二手房成交量有所減少，其中一個(gè)主要原因就是由于半年來二手房房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，造成不少屋主對(duì)物業(yè)期望值太高，出現(xiàn)了盲目開價(jià)的情況，陷入物業(yè)難以成交的窘境。

　　
　　專家建議，屋主在報(bào)價(jià)的時(shí)候一定要心平氣和，客觀的估計(jì)自己物業(yè)的價(jià)格。如果不放心，可以多跑幾家中介去問問，然后綜合一下報(bào)價(jià)。需要指出的是，一般而言同一套物業(yè)大型中介的報(bào)價(jià)往往相對(duì)小中介較低，其中不乏一些小中介為了招攬房源虛抬報(bào)價(jià)，因而切忌一味追求高報(bào)價(jià)而盲目尋找中介。

　　
　　七．交鑰匙要謹(jǐn)慎

　　
　　許多二手房房主同中介公司簽定了合同后，為了避免一次次看房的麻煩，將自己的鑰匙交給中介公司。專家提醒，二手房交易中，交鑰匙還需謹(jǐn)慎。

　　
　　許多中介公司也并不主張屋主交鑰匙的做法。雖然交鑰匙方便了中介公司看房，但是，萬一發(fā)生失竊等意外情況，責(zé)任歸屬問題就十分麻煩。因此，許多大型中介對(duì)交鑰匙也保持了謹(jǐn)慎態(tài)度。專家認(rèn)為，屋主要交鑰匙的話，房屋較好是空房、經(jīng)紀(jì)人較好也是比較熟悉的。否則，較好還是自己保留鑰匙，想不影響工作的話，還是約在晚上看房比較好。

　　
　　八．不要輕易提前交房

　　
　　在交易過程中，有些購房者可能會(huì)提出各種理由要求在辦妥過戶手續(xù)前入住。專家提醒，即使簽了購房合同，在過戶手續(xù)沒有辦妥之前，對(duì)于提前交房的要求屋主還需思量。

　　
　　雖然現(xiàn)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時(shí)間已經(jīng)大大縮短，但是仍需要１５天左右的時(shí)間，在這段時(shí)間里還是有可能產(chǎn)生一些糾紛。糾紛發(fā)生后，由于現(xiàn)行法律以“保護(hù)現(xiàn)居住者”的權(quán)益優(yōu)先，因此可能會(huì)給屋主帶來一些不必要的損失。

　　
　　九．合同細(xì)節(jié)要講清

　　
　　一些經(jīng)紀(jì)人反映，有時(shí)購賣雙方在成交入住后仍會(huì)有糾紛。這些糾紛主要集中在一些細(xì)節(jié)問題上，諸如維修基金、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等等。

　　
　　由于購賣雙方缺乏房屋交易的經(jīng)驗(yàn)，在交易過程中往往比較注意房款、中介費(fèi)等比較大的費(fèi)用，但在某些細(xì)節(jié)問題上則不甚關(guān)注。如果這些細(xì)節(jié)問題在簽定合同前就事先約定好了，就不會(huì)產(chǎn)生這些“后遺癥”了。

　　
　　十．自售房屋有學(xué)問

　　
　　上海也有一部份屋主的二手房交易并不是通過中介進(jìn)行的，而是通過朋友、親戚的介紹尋找購家。對(duì)于這樣自售二手房的現(xiàn)象，專家提醒：要仔細(xì)研究二手房交易的相關(guān)政策、程序、手續(xù)等系列知識(shí)，否則很難順利完成整個(gè)交易過程。自己不熟的話，起碼也要找一個(gè)懂行的朋友陪同。

　　
　　一位經(jīng)紀(jì)人介紹：二手房交易是一個(gè)十分復(fù)雜的過程，牽涉到二手房的評(píng)估、各種手續(xù)以及各種費(fèi)用，不是行外人很快就能掌握的。因此他建議如果不是很精通二手房交易的話，還是委托中介比較穩(wěn)當(dāng)，中介會(huì)全權(quán)辦理二手房交易中的復(fù)雜手續(xù)，購賣雙方一般只要在合同上簽字就可以了。

摘自《解放日?qǐng)?bào)》 作者：葉文剛

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