二手房作為一種商品，購房者關(guān)注品質(zhì)之余，價格是一個非常敏感的問題。二手房交易因為房子與房子不同，又是二次交易，價格的不確定因素自然增加，市場價格混亂在所難免。一個規(guī)范市場的發(fā)展需要對二手房的價格作出一個大體的概算，而一個理性的消費者也期待將二手房定價明細(xì)化。
　　

　　同等條件的房子，不同的價格


　　二手房以其低廉的價格和靈活的交易方式吸引了眾多普通百姓的目光，但目前價格的不明確也很是讓老百姓心里沒底，左鄰右舍差不多的房子，房價卻大不相同。


　　條件差不多的二手房，價錢究竟是多少？25萬合理，還是27萬合理，老百姓不知道，這個標(biāo)準(zhǔn)根本沒有人知道，只是說25萬左右、27萬左右這樣一個數(shù)據(jù)。譬如，同一地段的、同等條件的幾個房子，其中甲方家的房子賣了25萬，對于相鄰的乙方便會產(chǎn)生這樣的想法：我家的房子與甲方家的條件差不多，而且裝修還比他們家好，因此，就提出27萬元的房價，或者更高，如此，對于購房者來說，條件差不多的二手房，價格卻相差很多。因此在交易的過程中，很容易產(chǎn)生為了幾千塊錢討價還價，談不下來就中止購賣的情況。而目前，這樣的情況已經(jīng)非常普遍，從而導(dǎo)致購方形成一種盲目的不管房屋質(zhì)量如何，只選擇低價錢的趨低心理。


　　商品的同質(zhì)不同價，是市場經(jīng)濟的一個悖論，房產(chǎn)也不例外。事實上新開盤的商品房，即使同一地段、方位、戶型、面積的房子，價格都有令人驚異的差別。對于二手房而言，由于不確定因素增多，又是幾經(jīng)交易，價格的可變性更大。


　　另外，過高的二手房市場價格為差異性提供了更大的空間。賣房人對二手房定價過高，超出需求者希望支出的范圍，房價過高，階梯消費作用削弱，已經(jīng)影響了二手房市場發(fā)展。據(jù)有關(guān)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前青島在售二手房總價款在30萬元以下的比例不超過在售二手房總量的50％，而有購購二手房意向的人90％以上希望購購30萬元以下的房子。因為有能力購購30萬元以上住房的人，除以投資為目標(biāo)的人外，多數(shù)寧愿選擇新房。


　　賣點不同，價格各異


　　為了引起購房者的注意，二手房都會表達出較有利的賣點，如交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、社區(qū)配套設(shè)施齊備、、戶型佳等等，體現(xiàn)出不同的價格檔次。然而，價格不明確的因素也相伴而生，每一個賣點在價格中究竟該占多大份額？比較難以界定。


　　此外，二手房交易雙方的利益角度各異也導(dǎo)致了價格的非正常變動，較突出的表現(xiàn)就是二手房隱性交易的活躍，這種方式的賣點就是便宜。賣方為規(guī)避稅費、手續(xù)費、中介費等費用，往往通過熟人或朋友聯(lián)系求購方，而購房者較直接的好處就是獲得優(yōu)惠價格。尤其在產(chǎn)權(quán)登記不規(guī)范的情況下，這種現(xiàn)象并不是個例。


　　二手房評估期待發(fā)展


　　二手房交易既然已經(jīng)形成市場，其價格應(yīng)該由市場這只“無形的手”來決定，但由于我市從1999年開始開放市場，到2000年底真正形成二手房交易市場大格局，相對于整個房地產(chǎn)市場來說，二手房市場時間較短，發(fā)展還不夠成熟。因此，更需要相應(yīng)的政策配套和科學(xué)的評估體系。


　　缺少政府指導(dǎo)價是制約二手房市場發(fā)展的一個因素，因為目前二手房市場存在一種嚴(yán)重的供不應(yīng)求現(xiàn)狀，房源嚴(yán)重不足而需求太旺，賣方為了追求高利潤，定價往往偏離房子本身的價值。在二手房交易較為成熟的城市，一些政府部門開設(shè)的中介機構(gòu)比較受老百姓青睞，從一定的心理角度分析，也反映出購房者希望有一個相對權(quán)威的參考數(shù)據(jù)。例如上海專門有一個二手房指數(shù)辦公室，每周出臺一個關(guān)于本地區(qū)的二手房發(fā)展指數(shù)，根據(jù)這個指數(shù)的變化，市民可以在交易的時候有個心理依據(jù)，談價錢就比較容易。地方政府指定了一個大概指導(dǎo)價，在其它幾個方面再加以配合，提高價格透明度，對促進二手房市場將有很大的幫助。


　　二手房價格評估或許是二手房定價較有說服力的依據(jù)。價格透明度需要一個評估的參與，在很多數(shù)據(jù)采集的基礎(chǔ)上建立比較科學(xué)的評估系統(tǒng)，老百姓才會放心。舊房的可比性很差，沒有公開的價格參照物，即使同一棟樓，一樣的戶型、朝向，價格也會因為不同的業(yè)主而不一樣，購房者也會因購房動機的不同而表現(xiàn)出不同的價格興趣。所以評估服務(wù)就顯得十分必要，用一種同樣的計算方法進行測算，即使有一定的差異，在心理上也比較易于接受。

　　估價師的角色是提供一個專業(yè)性的參考依據(jù)，據(jù)評估機構(gòu)有關(guān)人士介紹，目前，我市主要采用一種市場比較法進行二手房的評估，當(dāng)然，也會或多或少綜合使用其它的諸如成本價等各種方法。但無論采用哪種評估方法，這個評估結(jié)果既不是政府指定的物價，也不是法律見證，只是一個參考的依據(jù)。盡管現(xiàn)在二手房市場的價格評估比較繁瑣，但是對于估價給二手房市場帶來的意義而言，是不可缺少的。鞠培霞




來源：青島新聞網(wǎng)

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