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如何估算二手房?jī)r(jià)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 480 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。


  關(guān)于二手房的文章前一段時(shí)間見(jiàn)報(bào)后,許多讀者打來(lái)電話稱,市場(chǎng)上二手房的價(jià)格的確有點(diǎn)讓人摸不著底,能不能提供一種簡(jiǎn)便易行的估價(jià)辦法?為此,記者近日又走訪了部分業(yè)內(nèi)人士。他們說(shuō),非專業(yè)人士如果掌握了一定的方法,還是可以初步估算出二手房的價(jià)格的。
  頭先是看房齡。業(yè)內(nèi)人士介紹說(shuō),新房一竣工,就進(jìn)入折舊期,由于房屋所在的土地出讓金一般繳額期為50年至70年,所以理論折舊率通常按2%計(jì)算。但實(shí)際折舊時(shí),常常為1%至2%,這主要看房屋的保養(yǎng)程度,有的房子10年依然很新,有些地區(qū)的房子沒(méi)人管理,三四年就舊了。
  房屋的套型對(duì)房?jī)r(jià)影響較大,二手房由于套型跟不上要求,扣點(diǎn)較多,尤其是小廳小廚小衛(wèi)的“三小”套型,通常要扣減10個(gè)百分點(diǎn)。此外,樓層對(duì)價(jià)格也產(chǎn)生影響:1層和5層為基準(zhǔn)價(jià),5層和6層減3%,7層減5%,3層和4層加3%,若是樓頂則減5%;如無(wú)朝南外門窗,則減5%。
  其次是看環(huán)境。樓房布局、房體外觀、配套設(shè)施、區(qū)內(nèi)綠化等都會(huì)影響二手房的成交價(jià)格。環(huán)境因素既有自然的也有社會(huì)的,既有大環(huán)境,也有小環(huán)境。一般無(wú)物業(yè)管理的或非獨(dú)立封閉的小區(qū)扣減5%,位于省、市中小 的增加15%。
  購(gòu)房者的心理因素亦不可小視。心理因素根據(jù)地段不同而異,地段越好,扣減的比例越小。但一般來(lái)說(shuō),二手房?jī)r(jià)的上限應(yīng)為新商品房?jī)r(jià)的90%至95%。對(duì)于同等價(jià)格購(gòu)舊房難以跨越的心理障礙一般扣減8%。
  該人士特別強(qiáng)調(diào),對(duì)于賣方,建議不要用周邊商品房的價(jià)格為自家房屋估價(jià),而應(yīng)以同一小區(qū)內(nèi)或500米半徑內(nèi)同等房屋的交易價(jià)為基準(zhǔn)。對(duì)于購(gòu)方則應(yīng)多參考周圍二手房的成交價(jià)。



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