二手房作為一種投資和理財(cái)渠道，操作時(shí)應(yīng)該從多角度進(jìn)行投資分析。

投資眼光要刁。投資二手房時(shí)頭先要多看，一是看項(xiàng)目所在地是否有足夠的人氣。二是看項(xiàng)目所在地是否有良好的周邊配套環(huán)境和市政配套。因?yàn)榇蟛糠侄址可鐓^(qū)多數(shù)是有一些年月的老社區(qū)，這類(lèi)小區(qū)雖然比較成熟，但一些現(xiàn)代化商業(yè)輔助設(shè)施會(huì)不太完善，在選擇時(shí)應(yīng)盡量挑市政配套和生活配套設(shè)施完善的成熟住宅小區(qū)。在觀察的同時(shí)，要認(rèn)真考察房屋周?chē)袩o(wú)噪聲、有害氣體、水污染、垃圾等，同時(shí)要了解小區(qū)環(huán)境、安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等情況。此外，還要對(duì)房屋配套設(shè)施進(jìn)行考察，通過(guò)考察可以憑借這些配套因素使其租售價(jià)值得以提升。三是看項(xiàng)目所在地是否有發(fā)達(dá)的交通和充足的停車(chē)位，盡量避免高架橋的阻隔，這樣對(duì)居住和生活都會(huì)很方便。四要看項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)，是否可以稍作一些改造，畢竟好房型易于出租。

投資須玩小。投資二手房可根據(jù)自有資金多少來(lái)選擇，前期可先選擇小戶型的二手房，如一室或兩室戶。因?yàn)樾∫稽c(diǎn)的二手房占用資金不是太大，出租也較靈活。租金收益往往并非和面積成正比，而跟地理位置有很大關(guān)系。在二手房中，建筑面積30平方米至40平方米的一室戶租住人群多是外來(lái)一族，目前其出租的成功率較高，可謂是較佳投資產(chǎn)品。地段在市的一室戶，租金一般要1500 元/月。兩室戶中，40平方米至80平方米較好出租。這類(lèi)房做投資受多種因素影響。雖然房源合租需求量大，但操作時(shí)由于合租存在的多方面因素且容易出現(xiàn)多重糾紛，如彼此的生活習(xí)慣、搬出的時(shí)間不統(tǒng)一，物業(yè)費(fèi)用等，都將影響二手房投資獲利。如果是從轉(zhuǎn)賣(mài)角度投資，相反，兩室戶就更容易出手。因?yàn)橘?gòu)者多是小兩口、三口之家或是購(gòu)給父母居住的人群，這類(lèi)人多為了便利、實(shí)惠或者是居住、生活有所變動(dòng)才選擇購(gòu)房的，兩室戶通常是他們的頭選。

投資要對(duì)比。在進(jìn)行投資前，投資者需對(duì)同一供需圈內(nèi)的品質(zhì)相當(dāng)?shù)亩址窟M(jìn)行價(jià)位、建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)、建筑年代的差異性、裝修標(biāo)準(zhǔn)、是否會(huì)拆遷、配套設(shè)置是否成熟等方面進(jìn)行比較，在綜合這些數(shù)據(jù)后，確定投資對(duì)象的回報(bào)率。

投資需瞄準(zhǔn)靶心。靶心就是投資者所爭(zhēng)奪的客戶群。以出租為例，好地段、熱門(mén)地區(qū)的二手房有良好的，能保證日后穩(wěn)定的租金收入。因此，確定出租給公司的，較好是選擇同一樓層里有其他公司辦公的商業(yè)辦公大樓，不要購(gòu)購(gòu)居民區(qū)里三室戶以上作投資。通常來(lái)說(shuō)，一般公司不會(huì)把辦公地點(diǎn)選擇在居民區(qū)里。在進(jìn)行交易時(shí)，應(yīng)選大型、品牌房產(chǎn)中介公司進(jìn)行交易。因?yàn)榇笮头慨a(chǎn)中介公司的操作較規(guī)范，透明度高，有時(shí)也可聘請(qǐng)一名專業(yè)人士做參謀。

漢宇地產(chǎn)蔣俊杰

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