徐律師：較近，我看中一套二手房。上家稱(chēng)房子的貸款尚未還清，如果我要購(gòu)的話，需先付20多萬(wàn)元給他把銀行的貸款還清，解除抵押，然后再和我辦理交易手續(xù)。由于對(duì)貸款未還清的二手房購(gòu)賣(mài)不熟悉，特來(lái)信咨詢(xún)：我怎么做才能保證安全購(gòu)房？ 市民吳先生吳先生

　　律師：根據(jù)《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定以及本市銀行的操作慣例，在房屋抵押貸款沒(méi)有還清的情況下，你和上家無(wú)法直接去房產(chǎn)交易辦理購(gòu)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)。從實(shí)際操作來(lái)看，作為下家，你購(gòu)購(gòu)貸款未還清的二手房可采取以下兩種方式：一是在上家提前還清貸款、銀行注銷(xiāo)抵押后，雙方到交易辦理過(guò)戶；二是如果你也需要貸款，還可以采取“轉(zhuǎn)按揭”的方式購(gòu)房。
　　如果選擇種方式購(gòu)房，在與上家、中介公司協(xié)商過(guò)程中，你需要注意以下幾點(diǎn)：（1）主動(dòng)向中介公司或者上家詢(xún)問(wèn)房屋是否存在抵押情況，為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，可要求查閱房產(chǎn)證或者到房地產(chǎn)交易查詢(xún)登記信息，以防止極少數(shù)人耍花招騙錢(qián)。（2）如果確實(shí)存在抵押的情況，應(yīng)了解上家未還款期限和余額，已還款年限和金額，這涉及到后續(xù)手續(xù)的辦理，必要時(shí)還可以要求上家提供較近一個(gè)月的還款憑證。（3）你和上家應(yīng)當(dāng)對(duì)未還貸款由誰(shuí)支付進(jìn)行協(xié)商，或由上家自籌資金提前還貸，或由你把頭付款交上家還貸。如果你付錢(qián)讓上家提前還貸，必須簽訂合同明確相關(guān)事項(xiàng)。（4）在提前還貸過(guò)程中，還可能發(fā)生其他費(fèi)用，甚至?xí)嬖谔崆斑€貸違約金的問(wèn)題，對(duì)這些費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)、如何承擔(dān)，上下家應(yīng)在簽訂二手房購(gòu)賣(mài)合同前，協(xié)商一致。

　　如果采用“轉(zhuǎn)按揭”方式購(gòu)房，你和上家先到銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)后，即可辦理二手房交易手續(xù)?！稗D(zhuǎn)按揭”又分兩種情況：一是同一銀行內(nèi)的轉(zhuǎn)按揭（同行轉(zhuǎn)按），二是不同銀行間的轉(zhuǎn)按揭（跨行轉(zhuǎn)按）。前者比較容易操作，跨行轉(zhuǎn)按相對(duì)麻煩一些。一般情況下，辦理“轉(zhuǎn)按揭”需提交的材料有：上家的《購(gòu)房抵押借款合同》原件，下家申請(qǐng)貸款的材料如收入證明、身份證等。如銀行審核同意轉(zhuǎn)按揭，上下家需簽訂《變更協(xié)議》，辦理貸款保險(xiǎn)變更手續(xù)及抵押登記變更手續(xù)。

圣信律師事務(wù)所徐叢林律師
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