如何跨過二手房陷阱？

　　■看房：驗明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵
　　決定購房之前，一定要驗明所購房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀。產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購購，這往往是市民在購房時較容易忽視的一個環(huán)節(jié)，也是產(chǎn)生購房風(fēng)險的根源。

　　專家提示購房一定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無糾紛問題，防止一房兩賣；審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等；要搞清楚所購房子是商品房、集資房還是經(jīng)濟適用住房。集資房需要單位蓋章后才能真正上市交易，而經(jīng)濟適用住房要住滿5年才能上市交易。

　　■簽合同：確認雙方合法身份
　　一般購購二手房的合同有兩種，如果是通過中介購購二手房，除了直接同房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《購賣契約》，還要同中介公司簽署《房產(chǎn)中介合同》。

　　專家提示房產(chǎn)中介合同在法律上叫作居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對方的委托授權(quán)書，以確認對方是賣主的合法代理人。

　　要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同上應(yīng)寫明代理方式、代理報酬、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容，特別要注意是否蓋章及寫清有關(guān)日期。

　　簽訂《房產(chǎn)中介合同》或《購賣契約》時，購方需交納購房頭付款或訂金，切記此款應(yīng)親自交給賣主，并由賣主出具收據(jù)。交給其他人，一定要審查對方的委托授權(quán)書，以確認對方是否是賣主的合法代理人。

　　■選購：頭先考察性價比
　　隨著置業(yè)觀念的悄然轉(zhuǎn)變，二手房以它價低、質(zhì)量可靠、風(fēng)險小以及即購即住的優(yōu)點得到了越來越多置業(yè)者的青睞。但是，由于中介市場魚龍混雜，從業(yè)人員整體水準不高等原因，在二手房市場實際交易過程中也形成了很多隱患。

　　如何能讓消費者購到稱心如意的二手房？有關(guān)專家建議，消費者需頭先確定自己所需房子的基本條件，包括房子的戶型、結(jié)構(gòu)、面積、大概位置和房子的心理價位等，然后依照步驟進行交易，可以避免一些不必要的麻煩。

　　專家提示目前二手房市場大多是通過中介公司來完成交易的。中介公司房源充足，可供購房者選擇的余地較大，但要選擇一家有實力、有信譽的中介公司。選房時一定要分清購房目的是自己居住還是投資，選擇自住房應(yīng)考慮交通、生活是否便利，市政配套、物業(yè)管理水平是否符合相關(guān)規(guī)定，供水、供電、供氣能否保證，排污、通訊是否通暢。了解小區(qū)物業(yè)管理可提供的服務(wù)項目及各項收費標準，拜訪鄰居，了解周邊居住環(huán)境。

　　了解該住房的使用年限及土地使用期限，該房屋的用途，有無欠交物業(yè)管理費以及水、電、煤氣等費用；確認房屋的準確面積，觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型、管線是否合理，天花板、墻壁是否有問題；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，因為如果你購了房以后打算裝修，一定要問清楚管線的走向、承重墻的位置等，以免造成不必要的麻煩。還要注意是否有私搭私建部分。

　　■辦手續(xù)：必要程序不能簡化
　　經(jīng)過選房、看房、簽合同三個步驟后，將進入購房的實質(zhì)性階段。具體是房屋面積測繪、房屋價值評估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶、取得回執(zhí)。

　　專家提示購房后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證，并督促賣方盡快遷出戶口；辦理二手房貸款環(huán)節(jié)較多，需要時間較長，手續(xù)繁瑣。目前，市場上出現(xiàn)了專門 各類按揭貸款業(yè)務(wù)的中介機構(gòu)，可提高辦貸效率，承擔交易風(fēng)險，如果工作忙可以找他們 ；千萬不要因為親戚朋友介紹而簡化程序，不要私下交易，要合法、徹底辦理過戶手續(xù)。產(chǎn)權(quán)過戶必須報經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門才能完成過戶手續(xù)。

　　■交房：按照合同約定執(zhí)行
　　辦理完所有手續(xù)后，購賣雙方按合同條款交接房屋，驗收房內(nèi)不得拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施，驗收合格后購方付款。

　　專家提示購方在未取得房地產(chǎn)證前，不應(yīng)付清全部房款。因為在審批辦證的過程中，如手續(xù)有問題，就辦不了房地產(chǎn)證。關(guān)于稅費的交納應(yīng)在《購賣契約》中注明由哪一方繳納，未注明的要按照規(guī)定各自承擔；較后，按照房地產(chǎn)交易規(guī)定，領(lǐng)取房地產(chǎn)證時，必須本人到場，如本人因故不能到場領(lǐng)證，應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。

　　有關(guān)專家提醒廣大購房者，以上步驟只是基本程序，在實際交易過程中可能會有很多特殊情況發(fā)生，因此廣大購房者在購房時遇到問題應(yīng)及時到有關(guān)部門咨詢。

　　怎樣判斷二手房價格？

　　購新房嫌太貴，購二手房怕操心，許多想購房的人都面臨這種左右為難的處境。而實際上，只要拿準了價格，無論從投資還是居住的角度看，購二手房還是比較合算的。根據(jù)目前房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，可從以下這幾個方面判斷二手房的價格。

　　■區(qū)域因素較關(guān)鍵
　　房屋所處的地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境以及配套設(shè)施都屬于區(qū)域因素的范圍。地段等級是指房屋所在位置屬于哪一級別的土地；交通條件主要是指區(qū)域內(nèi)道路通達情況、公交線路數(shù)量、到達車站所需時間、周邊是否有地(城)鐵經(jīng)過、是否緊鄰主干道等；小區(qū)環(huán)境主要是指小區(qū)內(nèi)的綠化情況、物業(yè)管理情況、停車情況及相應(yīng)的公共活動場所配套情況等。目前西安南郊和城內(nèi)的地段價格都比較高，交通也比較便利，但從綠化和配套設(shè)施上看，南郊的整體條件要比城區(qū)內(nèi)好一些，再加上南郊大學(xué)云集，因此，西安南郊的二手房價格高于城區(qū)也在情理之中。城區(qū)內(nèi)和平路附近的二手房價格大約在2000元／平方米，而南郊師大、外院附近的二手房價格都在2200元／平方米左右。東郊由于高端樓盤開發(fā)量的增加，普通二手房的價格正在逐步上漲；西郊、北郊的二手房就比較便宜了，每平方米1500、1600元的房子比比皆是。

　　■根據(jù)房屋自身因素折舊
　　對二手房的價格影響較大的是房屋成新率、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、樓層、朝向及戶型格局。房屋成新率主要根據(jù)房屋的建筑年代來計算，房屋竣工后即進入折舊期，一般的折舊期限為50年，每年的折舊率為2％，產(chǎn)權(quán)狀況主要分為：商品房住宅、成本價住宅及標準價或優(yōu)惠價住宅。對于地段相似的二手房來說，商品房住宅的價格較高，成本價住宅次之，標準價或優(yōu)惠價住宅價格較低。在樓層方面，普通住宅以二、五層為標準，頂層較差，一層次之，三、四層較好。朝向和戶型對二手房也有影響，但作用不是太大，西安市的二手房以公房和返遷房居多，大戶型的房產(chǎn)比較少見，一般都是2室1廳或3室1廳，面積以70—80平方米較為常見。需要注意的是，有些房屋由于天然氣、暖氣都已經(jīng)安裝到位，因此價格會相對高一些。因此，在計算房屋價格的時候應(yīng)該將均攤在住房面積上的“雙氣”安裝費剔除，得到房產(chǎn)本身凈價格后再與市場價進行比較。

　　■計算價格時要選好參照
　　二手房的交易方式比較特殊，價格的透明度相對較低，因此在購購二手房的時候不僅要實地“考察”，還要根據(jù)房屋位置選擇合適的參照物來計算價格。以西安市某小區(qū)為例，附近新建的普通商品住宅單價為2600元／平方米，那么這一地區(qū)二手房的大致價格為2600×(1－20％)＝2080元。如果目標房使用年限較短，戶型較好，且“雙氣”已通，那么每平方米的價格還會高出50—100元左右。這是商品房產(chǎn)權(quán)的價格，如果是公房或返遷房的話，在價格上還應(yīng)該有一些調(diào)整，公房的調(diào)整比例大約為5％左右，價格應(yīng)為2080×(1－5％)＝1976元。返遷房由于戶型相對差一些等原因，調(diào)整比例大約為8％，其價格為2080×(1－8％)＝1913元。

作者 辛華 劇瀾
來源：華商報

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